Regularyzacja samowoli budowlanej w Brukseli – nowa procedura DLUU ma ruszyć w 2027 r.

Parlament Regionu Stołecznego Brukseli analizuje projekt ordonansu, który od 1 stycznia 2027 r. miałby wprowadzić nowe narzędzie legalizacji prac wykonanych bez pozwolenia – tzw. Déclaration libératoire unique urbanistique (DLUU), czyli jednolitą deklarację zwalniającą w zakresie urbanistyki. Rozwiązanie ma rozszerzyć i przyspieszyć uproszczoną procedurę regularyzacji, ale nie będzie ani automatyczne, ani bezpłatne. Utworzenie takiego mechanizmu zapowiedziano w regionalnej deklaracji politycznej z 13 lutego 2026 r. Jego celem jest odciążenie służb urbanistycznych, usprawnienie transakcji na rynku nieruchomości oraz uporządkowanie sytuacji, których początki sięgają niekiedy bardzo odległej przeszłości.

Nieprawidłowości odziedziczone po poprzednich właścicielach

W stolicy trudno oszacować liczbę mieszkań i domów obciążonych nieprawidłowościami urbanistycznymi, często przejętymi wraz z nieruchomością po poprzednich właścicielach. Chodzi między innymi o werandy wybudowane bez zezwolenia, stolarkę PCV zamontowaną w elewacji frontowej w miejscu pierwotnej stolarki drewnianej, tarasy urządzone na płaskich dachach, adaptacje poddaszy, rozbudowy czy utworzenie dodatkowej jednostki mieszkalnej.

Tego rodzaju nieprawidłowości wychodzą na jaw niemal zawsze podczas sprzedaży nieruchomości, gdy informacje urbanistyczne ujawniają brak zgodności z przepisami. Dla kupującego jest to powód do niepokoju – często obniża wtedy swoją ofertę albo całkowicie rezygnuje z zakupu. Dla właściciela zaczyna się natomiast długa i uciążliwa procedura, ponieważ obecne postępowania legalizacyjne są równie czasochłonne, co niepewne.

Czy zainteresowani mogą więc liczyć na realne ułatwienie? Odpowiedź nie jest jednoznaczna. Projekt rzeczywiście ma ograniczyć przewlekłość i opieszałość, które dziś paraliżują wydawanie klasycznych pozwoleń legalizacyjnych, ale DLUU nie będzie zwykłą formalnością ani tym bardziej prezentem dla właścicieli. O szczegóły portal zapytał Ulricha Carnoya, brukselskiego adwokata specjalizującego się w prawie urbanistycznym.

Jak wygląda legalizacja dzisiaj

Obecnie funkcjonuje uproszczona procedura dotycząca niektórych czynności i prac wykonanych przed 1 stycznia 2000 r. W teorii, jeśli spełnione są przesłanki ustawowe – w tym zgodność inwestycji z normami obowiązującymi w chwili wykonania prac albo obecnie – gmina ma obowiązek wydać pozwolenie legalizacyjne bez możliwości odmowy. Powinna też zrobić to szybko, w ciągu 45 dni od potwierdzenia odbioru kompletnego wniosku.

W praktyce sytuacja wygląda inaczej. Ani brak wysłania potwierdzenia odbioru, ani przekroczenie 45-dniowego terminu na rozstrzygnięcie sprawy nie wiążą się z żadną sankcją. Postępowania mogą więc trwać wiele miesięcy, a czasem nawet ponad rok. Niektóre gminy zwlekają z rozpatrywaniem wniosków, inne kierują sprawy do klasycznej procedury, bardziej złożonej i mniej przewidywalnej, wskazując już na etapie badania kompletności dokumentacji na istnienie odstępstw i tym samym kwestionując zgodność inwestycji z przepisami.

Co zmieni DLUU

Nowy mechanizm ma umożliwić uproszczoną i szybszą legalizację naruszeń przepisów urbanistycznych w zamian za wniesienie opłaty. Nie będzie to jednak ani zwykła deklaracja, ani automatyczna abolicja.

DLUU nie jest ani zwykłą deklaracją, ani automatyczną abolicją. To pełnoprawna procedura wydania pozwolenia urbanistycznego – podkreśla Ulrich Carnoy.

Rozwiązanie ma pomóc odblokować transakcje, które dziś pozostają uzależnione od tempa procedur prowadzonych przez gminy. Prowadzenie spraw ma zostać powierzone regionalnemu urzędnikowi delegowanemu (fonctionnaire délégué). Powinno to ograniczyć różnice w sposobie traktowania wniosków w poszczególnych gminach i wprowadzić jasne, krótsze terminy.

