Indexacja czynszów mimo zakazów: jak właściciele nieruchomości obchodzili przepisy?

Indexacja czynszów mimo zakazów: jak właściciele nieruchomości obchodzili przepisy?

W latach 2022–2023 belgijscy właściciele mieszkań zostali objęci surowymi ograniczeniami dotyczącymi indeksacji czynszów dla lokali o niskiej efektywności energetycznej. Miało to na celu zmotywowanie ich do modernizacji budynków. Jednak dane z raportu Smovin, firmy specjalizującej się w zarządzaniu wynajmem, wskazują, że część właścicieli znalazła sposoby na ominięcie przepisów.

Restrykcje miały promować ekologię

W październiku 2022 roku wprowadzono przepisy ograniczające możliwość podnoszenia czynszów dla mieszkań klasy energetycznej PEB F i G, które nie spełniają współczesnych standardów ekologicznych. W Brukseli i Walonii indeksacja dla takich lokali została całkowicie zakazana, a dla mieszkań klasy PEB E ograniczona do 50%. We Flandrii przepisy były jeszcze bardziej restrykcyjne – mieszkania klasy D mogły być indeksowane tylko częściowo, a klasy E, F i G wcale.

Regulacje miały zachęcać właścicieli do inwestowania w poprawę efektywności energetycznej swoich nieruchomości. Jednak analiza wskazuje, że rzeczywistość była bardziej skomplikowana.

Indeksacja mimo zakazów

Pomimo wprowadzonych ograniczeń, wielu właścicieli nadal podnosiło czynsze. W Brukseli zakaz złamało 15% wynajmujących mieszkania klasy F, a w Walonii odsetek ten wyniósł 18%. Jak udało im się obejść przepisy?

„Jeśli lokator nie zgłosił naruszenia, w większości przypadków nie było mechanizmu kontroli” – tłumaczy Aurélie Vanoverloop, przedstawicielka Smovin. Dodała, że w wielu sytuacjach podwyżki były symboliczne, np. wynosiły zaledwie 10 euro miesięcznie, co mogło umknąć uwadze lokatorów.

Liberalizacja przepisów i skokowy wzrost czynszów

W listopadzie 2023 roku ograniczenia zostały zniesione, co pozwoliło właścicielom na nadrabianie strat. Czynsze za mieszkania o najniższej klasie energetycznej (PEB F i G) gwałtownie wzrosły – w Brukseli nawet o 40–45%, a w Walonii o 32–34%. We Flandrii, gdzie restrykcje były najbardziej rygorystyczne, indeksacja mieszkań klasy E i F osiągnęła poziom 44%.

Największymi wygranymi byli jednak właściciele nieruchomości o wysokiej efektywności energetycznej. W czasie obowiązywania restrykcji mieszkania klasy PEB A i B mogły być indeksowane bez ograniczeń. W Brukseli czynsze za lokale PEB A wzrosły aż o 59%, a w Walonii i Flandrii odpowiednio o 59% i 49%.

Czy przepisy osiągnęły zamierzony cel?

Choć intencją było promowanie remontów zwiększających efektywność energetyczną, analiza Smovin pokazuje, że część właścicieli nie zdecydowała się na inwestycje, a po zniesieniu ograniczeń skupiła się na maksymalizacji zysków. Jednocześnie brak skutecznych mechanizmów kontroli sprawił, że wiele przypadków naruszeń przepisów pozostało niezauważonych.

Przyszłość rynku najmu

Historia ograniczeń i ich zniesienia uwypukla problem nie tylko niskiej efektywności energetycznej wielu belgijskich mieszkań, ale także braku równowagi między interesami właścicieli a ochroną praw lokatorów. Kluczowe pytanie pozostaje: czy polityka ograniczania indeksacji była właściwym narzędziem do promowania zrównoważonego rozwoju w sektorze mieszkaniowym? Wobec rosnących kosztów życia i energii przyszłe regulacje będą wymagały bardziej precyzyjnych rozwiązań, które zapewnią sprawiedliwość zarówno najemcom, jak i wynajmującym.