Sąd w Londynie utrzymał wycenę Tour des Finances – koreański właściciel traci część czynszów

Londyński sąd uznał we wtorek, że wycena przygotowana przez firmę JLL, określająca wartość brukselskiego wieżowca Tour des Finances na 920 milionów euro, jest ważna z punktu widzenia umowy zawartej między stronami. Sąd nie rozstrzygał przy tym, jaka jest rzeczywista wartość budynku. Właściciel obiektu, koreański fundusz JR Global REIT, przekonywał, że gmach jest wart około 1,1 miliarda euro. Różnica wynosząca niewiele mniej niż 200 milionów euro ma dla niego bardzo poważne konsekwencje finansowe.

Spór o wartość największego biurowca w kraju

Wartość największego budynku biurowego w Belgii od kilku miesięcy jest przedmiotem prawnego sporu między właścicielem a jego kredytodawcami. Ci ostatni przejmują część przychodów z najmu wieżowca, aby odzyskać pożyczone środki, ponieważ wskaźnik zadłużenia w stosunku do wartości nieruchomości przekroczył próg określony w umowie.

Mechanizm jest prosty: przy niezmienionej kwocie kredytu i spadającej wartości budynku wskaźnik zadłużenia automatycznie rośnie. Dlatego dla JR Global tak istotne było unieważnienie spornej wyceny JLL, określającej wartość nieruchomości na 920 milionów euro. Dla porównania w 2024 r. firma BNP Paribas Real Estate wyceniała wieżowiec jeszcze na 1,105 miliarda euro.

Sąd: praca nie była może dobra, ale wystarczająca

JR Global utrzymywał, że kredytodawcy wywierali na JLL presję, aby firma wyceniła budynek na poziomie pozwalającym zejść poniżej wspomnianego progu. W uzasadnieniu sędzia przyznał, że przedstawiciel kredytodawców oczekiwał od JLL wyceny nieprzekraczającej 950 milionów euro, czyli poziomu uruchamiającego cały mechanizm, że co najmniej jeden z kredytodawców oczekiwał takiego rezultatu oraz że JLL prawdopodobnie zdawała sobie z tego sprawę.

Sąd nie stwierdził jednak, że doszło do nacisków, utraty niezależności czy przygotowania stronniczej wyceny.

Wycena JLL nie była może pracą imponującą, (…) ale mieściła się w definicji wymaganej przez umowę między stronami – czytamy w orzeczeniu. Sąd dodał: – Praca JLL nie była może dobrą pracą, ale była pracą wystarczającą, a nie pracą sfingowaną.

Przyszłość najmu i pytanie o Régie des bâtiments

W opublikowanej reakcji JR Global REIT poinformował, że prowadzi rozmowy dotyczące refinansowania kredytu z udziałem nowych instytucji finansowych. Właściciel zwraca również uwagę, że wartość nieruchomości zależy od sposobu jej eksploatacji. Na rynku nieruchomości biurowych kupujący nabywają bowiem przede wszystkim strumień przychodów pochodzących z czynszów.

Tymczasem główny najemca Tour des Finances, federalna instytucja zarządzająca budynkami państwowymi Régie des bâtiments, zapowiedziała w 2024 r. dziennikowi La Libre Belgique, że zamierza opuścić gmach po wygaśnięciu umowy najmu w 2034 r. JR Global twierdzi, że prowadzi z instytucją negocjacje dotyczące przedłużenia najmu. Sama Régie jest jednak znacznie ostrożniejsza i wskazuje, że jedynie orientacyjnie zbiera informacje na temat warunków ewentualnego przedłużenia umowy.

Decydujące tygodnie i postępowanie w Seulu

Na tym etapie nic nie wskazuje na to, aby JR Global REIT zamierzał odwołać się od wyroku. Najbliższe tygodnie mogą jednak przesądzić o dalszym losie spółki.

Jak podaje koreańska prasa, sąd w Seulu wyznaczył firmę audytorską, która ma ocenić, czy z finansowego punktu widzenia korzystniejsza będzie likwidacja spółki, czy jej restrukturyzacja.