Podatek od nieruchomości w Belgii – dlaczego rachunek różni się w zależności od gminy

Każdego roku właściciele nieruchomości w Belgii otrzymują rachunek z tytułu podatku od nieruchomości, określanego jako précompte immobilier lub onroerende voorheffing. Jest to roczna danina obciążająca domy, mieszkania i grunty. Do jej zapłaty zobowiązana jest co do zasady osoba, która 1 stycznia danego roku podatkowego jest właścicielem nieruchomości lub posiada do niej określone prawo. Może to być właściciel, osoba mająca prawo użytkowania, dzierżawca wieczysty albo posiadacz prawa zabudowy.

Vincent Gérin, wykładowca zajmujący się rynkiem nieruchomości w École polytechnique de Bruxelles (ULB), wyjaśnia, że podstawą obliczenia podatku jest dochód katastralny nieruchomości. „Dochód katastralny to teoretyczny dochód z najmu danej nieruchomości” – powiedział w rozmowie z The Brussels Times. Sam dochód katastralny nie jest więc podatkiem, ale wartością stanowiącą punkt wyjścia do ustalenia wysokości należności.

Podatek obowiązuje w całym kraju, ale zarządzają nim regiony

Podatek obowiązuje w całej Belgii, ma jednak charakter regionalny. Za jego naliczanie i pobór odpowiadają Region Stołeczny Brukseli, Walonia i Flandria. W praktyce oznacza to, że stawki oraz szczegółowe zasady mogą się różnić w zależności od tego, gdzie położona jest nieruchomość.

We Flandrii podatek funkcjonuje pod nazwą onroerende voorheffing. W Walonii jest określany jako précompte immobilier, a jego obsługą zajmuje się administracja skarbowa SPW Finances. W Regionie Stołecznym Brukseli sprawami związanymi z tym podatkiem zajmuje się natomiast Brussels Fiscality.

Choć formalnie jest to podatek regionalny, wpływy z niego nie pozostają w całości w budżetach regionów. Część środków trafia również do gmin oraz – zależnie od regionu – prowincji lub aglomeracji brukselskiej. Służy temu mechanizm dodatków określanych jako centimes additionnels lub opcentiemen. W Walonii wpływy dzielone są między Region Waloński, pięć prowincji i liczne gminy. W 2022 r. podatek przyniósł około 1,8 miliarda euro, z czego 59 procent trafiło do gmin, a 38,5 procent do prowincji.

Jak zwraca uwagę Gérin, dodatki te są ważnym źródłem dochodów dla gmin, których możliwości nakładania innych podatków pozostają ograniczone.

Klucz do wyliczeń: dochód katastralny

Dochód katastralny, czyli revenu cadastral lub kadastraal inkomen, to teoretyczna wartość przypisywana nieruchomości przez federalne ministerstwo finansów. Ma ona odpowiadać średniemu rocznemu dochodowi netto z najmu, jaki dana nieruchomość mogłaby przynieść w styczniu 1975 r.

Ponieważ punktem odniesienia pozostaje rok 1975, dochód katastralny jest co roku indeksowany. W 2026 r. współczynnik indeksacji wynosi 2,3.

Zdaniem Gérina właśnie tak odległy historyczny punkt odniesienia jest jednym z głównych problemów obecnego systemu. „To już naprawdę nie odzwierciedla rzeczywistych czynszów ani dzisiejszych realiów” – ocenił. Zwrócił przy tym uwagę, że od czasu ustalenia wartości katastralnych poszczególne dzielnice Brukseli bardzo się zmieniły.

„Dzielnica, która w momencie ustalania dochodu katastralnego była stosunkowo tania, dziś może być bardzo poszukiwana i znacznie droższa” – wyjaśnił. „A mimo to pierwotny dochód katastralny nieruchomości pozostaje podstawą wyliczenia”. W rezultacie nawet dwie sąsiadujące ze sobą nieruchomości mogą mieć bardzo różne dochody katastralne, a tym samym znacznie różniące się rachunki podatkowe – w zależności od tego, kiedy i w jaki sposób ustalono ich wartość.

