Dwie różne tabele czynszów w Brukseli – związek właścicieli sam podnosi stawki

Uzyskanie wiarygodnych informacji o poziomie czynszów w Brukseli może w najbliższym czasie stać się bardziej skomplikowane. Krajowy związek właścicieli i współwłaścicieli nieruchomości (SNPC) opublikował w tym tygodniu własną, zaktualizowaną siatkę czynszów referencyjnych, mimo że Region Stołeczny Brukseli nie wprowadził zmian w oficjalnej tabeli. W praktyce oznacza to, że najemcy i właściciele mieszkań mają teraz przed sobą dwa różne źródła danych dotyczących czynszów. Brukselska sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa Karine Lalieux (PS) ostrzega, że taka inicjatywa osłabia pewność prawną. O sprawie informuje portal The Brussels Times.

Związek właścicieli zdecydował się zmienić siatkę tydzień wcześniej, po tym jak sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa odmówiła aktualizacji oficjalnej tabeli.

Czym jest czynsz referencyjny

Zgodnie z brukselskim kodeksem mieszkaniowym czynsz referencyjny oznacza medianę stawki wskazaną w orientacyjnej siatce czynszów dla określonego typu nieruchomości. Wyznacza go rząd Regionu Stołecznego Brukseli na podstawie ankiet przeprowadzanych wśród tysięcy najemców.

Obowiązujące przepisy nakładają na właścicieli obowiązek wpisywania czynszu referencyjnego do każdej umowy najmu, obok kwoty uzgodnionej z lokatorem. Dzięki temu najemca może porównać swój czynsz z medianą stawek za podobne mieszkania w danej okolicy. Wartości te są publikowane przez administrację regionalną w oficjalnej tabeli czynszów.

Spór o aktualność danych

Według SNPC oficjalna baza nie odpowiada już obecnej sytuacji rynkowej, ponieważ opiera się na umowach najmu obowiązujących w 2017, 2018 i 2020 r. Związek uznał, że od tego czasu zarejestrowano wystarczająco dużo nowych umów, aby zaktualizować siatkę. W rezultacie najemcy i właściciele mają obecnie do czynienia z dwoma punktami odniesienia: oficjalną tabelą administracji regionalnej oraz nieoficjalną, zmienioną wersją przygotowaną przez SNPC.

Organizacja zaleca swoim członkom stosowanie mnożnika, który ma dostosować czynsz referencyjny do obecnego poziomu. W trzech gminach rekomendowana podwyżka przekracza 20 procent: na Woluwe-Saint-Lambert wynosi 21,55 procent, na Uccle 20,15 procent, a na Woluwe-Saint-Pierre 20,06 procent.

W gminie Bruksela-Miasto SNPC proponuje doliczenie 17,33 procent, na Schaerbeek 18,66 procent, na Ixelles 19,14 procent, a na Etterbeek 11,80 procent. Według związku czynsz referencyjny powinien wzrosnąć tylko o 1,97 procent na Molenbeek, natomiast na Anderlechcie pozostać na dotychczasowym poziomie.

Ostrzeżenie sekretarz stanu

Karine Lalieux odrzuca zarzut, że nie chce aktualizować siatki, i określa go jako nieprawdziwy. Podkreśla, że dane wykorzystywane do obliczania oficjalnych brukselskich czynszów referencyjnych pochodzą z 14 042 ankiet przeprowadzonych wśród najemców w 2017, 2018 i 2020 r. w ramach trzech Obserwatoriów Czynszów, a same stawki są od tego czasu co roku indeksowane.

• Tabela jest więc rzeczywiście aktualizowana co roku – zaznaczyła sekretarz stanu, dodając, że zależy jej na utrzymaniu i dalszym rozwoju tego narzędzia. Jak wskazuje, siatka powinna być regularnie oceniana i uaktualniana. Wyraża też nadzieję, że uda się to zrobić w rozsądnym terminie, z uwzględnieniem trudności związanych ze zbieraniem danych.

Lalieux przypomina, że prawo zobowiązuje właścicieli do podawania czynszu referencyjnego w każdej umowie najmu, obok stawki faktycznie uzgodnionej z lokatorem – co przyznaje także sam SNPC. – Ustalając jednostronnie własną wersję tego, co uznaje za czynsz referencyjny, SNPC podważa pewność prawną swoich własnych członków – wskazała.

Właściciele, którzy w ogłoszeniach lub umowach podawaliby stawki SNPC zamiast oficjalnych wartości, w praktyce naruszaliby przepisy. Może to skutkować sankcjami: regionalna służba inspekcji ma możliwość nałożenia grzywny administracyjnej. – W najgorszym przypadku najemca może domagać się rozwiązania umowy najmu wraz z odszkodowaniem lub rekompensatą tam, gdzie jest to zasadne – ostrzega sekretarz stanu.

Krytyka ze strony innych właścicieli

Inicjatywie SNPC sprzeciwia się również brukselskie stowarzyszenie właścicieli nieruchomości Badala, które deklaruje poparcie dla etycznego podejścia do dochodów z najmu. W jego ocenie działanie związku wpisuje się w logikę będącą jedną z przyczyn kryzysu dostępności mieszkań, a przygotowana przez SNPC siatka podnosi tabelę Regionu Brukselskiego średnio o 13,5 procent.

Zdaniem stowarzyszenia siatka czynszów powinna powstawać z myślą o wszystkich mieszkańcach Brukseli i opierać się na niezależnych badaniach, konsultacjach oraz wspólnej debacie. Nie powinna natomiast służyć interesowi jednego podmiotu, który w ten sposób tworzy własną rzeczywistość rynkową. Badala podkreśla, że tabela ma być niezależnym punktem odniesienia pozwalającym ocenić, czy obecne czynsze pozostają zgodne z celem, jakim jest mieszkalnictwo dostępne dla wszystkich. Nie może być mechanizmem powielającym najwyższe ceny obserwowane na rynku. Według stowarzyszenia SNPC normalizuje stały wzrost czynszów, a nawet go przyspiesza.

Wątpliwości co do reprezentatywności danych

Lalieux zwraca także uwagę, że siatka SNPC opiera się wyłącznie na danych przekazanych przez członków związku, podczas gdy właściciel mieszkania w Brukseli nie ma obowiązku należeć do tej organizacji. Oznacza to, że zebrane liczby są z natury obciążone, ponieważ próba nie jest reprezentatywna dla prywatnego rynku najmu.

Sekretarz stanu wskazuje również, że tabela związku działa na poziomie gmin i nie uwzględnia różnic między poszczególnymi dzielnicami w ich granicach. Oficjalna brukselska siatka czynszów referencyjnych jest natomiast obliczana na poziomie dzielnic. Według Lalieux w danych SNPC nadreprezentowane są nieruchomości położone w zamożniejszych częściach miasta, a baza obejmuje wyłącznie nowe umowy najmu, pomijając już obowiązujące czynsze, które stanowią istotną część rynku.

Jak podkreśla sekretarz stanu, oparcie się wyłącznie na takich danych nie pozwoliłoby na zrównoważone podejście do aktualizacji siatki, a uwzględnienie ich bez właściwych korekt nieuchronnie zawyżyłoby średni czynsz. – Aktualizacja siatki czynszów musi odzwierciedlać rzeczywistość, jakiej doświadczają wszyscy mieszkańcy Brukseli, z uwzględnieniem wszystkich gmin – zaznaczyła Lalieux.