Rynek biurowy w Brukseli na historycznym dnie – rosnące czynsze i niepewność wstrzymują decyzje o przeprowadzce

Popyt na powierzchnie biurowe w Brukseli i na jej obrzeżach spadł do najniższego poziomu od lat. Jak informuje dziennik gospodarczy L’Echo, w pierwszym półroczu wynajęto lub kupiono na własne potrzeby jedynie 104 000 m² biur. To najsłabszy wynik dla pierwszych sześciu miesięcy roku co najmniej od 2018 r. Firmy odkładają decyzje o zmianie siedziby ze względu na rosnące czynsze oraz niepewność regulacyjną i geopolityczną.

Brukselski rynek biurowy od kilku lat znajduje się w trudnej sytuacji, a najnowsze dane wyspecjalizowanych pośredników nie wskazują na poprawę. Firma doradcza Colliers odnotowała od początku roku 104 000 m² transakcji w Brukseli i jej okolicach. Jest to najniższy wynik dla pierwszego półrocza przynajmniej od 2018 r., z którego pochodzą najstarsze uwzględnione dane. Sam drugi kwartał zakończył się wynikiem o 27 procent niższym od średniej z ostatnich pięciu lat.

Wskaźnik obejmuje nowo zawarte umowy najmu oraz zakup budynków na własne potrzeby, ale nie uwzględnia przedłużania umów bez zmiany siedziby. Pokazuje więc faktyczną aktywność rynku i gotowość przedsiębiorstw prywatnych, instytucji publicznych oraz innych organizacji do przeprowadzki. Kilka tygodni temu operator sieci elektroenergetycznej Elia kupił od dewelopera Immobel 12 000 m² powierzchni biurowej powstającej w ramach projektu Lebeau, położonego między dzielnicą Sablon a placem Grand-Place w Brukseli.

Dane BNP Paribas Real Estate, czyli BNPP RE, prowadzą do niemal takich samych wniosków jak raport Colliers. „Gdy 26 lat temu zaczynałem pracę w branży nieruchomości, roczny popyt wynosił od 500 000 do 600 000 m². Dziś z trudem osiągamy 300 000 m² rocznie. W pierwszym kwartale rynek odnotował zaledwie 40 000 m²” – wskazuje Bertrand Cotard, dyrektor działu biurowego w BNPP RE.

Firmy szukają większej elastyczności

Z czego wynika dalsze pogorszenie sytuacji? Zdaniem Astrid Flamand, szefowej działu rozwoju nieruchomości w AG Real Estate, jednym z największych podmiotów branży w Belgii, kluczowym problemem jest niepewność dotycząca przyszłych potrzeb organizacyjnych firm. Dochodzi do tego również niestabilna sytuacja geopolityczna.

Jak wyjaśnia Flamand, przedsiębiorstwa poszukujące obecnie powierzchni biurowej często przedstawiają bardzo szeroki zakres oczekiwań. Zdarza się, że najemca potrzebuje 4 000 m², ale jednocześnie chce mieć możliwość zmniejszenia tej powierzchni do 3 000 m² po dwóch latach. Zapotrzebowanie na elastyczność jest bardzo duże, lecz nadal dotyczy fizycznej powierzchni, a jej granice zawsze będą wyznaczać ściany budynku.

Wiele przedsiębiorstw zastanawia się, czy przeprowadzka jest w ogóle potrzebna. Decyzja wiąże się bowiem z dużymi kosztami i długim procesem przygotowawczym. „Nikt nie chce przechodzić przez to długie i kosztowne ćwiczenie co pięć lat. Trzeba potrafić planować w perspektywie dziesięciu lub piętnastu lat, a to jest bardzo trudne” – ocenia Astrid Flamand.

Praca zdalna i sztuczna inteligencja zmieniają potrzeby firm

Przedsiębiorstwa muszą uwzględniać wiele niewiadomych. Jedną z nich pozostaje praca zdalna, która upowszechniła się podczas pandemii koronawirusa i po jej zakończeniu, choć część obserwatorów uważa, że obecnie jej znaczenie maleje. Firmy muszą zdecydować, ilu metrów kwadratowych potrzebują w przeliczeniu na stanowiska pracy, sale konferencyjne i przestrzenie wspólne. Odpowiedź nie jest już tak oczywista jak dziesięć lat temu.

