Rada Stanu: właściciel może wymagać dochodów na poziomie trzykrotności czynszu

Belgijska Rada Stanu orzekła, że właściciel nieruchomości ma prawo sprawdzić, czy kandydat na najemcę osiąga dochody wynoszące co najmniej trzykrotność miesięcznego czynszu. Wyrok zapadł 30 marca, a w poniedziałek decyzję z zadowoleniem przyjął Krajowy Związek Właścicieli i Współwłaścicieli Nieruchomości (SNPC). Sprawa dotyczyła pytania, czy taki wymóg można uznać za dyskryminację ze względu na status majątkowy, czego zakazuje brukselski Kodeks mieszkaniowy.

Geneza sprawy

Postępowanie dotyczyło sporu między współwłaścicielem mieszkania a Regionem Stołecznym Brukseli. Po złożeniu skargi Regionalna Inspekcja Mieszkalnictwa (Dirl) nałożyła na właściciela grzywnę za dyskryminację pary kandydatów na najemców z powodu ich sytuacji finansowej. Wynajmujący odrzucił ich wniosek, ponieważ ich dochody nie osiągały poziomu trzykrotności czynszu. Po odwołaniu decyzję podtrzymał delegowany urzędnik regionu.

Brukselski Kodeks mieszkaniowy zabrania dyskryminacji m.in. ze względu na status majątkowy, ale jednocześnie dopuszcza weryfikację zdolności finansowej osoby ubiegającej się o najem.

Argumentacja Rady Stanu

W uzasadnieniu Rada Stanu wskazała, że prace legislacyjne nad Kodeksem mieszkaniowym potwierdzają istnienie utrwalonej praktyki, zgodnie z którą czynsz wraz z opłatami nie powinien przekraczać jednej trzeciej dochodów gospodarstwa domowego. Ma to służyć zapewnieniu jego stabilności finansowej w przyszłości. Zdaniem sądu ustawodawca był świadomy tej zasady i nie zamierzał jej podważać.

W konsekwencji uznano, że standardowy wymóg przedstawienia dochodów na poziomie trzykrotności czynszu i stałych opłat nie jest środkiem nieproporcjonalnym wobec celu, jakim jest ocena wypłacalności najemcy. Sąd stwierdził, że sam taki warunek nie stanowi dyskryminacji ze względu na sytuację majątkową.

Reakcja organizacji właścicieli

SNPC, który wspierał współwłaściciela w postępowaniu, pozytywnie ocenił decyzję Rady Stanu. Organizacja podkreśliła, że wyrok przynosi ważne doprecyzowanie przepisów i potwierdza stanowisko, które od dawna prezentowała.

Krytyczny głos najemców

Stowarzyszenie Najemców (Syndicat des locataires) zaznaczyło, że rozumie argumentację prawną sądu, ale zwraca uwagę na szerszy kontekst społeczny. Zdaniem dyrektora zarządzającego organizacji José Garcii głównym problemem pozostaje niedopasowanie wysokości czynszów do realnych możliwości finansowych najemców.

Organizacja apeluje o rozwiązania dla osób uznawanych za niewypłacalne. Według Garcii istnieją konkretne możliwości działania – przede wszystkim poprzez lepsze dostosowanie czynszów do rzeczywistej wartości nieruchomości. Przedstawiciel stowarzyszenia ocenił również, że wprowadzona w Brukseli 1 maja 2025 r. regulacja czynszów to krok w dobrą stronę, choć w jego opinii nadal niewystarczający.