Oprocentowanie kredytów najwyższe od piętnastu lat – przy kredycie hipotecznym trzeba liczyć się ze 4 procent

W ostatnich dniach oprocentowanie kredytów wzrosło do poziomów niewidzianych od czasu kryzysu zadłużenia sprzed piętnastu lat. Przy zakupie nieruchomości trzeba dziś liczyć się średnio z oprocentowaniem na poziomie około 4 procent. Powodem jest inflacja i niepewne otoczenie gospodarcze – opisuje dziennik Le Soir. Po kilku tygodniach wzrostów na belgijskim rynku obligacji w górę poszło również oprocentowanie kredytów hipotecznych.

Daleko od czasów niskich stóp

Z danych zebranych przez agencję Immotheker Finotheker, opartych na kredytach zawartych za pośrednictwem jej sieci, wynika, że średnie oprocentowanie uzyskiwane obecnie przy kredycie na 25 lat wynosi 4,26 procent. W przypadku kredytu na dwadzieścia lat w piątek zbliżało się ono do poziomu 4 procent.

To wynik bardzo odległy od oprocentowania rzędu 1-2 procent, które było normą w latach 2014-2022. Zmiana wyraźnie odbija się na domowych budżetach. Osoba, która dziś pożycza 250 000 euro na dwadzieścia lat, musi liczyć się z ratą wyższą o ponad 250 euro miesięcznie oraz z ponad 60 000 euro dodatkowych odsetek w całym okresie spłaty w porównaniu z czasami niskich stóp.

Skąd wzrosty i czy nadejdzie stabilizacja

Przyczyny wzrostu są, jak zwykle, złożone i mają charakter międzynarodowy. Ustalając oprocentowanie kredytów hipotecznych, banki biorą pod uwagę między innymi koszt własnego długoterminowego finansowania, na który wpływa rentowność belgijskich dziesięcioletnich obligacji państwowych. Ta w ostatnich tygodniach rosła.

„Wynika to przede wszystkim ze wzrostu cen energii na świecie, głównie gazu i ropy” – wyjaśnia Charlotte de Montpellier, ekonomistka ING. „To podniosło stopy długoterminowe, ponieważ pojawiło się więcej niepewności co do inflacji.”

Inflacja z kolei oznacza podwyżkę stóp procentowych Europejskiego Banku Centralnego, co jest już praktycznie przesądzone przed posiedzeniem 11 września.

Kolejne źródło niepewności pochodzi ze Stanów Zjednoczonych, gdzie Fed zapowiedział, że w przyszłości będzie komunikował się rzadziej. „Wszystko to wprowadza zamieszanie, a więc jeszcze więcej niepewności” – zauważa ekonomistka. Do tego dochodzą obawy związane z długoterminowym poziomem zadłużenia państw.

Dobra wiadomość, choć należy podchodzić do niej ostrożnie, jest taka, że w dłuższej perspektywie oczekuje się raczej stabilizacji.

„Stopy przeszły drogę w górę, tak jak się tego spodziewaliśmy” – podkreśla de Montpellier. „Teraz, jeśli nie pojawią się nowe silne wzrosty cen energii, najbardziej prawdopodobny scenariusz jest taki, że stopy się ustabilizują. Nie wykluczam też lekkiego spadku o 0,25 procent. Zachowajmy jednak ostrożność, bo mogą zmaterializować się inne ryzyka.”

Kilka punktów bazowych do wynegocjowania

Do czasu pojawienia się wyraźniejszego trendu kupujący nadal ma pewne możliwości – przede wszystkim dokładne rozeznanie rynku i negocjacje.

„Klient może czasem uzyskać nawet około pięćdziesięciu punktów bazowych obniżki, czyli 0,5 procent” – zapewnia Valéry Halloy, rzecznik BNP Paribas Fortis. „Zależy to od profilu, historii, a także od jakości nieruchomości, bo swoją rolę odgrywa oczywiście świadectwo energetyczne PEB.”

John Romain, stojący na czele Immotheker Finotheker, potwierdza, że istnieją również inne możliwości poprawy warunków kredytu.

„Jest jeszcze wskaźnik finansowania, czyli procent wartości, jaki bank godzi się sfinansować – im jest niższy, tym lepsze oprocentowanie można uzyskać” – mówi.

Znaczenie ma również wysokość wynagrodzenia kredytobiorcy. Im wyższe dochody, tym mniejsze ryzyko dla banku, co także może być argumentem podczas negocjacji.

Instytucja finansowa może ponadto przyznać rabat, jeśli klient wraz z kredytem wykupi inne produkty.

