Belgijskie gminy chcą aktualizacji dochodu katastralnego – system od pół wieku pozostaje bez reformy

Coraz więcej belgijskich gmin domaga się ponownego przeliczenia dochodu katastralnego (kadastraal inkomen, KI) nieruchomości. Obowiązujący system od około 50 lat nie przeszedł gruntownej aktualizacji, co prowadzi do sytuacji, w której część właścicieli płaci znacznie niższe podatki niż osoby posiadające podobne domy. Eksperci podkreślają jednak, że rozwiązanie problemu leży przede wszystkim po stronie władz federalnych, które od dziesięcioleci nie przeprowadziły reformy tego mechanizmu.

Dochód katastralny jest fikcyjną roczną wartością czynszową nieruchomości. Administracja ustala ją tak, jakby dom lub budynek był wynajmowany przez cały rok. Na tej podstawie obliczane są między innymi podatki od nieruchomości (onroerende voorheffing), potocznie określane jako podatek gruntowy. Zasadniczo im wyższa wartość nieruchomości, tym wyższy dochód katastralny.

System oparty na danych z 1975 r.

Problem polega na tym, że w przypadku wielu nieruchomości dochód katastralny od dawna nie odpowiada rzeczywistej wartości budynków. System nadal bazuje na szacunkach czynszów z 1975 r., które od 1992 r. są jedynie corocznie waloryzowane. Choć przepisy przewidywały aktualizację co dziesięć lat, w praktyce nie przeprowadzono jej od pół wieku.

Przez ten czas ceny nieruchomości, szczególnie w atrakcyjnych częściach dużych miast, zmieniły się diametralnie. Na wysokość dochodu katastralnego wpływają między innymi takie elementy jak łazienka, garaż, weranda, basen czy centralne ogrzewanie. System nie uwzględnia natomiast nowoczesnych rozwiązań, takich jak panele słoneczne, pompy ciepła czy podwójne szyby.

W rejestrach nadal tysiące domów „bez łazienki”

Wiele danych dotyczących nieruchomości jest dziś nieaktualnych lub błędnych, między innymi dlatego, że budynki były przez lata remontowane i rozbudowywane. Problem ten już w 2006 r. wskazywał Trybunał Obrachunkowy (Rekenhof), który porównał dane katastralne z informacjami Krajowego Instytutu Statystyki (NIS).

Z zestawienia wynikało, że według danych katastralnych centralne ogrzewanie posiadało jedynie 59 procent domów, podczas gdy dane NIS wskazywały już 73 procent. Jeszcze większe różnice dotyczyły łazienek – według katastru miało je 77 procent nieruchomości, a według NIS aż 96 procent.

W praktyce oznacza to, że część właścicieli płaci zbyt niskie podatki, co przekłada się na niższe wpływy dla gmin. Ma to duże znaczenie, ponieważ samorządy mogą nakładać dodatkowe stawki (opcentiemen) na podatek od nieruchomości oparty właśnie na dochodzie katastralnym. Łącznie odpowiadają one za około 47 procent dochodów gmin.

Gminy próbują działać samodzielnie

Aby ograniczyć straty, gminy takie jak Diest, Leuven, Scherpenheuvel-Zichem czy Willebroek postanowiły samodzielnie zbierać aktualne dane dotyczące nieruchomości. Do mieszkańców wysyłane są kwestionariusze mające ustalić rzeczywisty stan domów i budynków.

Jeśli okaże się, że nieruchomość została wyremontowana lub rozbudowana, może to skutkować podwyższeniem dodatkowych stawek podatkowych.

Władze Willebroek podkreślają, że obecny system jest niesprawiedliwy, ponieważ część właścicieli płaci zbyt mało. W gminie znajduje się około 11 000 domów, a według danych katastralnych co czwarty miałby nie posiadać łazienki, co – zdaniem lokalnych władz – wyraźnie rozmija się z rzeczywistością.

Samorząd zaznacza jednak, że celem ankiet nie jest automatyczne zwiększanie wpływów podatkowych. Najpierw oszacowane mają zostać ewentualne dodatkowe przychody. Jeśli okażą się wysokie, gmina rozważy obniżenie ogólnych dodatkowych stawek dla wszystkich mieszkańców.

Problem politycznie niewygodny od dekad

Eksperci przypominają, że same gminy nie mają kompetencji do zmiany dochodu katastralnego. Takie decyzje mogą zostać podjęte wyłącznie przez federalnego ministra finansów. Obecnie funkcję tę pełni Jan Jambon (N-VA).

Zdaniem specjalistów przez dziesięciolecia kolejni ministrowie unikali reformy z dwóch powodów. Oficjalnie wskazywano na ogromną złożoność całej operacji. Nieoficjalnie chodzi jednak o polityczne ryzyko związane z możliwym wzrostem podatków dla wielu właścicieli nieruchomości.

Aktualizacja systemu mogłaby bowiem doprowadzić do znacznego podwyższenia dochodu katastralnego wielu domów, a tym samym do wyższych podatków. To sprawia, że temat od lat pozostaje politycznie bardzo wrażliwy.

Redakcja zwróciła się o komentarz do ministra Jana Jambona, jednak do tej pory nie odniósł się on do sprawy.