Belgijski rynek najmu doświadcza jednej z najbardziej dynamicznych fal wzrostu czynszów w Europie Zachodniej. Według najnowszych danych Eurostatu, między styczniem 2019 roku a majem 2025 roku czynsze w Belgii wzrosły o 24,6 procent, znacznie przewyższając tempo podwyżek obserwowane w państwach sąsiednich.
Porównanie z krajami sąsiadującymi
Analiza porównawcza ujawnia istotne dysproporcje w dynamice wzrostu kosztów najmu w regionie. W tym samym okresie Francja odnotowała wzrost czynszów jedynie o 9,7 procent, Luksemburg o 10,1 procent, Niemcy o 12 procent, a Holandia o 17,7 procent. Różnice te wskazują na specyficzne mechanizmy funkcjonujące na belgijskim rynku mieszkaniowym, które generują presję inflacyjną znacznie przekraczającą regionalne standardy.
Eric Dor, dyrektor ds. badań ekonomicznych w IESEG School of Management i autor analizy, wskazuje mechanizm indeksacji czynszów jako główny czynnik odpowiedzialny za obserwowaną dynamikę. Choć indeksacja nie jest obowiązkowa, w praktyce jest powszechnie stosowana przez właścicieli nieruchomości, którzy rejestrują umowy najmu i regularnie aktualizują wysokość czynszu zgodnie z wskaźnikami inflacji.
Sytuacja na rynku brukselskim
Dane przedstawione przez Eurostat znajdują potwierdzenie w lokalnych analizach rynkowych. Federacja Francuskojęzycznych Agentów Nieruchomości (Federia) szacuje, że czynsze w stolicy wzrosły o 15 procent w ciągu ostatnich dwóch lat, co bezpośrednio wynika z niedoboru podaży mieszkań na rynku najmu. Obecnie średni czynsz we wszystkich kategoriach nieruchomości w Regionie Stołecznym Brukseli wynosi 1321 euro miesięcznie, co odzwierciedla narastającą presję na dostępność mieszkań w centrum kraju.
Niedobór ten jest wynikiem splotu czynników strukturalnych i regulacyjnych. Ograniczona dostępność gruntów pod zabudowę, czasochłonne procedury administracyjne przy wydawaniu pozwoleń budowlanych oraz rosnące koszty materiałów i robocizny przyczyniają się do stagnacji w budownictwie mieszkaniowym. Jednocześnie rosnąca atrakcyjność Brukseli jako międzynarodowego centrum biznesu i polityki generuje stały wzrost popytu, zwłaszcza w segmencie najmu krótkoterminowego.
Relacja wzrostu czynszów do dochodów gospodarstw domowych
Analiza ekonomiczna przeprowadzona przez Dora pokazuje interesującą korelację między wzrostem czynszów a ewolucją dochodów belgijskich gospodarstw domowych. W latach 2019–2024 czynsze wzrosły o 20,1 procent, podczas gdy dochody netto po opodatkowaniu zwiększyły się o 21,6 procent. Kalkulacja ta oparta jest na średnim rocznym dochodzie netto rodziny złożonej z dwóch dorosłych osób, z których każda otrzymuje średnią krajową płacę, oraz dwójki dzieci.
Ta zbieżność sugeruje, że belgijski rynek najmu dostosowuje się do siły nabywczej konsumentów, utrzymując względną stabilność udziału kosztów mieszkaniowych w budżetach domowych. Warto jednak zaznaczyć, że dane uśrednione mogą ukrywać istotne różnice między poszczególnymi grupami społecznymi — zwłaszcza gospodarstwami o niższych dochodach, dla których koszty najmu stanowią coraz większe obciążenie.
Indeksacja a sytuacja najemców
Mechanizm indeksacji czynszów w Belgii, choć chroni właścicieli przed erozją realnej wartości dochodów z najmu w warunkach inflacji, przenosi tę presję bezpośrednio na najemców. System ten różni się od rozwiązań stosowanych w państwach sąsiednich, gdzie funkcjonują mechanizmy kontroli czynszów lub limity ich wzrostu, zapewniające większą stabilność kosztów mieszkaniowych — kosztem ograniczenia bodźców inwestycyjnych w sektorze mieszkaniowym.