Jak wylicza się wysokość podatku

Ogólna zasada jest prosta: do zindeksowanego dochodu katastralnego stosuje się odpowiednią stawkę podatku. Każdy region ma jednak własny system stawek regionalnych oraz dodatków. W efekcie dwie identyczne nieruchomości znajdujące się w różnych gminach mogą zostać obciążone zupełnie innymi kwotami.

W Brukseli podstawowa stawka regionalna wynosi 1,25 procent zindeksowanego dochodu katastralnego. Do tej kwoty doliczane są dodatki obowiązujące na poziomie aglomeracji brukselskiej oraz gminy. W 2026 r. na poziomie aglomeracji obowiązuje 989 dodatkowych centymów, natomiast poszczególne gminy ustalają własne stawki.

W Walonii regionalna stawka również wynosi 1,25 procent, do czego dochodzą dodatki prowincjonalne i gminne. Są one uchwalane każdego roku, dlatego ich wysokość może się różnić między poszczególnymi gminami i prowincjami. We Flandrii stawka regionalna wynosi 3,97 procent, a następnie doliczane są opcentiemen ustalane przez prowincje i gminy.

Dlaczego rachunek może wzrosnąć

Jedną z przyczyn wzrostu rachunku jest coroczna indeksacja dochodu katastralnego. W 2026 r. współczynnik indeksacji wzrósł do 2,3, co w Brukseli przekłada się na wzrost o 2,47 procent w porównaniu z 2025 r.

Drugim czynnikiem są zmiany wysokości dodatków gminnych. Gminy mogą każdego roku zdecydować o ich podwyższeniu lub obniżeniu, a taka decyzja bezpośrednio wpływa na ostateczną kwotę podatku do zapłaty.

„Dochód katastralny może zostać zrewidowany, gdy w nieruchomości prowadzone są prace. Jeśli na przykład zwiększa się kubaturę domu albo zmienia układ mieszkania, dochód katastralny może zostać podniesiony” – powiedział Gérin. „Nawet jeśli pozwolenie na budowę nie jest wymagane, niektóre zmiany i tak trzeba zgłosić administracji”.

Na wysokość dochodu katastralnego może wpłynąć na przykład przekształcenie mieszkania dwupokojowego w trzypokojowe. Jak wyjaśnia ekspert, wielu właścicieli nieruchomości nie ma świadomości, że tego rodzaju zmiana może mieć konsekwencje podatkowe.

Kto płaci przy sprzedaży nieruchomości

Zgodnie z prawem za podatek za dany rok odpowiada osoba, która była właścicielem nieruchomości 1 stycznia, nawet jeżeli później w tym samym roku doszło do sprzedaży. Kupujący i sprzedający mogą jednak uzgodnić między sobą podział kosztów. W praktyce należność często rozlicza się proporcjonalnie do okresu posiadania nieruchomości.

W przypadku najmu mieszkaniowego podatek co do zasady obciąża właściciela, który nie może przenieść go na najemcę. „Inaczej wygląda sytuacja przy najmie lokali handlowych i biurowych, gdzie właściciel może przenieść podatek na najemcę, jeśli pozwala na to umowa” – wyjaśnił Gérin.

Istnieją również ulgi i zwolnienia uzależnione od rodzaju nieruchomości oraz sytuacji podatnika, jednak także w tym przypadku zasady różnią się w zależności od regionu. W Brukseli ze zwolnienia mogą korzystać między innymi nieruchomości wynajmowane za pośrednictwem uznanych agencji najmu społecznego. Region przyznaje też uprawnionym podatnikom premię BE HOME, która jest odliczana od podatku od nieruchomości – w 2026 r. jej wysokość wynosi 164 euro. Inne obniżki mogą przysługiwać ze względu na sytuację rodzinną, niepełnosprawność lub charakter nieruchomości.

Dla właścicieli oznacza to system, w którym o wysokości rachunku decydują jednocześnie lokalizacja nieruchomości, jej dochód katastralny oraz stawka dodatków uchwalona przez gminę. Jednocześnie wartość katastralna stanowiąca podstawę tych wyliczeń nie musi odpowiadać dzisiejszej wartości rynkowej nieruchomości ani wysokości czynszu, jaki można za nią uzyskać.