Czterokrotny wzrost liczby biur nieruchomości w Brukseli – pośrednicy stawiają na lokalną obecność

Na dzień 1 stycznia 2026 r. w Brukseli działało 278 biur nieruchomości, czyli cztery razy więcej niż w 1997 r. – wynika z danych administracji ds. działalności handlowej hub.brussels, przeanalizowanych przez dziennik L’Echo. Aby wyróżnić się na coraz bardziej zatłoczonym rynku, wielu pośredników zmieniło strategię i stara się zostać lokalnym punktem odniesienia w konkretnej dzielnicy.

Podczas gdy ogólny trend wskazuje raczej na spadek liczby sklepów, biur nieruchomości w stolicy przybywa. Dane pokazują to wyraźnie. W 1997 r. brukselskie władze naliczyły 66 takich placówek. Prawie 30 lat później jest ich 278, co oznacza czterokrotny wzrost.

Najsilniejsze przyspieszenie było widoczne przed 2020 r. W tamtym okresie w Brukseli powstawało średnio 8,5 biura rocznie. Później tempo wyraźnie osłabło i wynosi obecnie około 2,5 nowego biura w skali roku.

O ile w 1997 r. biura były rozmieszczone dość równomiernie, o tyle nowe placówki koncentrowały się już w wybranych dzielnicach. Chodzi między innymi o okolice Châtelain, dzielnicę europejską, a w nieco mniejszym stopniu także północno-zachodnią część Brukseli.

Lokalna obecność jako atut

Dziś jednym z kluczowych wyzwań dla biura nieruchomości jest zbudowanie zaufania klienta. Powstaje ono dzięki obecności w terenie, czyli dobrej znajomości lokalnego rynku.

W odpowiedzi na nowe warunki biura zmieniają model działania. Dawniej wystarczała jedna duża witryna o zasięgu regionalnym. Dziś ci sami gracze zwiększają swoją widoczność, otwierając oddziały obsługujące różne części miasta. Jak wyjaśnia Kim Ruysen, dyrektor generalny sieci nieruchomości Trevi, dawniej biuro miało w Brukseli jedną lokalizację, a obecnie może mieć cztery, pięć czy sześć oddziałów w całym regionie.

Trevi, obecne w Brukseli od 40 lat, dobrze pokazuje tę zmianę. „Mamy duże biuro przy avenue Louise, w którym pracuje 45 osób. Centralizujemy tam część działań, między innymi zarządzanie najmem. Otworzyliśmy również kolejne biura, w Woluwe i na północy Brukseli” – powiedział Kim Ruysen. „Każde ma własny obszar działania, ponieważ są to różne rynki”.

Potwierdza to zmiana liczby samych pośredników. Od 1997 r. ich liczba w Brukseli wzrosła o 47,5 procent, czyli dziesięciokrotnie mniej niż liczba biur. W efekcie placówki są średnio mniejsze i częściej otwierają się w konkretnych dzielnicach, z ambicją zostania lokalnym punktem odniesienia.

Znaczenie lokalnej obecności poszerzyło zasięg całej branży. W 1997 r. biura działały przede wszystkim w strefach centralnych albo wzdłuż głównych arterii, takich jak avenue Louise czy chaussée de Ninove. Dziś pojawiły się również w rejonach bardziej peryferyjnych, gdzie wcześniej ich brakowało, między innymi w Forest, Auderghem czy na północy Brukseli.

Coraz więcej transakcji przez pośredników

Ekspansję biur nieruchomości tłumaczą także czynniki ekonomiczne, w tym część rynku przejmowana przez pośredników. Łączna roczna liczba transakcji pozostaje względnie stabilna, z wyjątkiem okresu kryzysu finansowego z 2008 r. Od końca lat 90. waha się ona między 11 000 a 13 500 rocznie. Zmieniło się natomiast to, że coraz mniej sprzedaży odbywa się bezpośrednio między stronami. Innymi słowy, wzrósł udział transakcji przeprowadzanych za pośrednictwem biur.

Zjawisko to trudno dokładnie ująć w liczbach, ale różne badania prowadzone w Belgii wskazują ten sam kierunek. Ponieważ pośrednicy są wynagradzani prowizyjnie, coraz więcej środków trafia do osób pośredniczących w obrocie nieruchomościami. Dobra kondycja rynku sprzyjała z kolei powstawaniu nowych biur.

W praktyce, mimo istnienia platformy Immoweb, dla wielu sprzedających skorzystanie z usług pośrednika stało się trudne do uniknięcia. „Wszystko staje się bardziej złożone pod względem prawnym i administracyjnym. Dziś lepiej korzystać ze wsparcia pośrednika” – oceniła Charlotte De Thaye, dyrektor generalna federacji frankofońskich pośredników w obrocie nieruchomościami Federia.

Duża rotacja biur

Otwarcie biura w Brukseli nie daje jednak gwarancji trwałego utrzymania się na rynku. Branżę cechuje silna wymiana podmiotów, czyli duża rotacja. Zamknięć jest wiele, ale otwarć jeszcze więcej, co przesłania niepewność, z jaką mierzą się pośrednicy.

Jak zauważa Instytut Zawodowy Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (IPI), na rynku widać nieustanną wymianę: wiele osób wchodzi do zawodu, podczas gdy inne go opuszczają, nie znajdując dla siebie miejsca.

Spośród 278 biur działających w 2026 r. tylko nieco ponad jedna trzecia istniała już w 2017 r., co potwierdza dużą rotację. Oznacza to co najmniej 177 otwarć wobec 128 zamknięć biur w niespełna dekadę – wynika z danych hub.brussels. Tendencja ta zasadniczo odpowiada liczbie upadłości odnotowanych przez urząd statystyczny Statbel.