Kolejną niewiadomą są unijne wymogi dotyczące zrównoważonego rozwoju przedsiębiorstw. Wszystkie te decyzje podejmowane są dodatkowo w warunkach bardzo niestabilnej sytuacji geopolitycznej.

Coraz większe znaczenie dla rynku biurowego może mieć także sztuczna inteligencja, choć dotychczas rzadko wskazywano ją jako jeden z głównych czynników wpływających na popyt. Bertrand Cotard ostrzega, że wielu menedżerów z zadowoleniem zapowiada możliwość ograniczenia zatrudnienia, co może negatywnie wpłynąć na zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe. „Nie wiadomo dokładnie, jak to będzie wyglądać, ale wszystko potoczy się bardzo, bardzo szybko” – mówi.

Brukselski rynek mierzy się również z problemem charakterystycznym dla stolicy Belgii, czyli słabnącą aktywnością instytucji publicznych, które przez lata odpowiadały za znaczną część popytu na biura. Jak zauważa Astrid Flamand, sektor publiczny nie dysponuje już odpowiednimi środkami. Federalna agencja nieruchomości państwowych Régie des bâtiments miała ogłosić zapotrzebowanie na powierzchnie, ale zapowiedzi nie przełożyły się na konkretne postępowania. Zdaniem Flamand powodem jest brak finansowania. Instytucje europejskie nadal zawierają umowy, lecz cały proces trwa bardzo długo.

Bertrand Cotard zwraca również uwagę na malejącą atrakcyjność Brukseli dla dużych międzynarodowych korporacji. Jak podkreśla, wiele przedsiębiorstw zmniejszyło zajmowaną powierzchnię albo całkowicie opuściło miasto, a międzynarodowych central jest coraz mniej. Firmy częściej wybierają Paryż, Amsterdam lub Londyn. Ekspert wiąże spadek atrakcyjności także z rosnącym opodatkowaniem biur, zwłaszcza w Bruxelles-Ville, oraz z regionalnymi przepisami, które w niektórych strefach ograniczają liczbę miejsc parkingowych przy biurowcach.

Czynsze wyraźnie poszły w górę

Najważniejszym problemem pozostają jednak koszty. Po wielu latach stabilności czynsze w Brukseli zaczęły rosnąć w 2022 r. W ciągu pięciu lat stawki za najlepsze nieruchomości zwiększyły się z 320 do 400 euro rocznie za metr kwadratowy. Jak wskazuje Astrid Flamand, z punktu widzenia właścicieli podwyżki są konieczne.

Z jednej strony po rozpoczęciu pełnoskalowej inwazji na Ukrainę gwałtownie wzrosły koszty budowy, a wraz z nimi wydatki na remonty. Z drugiej strony wzrost stóp procentowych doprowadził do spadku cen sprzedaży budynków. Im wyższej stopy zwrotu oczekuje kupujący, na przykład fundusz emerytalny, tym niższa staje się wartość nieruchomości przy niezmienionej wysokości czynszu. Aby utrzymać choćby zbliżoną rentowność, deweloperzy muszą więc podnosić stawki. „Nikt nie wynajmie już wyremontowanego budynku za mniej niż 300 lub 315 euro za m². To niemożliwe” – podsumowuje Astrid Flamand.

Wyższe czynsze sprawiają z kolei, że najemcy, którzy nie muszą pilnie zmieniać siedziby, pozostają w dotychczasowych biurach. Jak wyjaśnia Bertrand Cotard, wiele firm po przeanalizowaniu kosztów przeprowadzki decyduje się renegocjować obecną umowę najmu i przedłużyć ją o rok, dwa lub trzy lata. Pozwala to odsunąć decyzję o zmianie siedziby na później.

Najbliższe miesiące mogą mieć kluczowe znaczenie dla rynku. Colliers szacuje, że w latach 2027 i 2028 do użytku zostanie oddanych ponad 550 000 m² nowych biur, a roczna podaż osiągnie poziomy najwyższe od 2018 r. Tymczasem na przyszły rok z wyprzedzeniem wynajęto zaledwie 43 procent planowanej powierzchni. W raporcie Colliers wskazano, że obecna sytuacja gospodarcza zapowiada utrzymanie umiarkowanego popytu, co może wydłużyć czas potrzebny na zagospodarowanie nowych biur. Taka prognoza nie daje powodów do optymizmu deweloperom nieruchomości, którzy od kilku lat zmagają się z poważnym kryzysem.