Zróżnicowany system podatkowy w trzech regionach
W czasie gdy stawki opłat rejestracyjnych zostały obniżone do 2% we Flandrii i 3% w Walonii, Bruksela utrzymuje niezmienną stawkę 12,5%. Ta dysproporcja stawia stolicę w trudnej sytuacji konkurencyjnej na belgijskim rynku nieruchomości.
Belgijski system podatkowy dotyczący nieruchomości należy do najwyższych w Europie, plasując się na drugim miejscu zaraz za Francją. Eksperci branżowi zgodnie wskazują, że obciążenia fiskalne są nadmierne, negatywnie wpływając na dostępność nieruchomości oraz rozwój sektora budowlanego.
Bariery fiskalne dla nabywców pierwszej nieruchomości
W Brukseli funkcjonuje system zwolnień podatkowych, obejmujący brak opłat rejestracyjnych dla pierwszej transzy 200 000 euro, pod warunkiem że cena nieruchomości nie przekracza 600 000 euro. Oznacza to korzyść podatkową w wysokości 25 000 euro. Dodatkowo istnieje ulga uzupełniająca dla osób kupujących nieruchomość z zamiarem poprawy jej efektywności energetycznej.
Specjaliści rynku wskazują jednak, że nawet z tymi ulgami, konieczność wyłożenia opłat rejestracyjnych nadal stanowi znaczące obciążenie. Mimo to czynniki fiskalne rzadko są głównym powodem zmiany miejsca zamieszkania między regionami – decyzje takie są raczej podyktowane względami zawodowymi lub rodzinnymi.
VAT 6% dla projektów odbudowy – niewystarczająca reforma
Od 1 lipca 2025 roku zostanie wprowadzona stała stawka VAT 6% dla projektów obejmujących wyburzenie i odbudowę nieruchomości. Eksperci branżowi oceniają tę zmianę pozytywnie, choć uważają ją za niewystarczającą. Wskazują, że logiczne byłoby rozszerzenie obniżonej stawki na wszystkie nowe nieruchomości, argumentując, że posiadanie dachu nad głową to podstawowa potrzeba, a nie dobro luksusowe.
Obniżony VAT będzie miał zastosowanie do nieruchomości, które stanowią własność i jedyne miejsce zamieszkania nabywcy, a ich powierzchnia nie przekracza 175 m². Również inwestorzy, którzy wyburzają i odbudowują nieruchomości z zamiarem wynajmowania ich przez minimum 15 lat, będą korzystać z 6% VAT.
Problemy z podatkiem od nieruchomości
W stolicy istnieje też kontrowersyjny przepis dotyczący podatku od nieruchomości (précompte immobilier) – deweloperzy muszą go płacić nawet po wyburzeniu budynku, aż do uzyskania pozwolenia na odbudowę, co może trwać latami. Te dodatkowe koszty, sięgające setek tysięcy lub milionów euro rocznie, są ostatecznie przenoszone na cenę sprzedaży.
Przedstawiciele branży deweloperskiej postulują redukcję tego obciążenia do maksymalnie dwóch lat od momentu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę, argumentując, że deweloperzy nie powinni ponosić konsekwencji finansowych związanych z przewlekłością procedur administracyjnych.
Rynek mieszkaniowy pod presją kosztów
Wbrew powszechnym opiniom, wzrost cen nieruchomości nie wynika z chęci deweloperów do zwiększania marż zysku. Od czasu pandemii koszty budowy wzrosły o 30%, co znacząco wpłynęło na dostępność mieszkań. Na cenę końcową składają się również liczne czynniki regulacyjne, takie jak wymogi klimatyczne UE czy lokalne ograniczenia.
Rynek nadal funkcjonuje według zasady podaży i popytu – eksperci podkreślają, że próby ustalania cen powyżej poziomu akceptowalnego przez nabywców kończą się brakiem sprzedaży. Deweloperzy realizują marżę zysku dopiero na ostatnich sprzedanych jednostkach w danej inwestycji.
Właściciele prywatni pod presją regulacji
Eksperci rynku nieruchomości wyrażają zaniepokojenie negatywnym wizerunkiem prywatnych właścicieli kształtowanym przez władze, szczególnie w Brukseli. Prywatni właściciele, posiadający jeden lub dwa mieszkania na wynajem, stanowią 80% rynku najmu i często utrzymują czynsze poniżej wartości rynkowej.
Nowe regulacje, w tym siatka referencyjnych czynszów wprowadzona przez parlament brukselski, budzą obawy o przyszłość rynku najmu. Lokatorzy mogą odwoływać się do komisji nadzorującej, jeśli płacą czynsz przekraczający o 20% wartość referencyjną. Zdaniem ekspertów, nadmierne regulacje mogą skutkować wycofywaniem się drobnych inwestorów z rynku najmu, co paradoksalnie doprowadzi do zmniejszenia dostępności mieszkań i wzrostu czynszów.
Postulaty branży
Przedstawiciele sektora nieruchomości sugerują kilka rozwiązań, które mogłyby poprawić sytuację:
- Zniesienie limitu 600 000 euro dla ulg podatkowych w Brukseli
- Zwolnienie z podatku od nieruchomości podczas prac remontowych lub wyburzeniowo-odbudowujących
- Zmniejszenie dysproporcji podatkowej między zakupem nowych i istniejących nieruchomości
- Ogólna poprawa warunków fiskalnych dla inwestycji w nieruchomości
Jak podsumowuje jeden z ekspertów: „Gdy sektor mieszkaniowy prosperuje, cała gospodarka na tym korzysta” – tworząc pozytywny cykl mobilności, transakcji i inwestycji remontowych, które napędzają szerszy wzrost gospodarczy.
