Kupno domu w Belgii bez gwarancji – adwokat wyjaśnia, kiedy kupujący może dochodzić roszczeń za ukryte wady

Na prawie wszystko, co kupuje się w Belgii – od lodówki po zwierzę domowe – przysługuje gwarancja. Przy kupnie domu sytuacja wygląda jednak inaczej. Adwokat specjalizujący się w prawie nieruchomości Vianto Pashku wyjaśnia w rozmowie z nadawcą publicznym VRT, dlaczego kupujący jest najsłabiej chroniony przy największym zakupie w życiu i jak może się zabezpieczyć.

Kto kupował dom, zna zwykle fragment aktu sprzedaży, w którym zapisano, że nieruchomość kupuje się ze wszystkimi ukrytymi wadami. „To prawda, że kładzie to dużą odpowiedzialność na kupującego” – przyznaje Pashku. Jak tłumaczy, prawo zakłada, że kupujący dokładnie obejrzy dom i podejmie przemyślaną decyzję, choć w praktyce często wygląda to inaczej.

Czasem w piekarni ma się więcej czasu na wybór ciasta niż podczas oglądania domu – mówi adwokat.

Sprzedający też musi być chroniony

Pashku zwraca uwagę, że ochrony potrzebuje również sprzedający. Może on naprawdę nie wiedzieć, że belka nośna jest przegniła, i byłoby niesprawiedliwe obarczać go za to odpowiedzialnością. Kupujący nabywa dom w takim stanie, w jakim się znajduje.

Nie znaczy to jednak, że kupujący jest bezradny, gdy po zakupie okaże się, że dach przecieka albo dobudówka powstała bez pozwolenia. Roszczeń można dochodzić, jeśli uda się wykazać, że sprzedający wiedział o ukrytych wadach. Właśnie to bywa najtrudniejsze. Jak zauważa Pashku, wiele zależy od rodzaju wady – znacznie łatwiej uwierzyć, że właściciel nie wiedział o przecieku, niż że nie wiedział o dobudówce bez pozwolenia.

Jeśli kupujący udowodni, że sprzedający działał w złej wierze, może – w zależności od skali wady – żądać odszkodowania, a nawet całkowitego unieważnienia sprzedaży. Często kończy się to ugodą, a gdy nie jest to możliwe, sprawa trafia do sądu.

Długie i kosztowne procesy

Według adwokata sprawa się komplikuje, gdy dom kupuje się od wykonawcy, który go wyremontował, albo od dewelopera nowego budynku. Można wtedy pozwać wykonawcę lub dewelopera i zlecić ekspertowi ustalenie wad. Druga strona zwykle kwestionuje jednak ustalenia takiego eksperta i wtedy sąd powołuje biegłego. Jak mówi Pashku, biegli szybko stwierdzają szkodę, ale ustalenie, skąd dokładnie wzięły się problemy, trwa znacznie dłużej – czasem nawet latami.

Taki spór sporo kosztuje. Dlatego adwokat radzi, by najpierw porozmawiać z architektem. Jeśli naprawa wad ma kosztować około 20 000-25 000 euro, Pashku odradza wszczynanie postępowania. Jak podaje, jeden z jego klientów po zaledwie jednym posiedzeniu wstępnym i jednej wizycie technicznej dostał już fakturę na 12 000 euro.

Przykład Danii i dwie rady dla kupujących

Zdaniem Pashku Belgia mogłaby się wiele nauczyć od innych krajów. W Danii przy każdej sprzedaży przeprowadza się inspekcję budowlaną całego domu – od strychu po piwnicę: działanie instalacji, wilgoć, stan dachu, rur i rynien. Kupujący może się potem ubezpieczyć od wszystkich wad, których nie ujęto w raporcie. Adwokat zaznacza jednak, że i to rozwiązanie nie jest idealne, bo pojawia się trzecia strona – ekspert – i pytanie, kto odpowiada za wadę, której nie wykrył.

Pashku ma dwie rady dla osób, które chcą kupić dom. Po pierwsze, zawsze trzeba poprosić o plany budynku – częstą wadą jest coś zbudowanego bez pozwolenia, a jeśli dobudówki nie ma na planach, można być pewnym, że jest problem. Po drugie, warto wykupić ubezpieczenie ochrony prawnej. W razie sporu ubezpieczyciel pokryje koszty adwokata i ekspertyzy sądowej.