Kredyty hipoteczne najdroższe od 15 lat – przeciętne gospodarstwo domowe straciło 44 130 euro zdolności zakupowej

Oprocentowanie kredytów hipotecznych w Belgii wróciło do poziomów niewidzianych od 15 lat, co bezpośrednio wpływa na możliwości zakupu mieszkań i domów. Od 2022 r. gospodarstwo domowe o medianowych dochodach straciło 44 130 euro zdolności kredytowej w przypadku finansowania na 25 lat – wynika z wyliczeń dziennika. W praktyce oznacza to możliwość zakupu średnio o 35 metrów kwadratowych mniejszej nieruchomości przy takim samym budżecie. Tylko w ciągu ostatniego roku maksymalna kwota możliwego kredytu zmniejszyła się o ponad 19 000 euro.

Stopy procentowe najwyżej od 15 lat

Jak podaje broker Immotheker, średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego na 25 lat wynosi obecnie 4,39 procent, podczas gdy przed rokiem było to 3,7 procent. Wzrost jest następstwem zmian długoterminowych stóp procentowych, na które wpływają rosnąca inflacja, niezrównoważone finanse publiczne oraz rynek długu obciążony aktywnością podmiotów z sektora sztucznej inteligencji – wszystko to w kontekście konfliktu na Bliskim Wschodzie.

Dla osób planujących zakup nieruchomości skutki są bardzo konkretne. Rok temu belgijskie gospodarstwo domowe o medianowych dochodach mogło zaciągnąć na 25 lat kredyt w wysokości 341 375 euro bez uwzględnienia odsetek. Dziś to samo gospodarstwo może pożyczyć o 19 498 euro mniej, jeśli wziąć pod uwagę zarówno zmiany dochodów rozporządzalnych, jak i wzrost oprocentowania. Wyliczenia dotyczą wyłącznie zdolności do spłaty kredytu i nie uwzględniają możliwości wniesienia wkładu własnego, który jest niezbędny do uzyskania finansowania i sfinalizowania zakupu.

Jeszcze wyraźniej skalę zmian pokazuje porównanie z 2022 r., czyli okresem sprzed gwałtownego wzrostu stóp procentowych, wywołanego między innymi pełnoskalową inwazją Rosji na Ukrainę. Cztery lata temu to samo gospodarstwo domowe mogło pożyczyć o 44 130 euro więcej niż obecnie, przy uwzględnieniu ówczesnego poziomu stóp i dochodów.

Mniej metrów kwadratowych za te same pieniądze

Mniejszy budżet zmusza kupujących do szukania alternatyw – nieruchomości w innej lokalizacji albo lokalu o mniejszej powierzchni. Z wyliczeń opartych na cenach za metr kwadratowy publikowanych w serwisie ogłoszeniowym Immoweb wynika, że belgijskie gospodarstwo domowe o medianowych dochodach rozporządzalnych może dziś pozwolić sobie średnio na 146 metrów kwadratowych. To o 10,6 metra kwadratowego mniej niż rok temu, czyli mniej więcej o powierzchnię jednego pokoju, oraz o 35,2 metra kwadratowego mniej niż cztery lata temu.

Dane pokazują, że wzrost dochodów, a zwłaszcza indeksacja płac, nie wystarcza, aby zrekompensować rosnące koszty kredytu i jednoczesny wzrost cen nieruchomości. W efekcie dostęp do własnego mieszkania staje się coraz trudniejszy.

Różnice między regionami

Spadek siły nabywczej na rynku nieruchomości nie jest jednak odczuwalny w takim samym stopniu we wszystkich regionach. Wynika to zarówno z różnic w cenach za metr kwadratowy, jak i z poziomu dochodów. W skali roku najwięcej straciły gospodarstwa domowe we Flandrii – 7,1 procent. Obecnie mogą one pozwolić sobie średnio na 146 metrów kwadratowych. W Brukseli spadek wyniósł 5,8 procent, a w Walonii 6,2 procent.

W stolicy gospodarstwo domowe o medianowych dochodach może dziś kupić nieruchomość o powierzchni 90 metrów kwadratowych, podczas gdy w Walonii jest to 181 metrów kwadratowych. Różnica wynika z niemal dwukrotnie niższej średniej ceny za metr kwadratowy w Walonii, przy stosunkowo niewielkiej różnicy w łącznych dochodach rozporządzalnych gospodarstw domowych między oboma regionami.

Kupujący rewidują plany

Mamy klientów, którzy rzeczywiście muszą iść na ustępstwa w swoich planach, bo nie stać ich już na taką samą powierzchnię czy taki sam standard wykończenia – potwierdza Sylvain Couchant, dyrektor agencji nieruchomości Century 21 Ever One. – Nie ruszamy liczby sypialni, która zwykle wiąże się z planem na życie, ale można uszczknąć trochę z powierzchni salonu albo kuchni.

Jak zauważa pośrednik działający we wschodniej części stolicy, jeszcze bardziej widoczne jest przesunięcie geograficzne. Zamiast kupować mniejsze mieszkanie, potencjalni nabywcy wolą przenieść poszukiwania do dzielnic, w których ceny za metr kwadratowy są niższe.

Mamy do czynienia z pewnego rodzaju exodusem kupujących – ludzie z Woluwe-Saint-Lambert przesuwają się w stronę Evere i na Schaerbeek. Potrzebują określonej powierzchni albo liczby pokoi, ale nie są już w stanie kupić tego, czego chcą – mówi.

Sytuacja prowadzi do spowolnienia rynku, ale nie do spadku cen. Jak dodaje Sylvain Couchant, potrzeba czasu, zanim sprzedający uznają, że być może konieczne jest dostosowanie oczekiwanych stawek.

Wiele osób jest obecnie ostrożnych – stwierdza z kolei Sébastien Detroz, pośrednik nieruchomości w agencji Honesty, działający w Rochefort. – Opłata rejestracyjna w wysokości 3 procent wywołała zainteresowanie i przyciągnęła nowych klientów, ale kontekst geopolityczny, normy PEB i stopy procentowe faktycznie wpływają na siłę nabywczą i na to, jak ludzie w ogóle myślą o swoich planach mieszkaniowych.

Prawdziwą barierą jest wkład własny

To nie rosnące stopy uniemożliwiają zaciągnięcie kredytu, lecz pula środków własnych, którą trzeba mieć, a której ludzie nie mają – zwraca uwagę Thibault Cooremans-Suy, dyrektor ds. działalności brukselskiej w sieci Trevi. – Przy typowej brukselskiej nieruchomości za 300 000 euro trzeba dysponować kwotą od 50 000 do 70 000 euro. Niewiele osób jest w stanie położyć taką sumę na stole – stwierdza.

Ta ocena jest zbieżna z wynikami niedawnego sondażu przeprowadzonego przez iVOX na zlecenie organizacji branżowej sektora nieruchomości Upsi. Blisko siedmiu na dziesięciu ankietowanych najemców, czyli 69 procent badanych, deklaruje, że wolałoby kupić własne mieszkanie, ale nie pozwala im na to sytuacja finansowa.

Gdyby banki znów finansowały 100 procent wartości nieruchomości zamiast 80 procent, to nawet przy oprocentowaniu 4,5 procent ludzie znów ustawialiby się w kolejce na oglądanie mieszkań. Ludzie płacą astronomiczne czynsze, to zaczyna być szaleństwo. Czy zapłacą 1 300 euro czynszu, czy raty kredytu, wychodzi na to samo – podsumowuje.