Mieszkanie na własność czy portfel inwestycyjny – co lepiej zabezpieczy poziom życia na emeryturze

Spłacone mieszkanie znacząco obniża wydatki po zakończeniu aktywności zawodowej, choć część kosztów związanych z posiadaniem nieruchomości nadal pozostaje. Teoretycznie zdywersyfikowany portfel inwestycyjny może pełnić funkcję alternatywnego czwartego filaru emerytalnego i przynieść wyższą stopę zwrotu, jednak w praktyce sytuacja jest bardziej złożona. Zdaniem ekspertów najlepszym rozwiązaniem jest połączenie obu strategii, a dla przyszłych pokoleń realnym zagrożeniem dla poziomu życia na emeryturze może być pozostanie najemcą bez zgromadzenia znaczącego majątku.

Nieruchomość często przedstawiana jest jako czwarty filar emerytalny. W odróżnieniu od trzech pozostałych, czyli emerytury ustawowej, emerytury uzupełniającej i oszczędzania emerytalnego, nie zapewnia ona dochodu, ale pozwala wyraźnie ograniczyć wydatki mieszkaniowe. Właściciel nadal musi bowiem ponosić określone koszty, takie jak podatek od nieruchomości, opłaty eksploatacyjne, utrzymanie, remonty i ubezpieczenia.

„Bycie właścicielem stanowi bardzo istotną ochronę finansową. Brak konieczności płacenia czynszu jest równoznaczny z ukrytym dochodem” – podsumowuje Corentin Minne, wspólnik założyciel firmy doradczej zajmującej się planowaniem majątkowym Pareto.

Statystyki potwierdzają, że ryzyko ubóstwa wśród osób po 65. roku życia będących właścicielami mieszkania jest zdecydowanie niższe niż wśród najemców. „Sytuacja finansowa najemcy ma ponadto tendencję do pogarszania się z czasem, ponieważ jego czynsz jest indeksowany i rośnie często szybciej niż emerytura ustawowa” – dodaje ekspert.

Własność kontra inwestycja

Nieruchomość niewątpliwie odgrywa kluczową rolę w utrzymaniu poziomu życia po przejściu na emeryturę. Powstaje jednak pytanie, czy najemca, który regularnie inwestowałby swoje oszczędności w zdywersyfikowany portfel, nie mógłby osiągnąć porównywalnego poziomu bezpieczeństwa finansowego.

„W teorii portfel papierów wartościowych może doskonale pełnić funkcję czwartego filaru, a nawet zapewnić korzyść finansową wyższą niż mieszkanie zajmowane przez właściciela” – przekonuje Corentin Minne.

W praktyce sytuacja wygląda inaczej, ponieważ znaczenie mają także ludzkie zachowania i odruchy. „Zakłada to żelazną dyscyplinę inwestora, który przez dziesięciolecia musiałby co miesiąc odkładać kwotę odpowiadającą racie kredytu hipotecznego. Do tego nie skorzysta on z efektu dźwigni związanego z kredytem, chyba że podejmie znaczne ryzyko, sięgając po produkty finansowe oparte na takim mechanizmie” – wyjaśnia planista finansowy.

Na pierwszy rzut oka wiele argumentów przemawia więc za zakupem nieruchomości. Jej główną zaletą jest wymuszone, automatyczne oszczędzanie przez 25 czy 30 lat. I choć nie można wykluczyć, że mieszkanie straci na wartości, portfel inwestycyjny podczas krachu może spaść o 30 procent, co niesie ryzyko, że spanikowany inwestor sprzeda aktywa w najgorszym możliwym momencie. Do tego zarządzanie portfelem w wieku 85 czy 90 lat nie jest prostym zadaniem.

Wyliczenia, które trzeba brać z dystansem

Nie oznacza to jednak, że należy rezygnować z obiektywnego porównania obu wariantów. Pomocne mogą być w tym teoretyczne wyliczenia.

Z symulacji przeprowadzonych przez Corentina Minne’a wynika, że nieruchomość kupiona za 300 000 euro, której wartość rośnie o 3 procent rocznie, po 30 latach byłaby warta około 728 000 euro. Ta sama kwota zainwestowana w globalny portfel przynoszący 7 procent netto rocznie osiągnęłaby około 2,28 miliona euro, a przy stopie zwrotu wynoszącej 6 procent – około 1,72 miliona euro.

„W długim okresie indeks MSCI World przynosił historycznie około 8 do 9 procent rocznie przed kosztami i opodatkowaniem, ale te wyniki nie są gwarantowane w przyszłości” – zaznacza ekspert. Mowa więc o stopach zwrotu, które na pierwszy rzut oka wyglądają wyjątkowo atrakcyjnie.

Porównanie ma jednak charakter teoretyczny również dlatego, że niewiele gospodarstw domowych dysponuje kwotą 300 000 euro, którą mogłoby od razu zainwestować, podczas gdy są one w stanie kupić mieszkanie w tej cenie, korzystając z kredytu. „Właściwe porównanie zestawia zatem zwykle zakup z ograniczonym wkładem własnym z pozostaniem najemcą i inwestowaniem różnicy” – precyzuje Corentin Minne.

W skrócie: w przypadku dwóch gospodarstw domowych odkładających co miesiąc identyczną kwotę nieruchomość zapewnia większe poczucie bezpieczeństwa i chroni przed kosztami czynszu, natomiast zdywersyfikowany portfel historycznie przynosił wyższą, choć bardziej zmienną stopę zwrotu.

Dla przyszłego emeryta najlepszym rozwiązaniem pozostaje połączenie obu podejść. „To właśnie ta kombinacja pozwalała historycznie mieszkańcom Belgii utrzymać komfortowy poziom życia na emeryturze, mimo mało hojnego systemu emerytalnego.”

Coraz trudniejszy dostęp do własnego mieszkania

Ten sprawdzony mechanizm może jednak w przyszłości przestać działać. Niedawne badania pokazują, że to właśnie w najnowszych budynkach odsetek mieszkań zajmowanych przez właścicieli jest najniższy. Wynosi 57,2 procent w przypadku lokali wybudowanych w latach 2011-2020, wobec 70 procent w budynkach z lat 80. i 90.

To sygnał, że dostęp do własnego mieszkania staje się dla kolejnych pokoleń coraz trudniejszy. Grozi im w takiej sytuacji utrata finansowego zabezpieczenia, które wielu emerytom pozwalało rekompensować jeden z najniższych w Europie Zachodniej wskaźników zastąpienia dochodu przez emeryturę. Tymczasem, jak wskazuje Komitet ds. Badań nad Starzeniem się Społeczeństwa (Comité d’études sur le vieillissement), relacja przeciętnej emerytury brutto do przeciętnego wynagrodzenia brutto będzie w 2070 r. jeszcze o około 13 procent niższa niż w 2025 r.

„Problem obecnych pokoleń polega na tym, że młodzi nie kupują więcej mieszkań i niekoniecznie więcej inwestują” – zauważa specjalista ds. planowania majątkowego. Gospodarstwo domowe, które pozostaje najemcą i jednocześnie nie buduje znaczącego majątku finansowego, może w przyszłości połączyć relatywnie niższą emeryturę, konieczność dalszego płacenia czynszu i niewielkie aktywa. „To właśnie ten scenariusz stanowi realne zagrożenie dla przyszłego poziomu życia emerytów” – podsumowuje Corentin Minne.