„Może to być rachunek bieżący, ubezpieczenie od pożaru, ubezpieczenie salda zadłużenia” – wyjaśnia John Romain. „Uwaga jednak, trzeba dobrze przeliczyć, bo nie zawsze jest to dobry interes.”

Poza kosztem samego kredytu można również próbować negocjować cenę nieruchomości. W okresie wysokich stóp układ sił na rynku nieruchomości może przesunąć się na korzyść kupującego, a część obserwatorów nie wyklucza już lekkiego spowolnienia.

„Obecny wzrost oprocentowania trochę zmniejsza siłę nabywczą kredytobiorców” – ocenia Valéry Halloy. „To może wymusić na sprzedających dostosowanie cen, aby przyciągnąć kupujących. Możliwe, że podaż i popyt przesuną się na ich korzyść.”

Kredyty konsumenckie i sezon promocji

A co z kredytami konsumenckimi? „One również podążają za zmianami stóp rynkowych” – odpowiadają lakonicznie w Belfius. Widać to między innymi na przykładzie kredytów samochodowych. Od początku stycznia, gdy obowiązywały warunki salonowe, do obecnych stawek oprocentowanie wzrosło o około 0,5 procent.

Na początku 2026 r. przy zakupie nowego samochodu w dużym banku trzeba było liczyć się z oprocentowaniem na poziomie około 3,3 procent. Obecnie średnia w głównych instytucjach wynosi około 3,8 procent. W przypadku nowych samochodów ekologicznych różnica jest jeszcze większa i miejscami sięga 1 procent.

W przypadku szeroko rozumianych kredytów ratalnych wiele zależy jednak od formuły, przedmiotu finansowania czy strategicznego pozycjonowania banku. Znaczenie ma również moment, ponieważ instytucje finansowe czasem oferują przy takich kredytach promocje. Potwierdza to Valéry Halloy.

„Podczas salonu samochodowego pojawią się na przykład preferencyjne kredyty, między innymi na zakup samochodu elektrycznego. Podobnie jest przy targach Batibouw z kredytami na remonty.”

Czy warto wybrać oprocentowanie zmienne

Obecne otoczenie rosnących stóp zwiększyło zainteresowanie kredytami hipotecznymi z oprocentowaniem zmiennym. W BNP Paribas Fortis stanowiły one w pierwszym półroczu 22 procent kredytów mieszkaniowych, podczas gdy w 2025 r. ich udział wynosił zaledwie 7 procent.

W przeciwieństwie do oprocentowania stałego, które nie zmienia się i pozwala ustalić wysokość rat na cały okres spłaty, oprocentowanie zmienne jest dostosowywane wraz ze zmianami wskaźnika referencyjnego publikowanego przez SPF/FOD Economie, czyli federalne ministerstwo gospodarki. Dostępnych jest kilka wariantów – oprocentowanie może być weryfikowane raz w roku, co trzy lata, co pięć lat albo co dziesięć lat. Zaletą jest to, że początkowa stawka jest często niższa niż przy oprocentowaniu stałym.

Z danych Immotheker Finotheker wynika, że przy kredycie w wysokości 250 000 euro na 25 lat średnie oprocentowanie stałe wynosi obecnie 4,26 procent, natomiast oprocentowanie zmienne, weryfikowane po trzech latach, wynosi 3,57 procent. Ryzyko polega jednak na tym, że stawka może zmienić się zarówno w dół, jak i w górę, co w drugim przypadku oznacza wzrost rat.

Ustawa przewiduje przy tym określone granice. Oprocentowanie zmienne może maksymalnie podwoić się w stosunku do stawki początkowej, ale nie może też spaść poniżej jej połowy. Przed wyborem takiego rozwiązania konieczne jest więc dokładne przeliczenie różnych możliwych scenariuszy.

Dostępne są również inne formuły, na przykład oprocentowanie zmienne z tak zwanym cap, czyli limitem bardziej restrykcyjnym niż przewidziany ustawą. Na rynku pojawiły się też niedawno kredyty ze zmiennym oprocentowaniem „chronionym” lub „z zabezpieczeniem”, w których stawka może spadać, ale nie może rosnąć. Takie rozwiązanie pozwala między innymi uniknąć renegocjowania kredytu w razie wyraźnego spadku stóp. W Belfius cieszy się ono szczególnym zainteresowaniem i odpowiada w tym roku za 15 procent kredytów mieszkaniowych. Trzeba jednak pamiętać, że jest to rozwiązanie kosztowne, ponieważ stawka bazowa jest wyższa niż przy oprocentowaniu stałym.