Pięć organizacji zrzeszających właścicieli nieruchomości oraz agentów nieruchomości w Brukseli złożyło skargę do Sądu Konstytucyjnego, kwestionując obowiązującą od maja br. orientacyjną tabelę czynszów najmu. Przedstawiciele branży twierdzą, że narzędzie to zostało opracowane na podstawie nieaktualnych danych i nie odzwierciedla realnej sytuacji na rynku mieszkaniowym w stolicy Belgii. Jak informuje dziennik „Le Soir”, mimo że tabela miała chronić najemców przed nadmiernymi czynszami, według skarżących nie spełnia ona swojej roli z powodu przestarzałej bazy statystycznej.
Fundament zbudowany na starych danych
W centrum sporu znajduje się metodologia, według której opracowano tabelę czynszów. Organizacje branżowe wskazują, że powstała ona na podstawie analizy ok. 15 000 umów najmu zawartych w latach 2017–2020. Problem w tym, że w tym okresie w Regionie Stołecznym Brukseli nie obowiązywał jeszcze wymóg rejestracji umów, co – zdaniem skarżących – sprawia, że dane wykorzystane do opracowania tabeli są zarówno ograniczone, jak i niereprezentatywne dla całego rynku.
Właściciele nieruchomości i przedstawiciele biur pośrednictwa podkreślają, że od czasu zebrania tych danych rynek przeszedł głębokie zmiany – wzrosły zarówno ceny nieruchomości, jak i czynsze. Ich zdaniem aktualna tabela nie odzwierciedla tych przemian, przez co instrument, który miał być obiektywnym punktem odniesienia dla najemców i wynajmujących, może wprowadzać w błąd i zniekształcać obraz sytuacji rynkowej.
Żądanie aktualizacji na podstawie nowych informacji
Organizacje wnoszące skargę domagają się kompleksowej rewizji tabeli w oparciu o aktualne dane wynikające z obowiązkowej rejestracji umów najmu. System ten, wprowadzony w ostatnich latach w Brukseli, ma umożliwić uzyskanie pełniejszego i bardziej wiarygodnego obrazu lokalnego rynku wynajmu. Według przedstawicieli branży, jedynie dane pochodzące z takiej rejestracji mogą stanowić solidną podstawę do ustalania orientacyjnych stawek czynszowych.
Z informacji przekazanych przez Bruxelles Logement oraz perspective.brussels – instytucje odpowiedzialne za politykę mieszkaniową i planowanie przestrzenne – wynika, że nowa wersja tabeli jest już w przygotowaniu. Władze regionalne przyznają, że aktualizacja narzędzia jest konieczna, choć na razie nie określono dokładnego harmonogramu jej wprowadzenia.
Kontrowersyjne rozwiązanie w praktyce
Orientacyjna tabela czynszów obowiązuje od 1 maja 2025 r., jednak prace nad nią trwały przez kilka lat. Projekt był wynikiem długich negocjacji między władzami regionalnymi, organizacjami lokatorskimi oraz przedstawicielami właścicieli. Jego głównym celem było ograniczenie nadużyć na rynku najmu i stworzenie przejrzystego punktu odniesienia, który pozwoliłby obu stronom umowy ocenić, czy proponowany czynsz mieści się w granicach rozsądku.
Zgodnie z przepisami tabela zakazuje ustalania czynszów przekraczających o więcej niż 20 proc. medianę dla danego typu mieszkania w określonej lokalizacji. W przypadku stwierdzenia, że czynsz jest zawyżony, właściciel może zostać zobowiązany do jego obniżenia lub zwrotu nadpłaconych kwot. To właśnie te potencjalne konsekwencje finansowe są – zdaniem skarżących – powodem, dla którego weryfikacja podstaw tabeli jest niezbędna.
Sprawa trafiła już do Sądu Konstytucyjnego, który ma ocenić, czy obecna forma tabeli jest zgodna z zasadami konstytucyjnymi oraz czy została oparta na wiarygodnych, aktualnych danych. Wynik tego postępowania może mieć istotne znaczenie nie tylko dla rynku nieruchomości w Brukseli, lecz także dla przyszłych regulacji dotyczących ochrony praw najemców w całej Belgii.