Urzędnik miałby 15 dni na sprawdzenie kompletności wniosku, a następnie 30 dni na merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy. Brak decyzji w tym terminie będzie oznaczał uznanie wniosku za odrzucony. Wnioskodawca będzie wtedy mógł szybko złożyć odwołanie, zamiast przez wiele miesięcy czekać na rozstrzygnięcie.

Których naruszeń dotknie nowy system

Na odpowiedź na to pytanie jest jeszcze za wcześnie. Rząd Regionu Stołecznego Brukseli musi dopiero określić kategorie czynności i prac objętych systemem oraz warunki ich legalizacji. Najważniejsze elementy mechanizmu – kategorie, warunki oraz wysokość opłaty – zostaną dopiero ustalone w rozporządzeniach wykonawczych. W regionalnej deklaracji politycznej zapowiedziano sporządzenie wykazu odstępstw od przepisów, obejmującego naruszenia urbanistyczne spełniające kryteria prawidłowego zagospodarowania terenu.

W odróżnieniu od obecnego systemu uproszczonego, ograniczonego do prac sprzed 1 stycznia 2000 r., DLUU mogłaby objąć również naruszenia późniejsze. Dokładny zakres będzie zależał od przyszłych rozporządzeń – wskazuje adwokat.

Projekt wyłącza natomiast czynności i prace podlegające ocenie oddziaływania zarówno w czasie ich realizacji, jak i obecnie. Nowym trybem mogłyby natomiast zostać objęte również niektóre stosunkowo niedawne nieprawidłowości.

Duża niewiadoma dotyczy prac, na które pozwolenie wprawdzie uzyskano, ale których nie wykonano zgodnie z jego warunkami. Projekt w obecnym kształcie odnosi się wyłącznie do robót przeprowadzonych bez pozwolenia. Prace wykonane z naruszeniem istniejącego pozwolenia albo po jego wygaśnięciu mogłyby więc pozostać poza systemem. Jak zaznacza prawnik, ten element należałoby skorygować.

Wniosek to nie formularz

DLUU pozostaje rzeczywistym pozwoleniem urbanistycznym, a ściślej – uproszczonym pozwoleniem legalizacyjnym nowej generacji. Samo wypełnienie formularza i wniesienie opłaty nie wystarczy. Konieczne będzie przygotowanie pełnej dokumentacji, co wymaga czasu i odpowiednich działań: precyzyjnych planów, szczegółowego opisu stanu istniejącego oraz kompletu wymaganych materiałów. Administracja może oczekiwać poziomu staranności zbliżonego do tego, jaki obowiązuje przy klasycznym pozwoleniu, zwłaszcza że rozporządzenia wykonawcze nie określiły jeszcze szczegółowo zawartości wniosku.

Wnioskodawca będzie musiał także wykazać datę wykonania czynności i prac, co bywa trudne, a czasami wręcz niemożliwe. Warto więc odpowiednio wcześniej zgromadzić jak najwięcej dowodów: akty własności, akty założycielskie nieruchomości, faktury, datowane zdjęcia, stare plany, ortofotomapy z systemu Brugis lub zdjęcia lotnicze Krajowego Instytutu Geograficznego, przydatne zwłaszcza tam, gdzie brakuje archiwów gminnych, a także zeznania sąsiadów lub mieszkańców.

Ile to będzie kosztowało

Procedura będzie odpłatna, a opłatę trzeba będzie uiścić jeszcze przed rozpatrzeniem wniosku. Jej wysokość ma zależeć od wieku i charakteru prac, ale dotychczas nie ustalono ani kwoty minimalnej, ani maksymalnej. Można oczekiwać, że najstarsze i najmniej dolegliwe naruszenia będzie można zalegalizować za stosunkowo niewielką opłatą. Nowsze lub poważniejsze przypadki – na przykład znaczna rozbudowa – miałyby natomiast podlegać wyższej opłacie.

Do tego trzeba doliczyć honoraria specjalistów za przygotowanie i prowadzenie wniosku, a w razie potrzeby także za udział w postępowaniu odwoławczym. Może chodzić między innymi o koszty usług architekta oraz wyspecjalizowanego adwokata.

Trzyletnie okno i pytanie, czy czekać

DLUU ma być rozwiązaniem czasowym. Wnioski miałyby być składane od 1 stycznia 2027 r. do 31 grudnia 2029 r.

