Bruksela chce ułatwić ograniczanie najmu krótkoterminowego – nowe unijne przepisy o dostępnych mieszkaniach

Komisja Europejska przedstawiła w środę projekt przepisów dotyczących dostępnych cenowo mieszkań, który ma pomóc władzom lokalnym odzyskać większą kontrolę nad rynkiem mieszkaniowym. Najbardziej odczuwalna zmiana dotyczy najmu krótkoterminowego oferowanego za pośrednictwem platform takich jak Airbnb. W rejonach, gdzie presja na rynek nieruchomości jest szczególnie duża, samorządy będą mogły łatwiej ograniczać działalność prowadzącą do wycofywania lokali z rynku najmu długoterminowego.

Kryzys, który dotyka mieszkańców miast

Brak mieszkań w przystępnych cenach stał się w Europie poważnym problemem, choć sama diagnoza nie jest nowa. W ubiegłym roku, podczas orędzia o stanie Unii, przewodnicząca Komisji Europejskiej Ursula von der Leyen zobowiązała się do podjęcia działań w tej sprawie. Był to również jeden z warunków, od których socjaliści uzależnili dalsze poparcie dla niej.

Skala problemu jest znacząca. Jak wynika z najnowszego badania Eurobarometru, ponad połowa mieszkańców europejskich miast uważa kwestię dostępności mieszkań za pilną.

Przeżywamy kryzys mieszkaniowy, musimy działać. Damy państwom członkowskim narzędzia, z których będą mogły korzystać – stwierdził europejski komisarz ds. energii i mieszkalnictwa Dan Jørgensen. Jak dodał, w niektórych miastach „normalni ludzie, mający normalną pracę, nie mogą już mieszkać tam, gdzie pracują”.

Unia bez kompetencji, ale z osłoną prawną

Pakiet nie oznacza jednak rewolucji. Unia Europejska nie ma bezpośrednich kompetencji w dziedzinie mieszkalnictwa, dlatego jej rola ma polegać przede wszystkim na zapewnieniu podstaw prawnych dla polityk prowadzonych przez władze lokalne.

Mieszkalnictwo pozostaje kompetencją władz krajowych, regionalnych i lokalnych. Podejmowane przez nie działania mogą jednak wchodzić w konflikt ze swobodami rynku wewnętrznego, w szczególności ze swobodnym przepływem usług i kapitału.

Część państw członkowskich, w tym Hiszpania i Belgia, wprowadziła już rozwiązania mające ograniczyć napięcia na rynku mieszkaniowym, ale spotkała się z zarzutami prawnymi dotyczącymi zgodności tych środków z prawem unijnym.

Warunki ograniczeń i wspólna metoda

Komisja przewiduje przy tym określone zabezpieczenia. Samorząd będzie musiał wykazać, że najem krótkoterminowy przez co najmniej trzy lata wywierał znaczący negatywny wpływ na dostępność mieszkań lub możliwość ich uzyskania, a także że żaden mniej restrykcyjny środek nie byłby równie skuteczny.

W pierwszej kolejności Komisja proponuje wyznaczenie obszarów, na których rynek mieszkaniowy znajduje się pod presją. Jak ujął to jeden z wysokich rangą urzędników unijnych, chodzi o stworzenie wspólnej podstawy pozwalającej wskazać miejsca, w których występują napięcia związane z dostępnością mieszkań.

Następnie unijna egzekutywa ma zapewnić wspólną metodę pozwalającą wykazać, że dane ograniczenie jest konieczne, proporcjonalne i niedyskryminujące. Władze będą mogły opierać się między innymi na relacji cen nieruchomości do dochodów. Proponowany próg to równowartość ośmiu lat dochodów za mieszkanie średniej wielkości, natomiast powyżej dziesięciu lat poziom napięcia miałby być uznawany za wystarczająco wysoki.

Wskaźniki te nie będą jednak automatycznie uruchamiać ograniczeń. Mają przede wszystkim pomagać w obiektywnej ocenie sytuacji na rynku oraz w uzasadnianiu decyzji podejmowanych przez władze lokalne.

Komisja podkreśla, że nowe przepisy nie będą regulować wysokości czynszów ani ujednolicać krajowych polityk mieszkaniowych. Środki już obowiązujące pozostaną w mocy, natomiast nowe ramy będą miały zastosowanie do kolejnych ograniczeń.

Przyczyny strukturalne i dalsze kroki

Komisja chce uniknąć sytuacji, w której ograniczanie najmu turystycznego byłoby przedstawiane jako rozwiązanie wszystkich problemów mieszkaniowych. W jej ocenie takie środki nie są bowiem w stanie usunąć strukturalnych przyczyn niedoboru mieszkań.

Dlatego propozycji towarzyszy zalecenie dotyczące przyspieszenia procedur wydawania pozwoleń, budowy nowych mieszkań, renowacji istniejących budynków oraz przekształcania pustostanów.

Pakiet legislacyjny trafi teraz do negocjacji między Parlamentem Europejskim a państwami członkowskimi.