Czy warto więc czekać do 2027 r.? Na obecnym etapie nadal mowa wyłącznie o projekcie ordonansu, złożonym 23 czerwca 2026 r. Tekst może jeszcze zostać zmieniony, doprecyzowany albo jego wejście w życie może się opóźnić w toku prac parlamentarnych przed ostatecznym przyjęciem. Dopóki przepisy nie zostaną uchwalone, wszelkie klauzule naprawcze muszą być sporządzane na podstawie obecnie obowiązującego prawa.

Właściciele, którzy nie planują sprzedaży nieruchomości i nie otrzymali od gminy protokołu stwierdzającego naruszenie, mogą mieć interes w tym, aby poczekać. W pozostałych przypadkach decyzja zależy od konkretnej nieruchomości oraz pilności transakcji. Przed rozpoczęciem klasycznej procedury warto wspólnie ze specjalistą ocenić, czy dana sprawa może rozsądnie poczekać na planowane wejście w życie nowego systemu w 2027 r., z zastrzeżeniem, że DLUU zostanie ostatecznie przyjęta.

Wyznaczając datę graniczną, rząd tworzy presję, która powinna skłonić wielu zainteresowanych właścicieli do skorzystania z DLUU. Aby uniknąć późniejszych zatorów, lepiej nie odkładać przygotowań na ostatnią chwilę. Już teraz warto gromadzić dowody potwierdzające datę wykonania prac wymagających legalizacji i zlecić analizę swojej sytuacji specjaliście – adwokatowi lub architektowi – aby sprawdzić, czy warunki mogą być spełnione. Pozwoli to wstępnie ocenić sytuację i przygotować się do działania we właściwym momencie.

W międzyczasie nie należy podpisywać umowy przedwstępnej sprzedaży (compromis de vente) w przekonaniu, że przyszła legalizacja jest przesądzona. Klauzule dotyczące naruszeń urbanistycznych nadal trzeba formułować zgodnie z prawem obowiązującym w chwili zawierania umowy.

Abolicja urbanistyczna w Walonii

W Walonii kodeks rozwoju terytorialnego (CoDT) przewiduje w przypadku niektórych czynności i prac wykonanych bez pozwolenia albo z naruszeniem jego warunków niewzruszalne domniemanie zgodności, określane często jako abolicja urbanistyczna. Gdy mechanizm ten ma zastosowanie, prace są prawnie uznawane za zgodne z przepisami urbanistycznymi. Nie chodzi więc wyłącznie o rezygnację ze ścigania – naruszenie przestaje istnieć, a roboty uznaje się za wykonane prawidłowo.

Właściciel musi jednak potrafić wykazać datę zakończenia prac. Dowodem mogą być datowane fotografie, faktury, stare plany, archiwa katastralne, a także historia zameldowania lub liczników. Jeżeli prace rzeczywiście są objęte domniemaniem zgodności, co do zasady nie wymagają ani pozwolenia legalizacyjnego, ani zapłaty grzywny. Koszty mogą jednak pojawić się przy kompletowaniu niezbędnej dokumentacji, zwłaszcza w związku ze sprzedażą nieruchomości.

Od 1 kwietnia 2024 r. system opiera się na mechanizmie „przesuwnym”: w przypadku prac, które nie były objęte wcześniejszym reżimem, termin liczony jest od daty ich zakończenia. Po dziesięciu latach czynności i prace uznawane za drobne lub niemające zasadniczego charakteru obejmuje niewzruszalne domniemanie zgodności, pod warunkiem łącznego spełnienia kilku przesłanek. Muszą one między innymi znajdować się w strefie dopuszczającej zabudowę, odpowiadać normom regionalnego przewodnika urbanistycznego i mieścić się w jednym z przypadków przewidzianych przez CoDT. Może to być na przykład odstępstwo mniejsze niż 20 procent w stosunku do pozwolenia w zakresie powierzchni zabudowy, wysokości, głębokości, kubatury, powierzchni kondygnacji albo usytuowania. Po dwudziestu latach niewzruszalnym domniemaniem zgodności obejmowane są pozostałe czynności i prace, określane niekiedy jako naruszenia zwykłe lub zasadnicze.

Istnieją jednak wyjątki. Co do zasady lokal mieszkalny utworzony po 20 sierpnia 1994 r. nie może korzystać z domniemania zgodności, nawet jeśli prace mają więcej niż dziesięć lub dwadzieścia lat, poza szczególnymi przypadkami dotyczącymi strefy zabudowy zielonej, gdy nie podlega ona już odwracalności. Wcześniejszy system abolicji, obejmujący między innymi czynności i prace wykonane przed 1 marca 1998 r., został wprawdzie zniesiony, ale sytuacje już nim objęte pozostają nienaruszone.