Gwałtowny wzrost podatku od nieruchomości w belgijskich gminach – najwyższe stawki w Brukseli

W 2026 r. aż 88 belgijskich gmin zdecydowało się podnieść dodatki gminne do podatku od nieruchomości, czyli tzw. opcentiemen. Rok wcześniej na taki krok zdecydowało się jedynie 6 samorządów. Takie dane przedstawiono w raporcie Property Tax Report opracowanym przez firmę doradztwa finansowego Ayming Belgium. Najwięcej podwyżek odnotowano we Flandrii, jednak to mieszkańcy i przedsiębiorcy w Brukseli nadal ponoszą najwyższe obciążenia związane z nieruchomościami.

Na jakiej podstawie wyliczany jest podatek

Podatek od nieruchomości obowiązuje zarówno osoby prywatne, jak i firmy posiadające nieruchomości. Wylicza się go na podstawie dochodu katastralnego (kadastraal inkomen, KI), czyli szacunkowej rocznej wartości czynszu, jaki mogłaby przynosić dana nieruchomość.

Wiele obecnie obowiązujących wartości katastralnych ustalono jeszcze w 1975 r., a od 1992 r. są one corocznie indeksowane. Regiony stosują do nich własną stawkę podstawową, natomiast prowincje i gminy doliczają dodatkowe opłaty w formie opcentiemen. Podatek od nieruchomości jest w Belgii potocznie określany jako “grondlasten”.

Z raportu Ayming wynika, że gwałtowny wzrost liczby podwyżek wynika przede wszystkim z rosnących wydatków samorządów. Dorian Clément, finance & tax Manager w Ayming, wskazał w komunikacie prasowym, że coraz większe koszty emerytur, policji, straży pożarnej oraz usług społecznych wywierają ogromną presję na budżety gmin. Jak podkreślił, podatek od nieruchomości pozostaje dla samorządów najprostszym i najbardziej bezpośrednim źródłem dodatkowych dochodów.

Flandria nadal najkorzystniejsza dla właścicieli nieruchomości

Średnie obciążenie podatkowe związane z nieruchomościami w Belgii wzrosło z 50,58 do 51,29 procent w stosunku do dochodu katastralnego.

Najniższe średnie obciążenie utrzymuje się nadal we Flandrii, gdzie wynosi ono 47,22 procent. Mimo to aż 56 flamandzkich gmin podniosło w tym roku podstawowe stawki podatku. Dodatkowo 24 samorządy zdecydowały się zwiększyć opodatkowanie przedsiębiorstw i powierzchni biurowych, pozostawiając bez zmian stawki dla osób prywatnych.

Mechanizm opcentiemen polega na doliczaniu dodatkowego podatku ponad regionalną stawkę podstawową. Przykładowo 100 opcentiemen oznacza dodatkowy 1 euro podatku za każde 1 euro podstawowego podatku regionalnego. Jeśli więc podatek podstawowy wynosi 1 euro, a gmina stosuje 900 opcentiemen, całkowity podatek wzrasta do 10 euro.

Jedną z największych podwyżek we Flandrii odnotowano w Sint-Pieters-Leeuw, gdzie do dotychczasowych 566,75 opcentiemen dodano kolejne 305,25. Znaczące wzrosty pojawiły się również w Tremelo, gdzie stawka wzrosła o 41 procent, oraz w Eeklo – o 34 procent.

W Walonii średni poziom opodatkowania wynosi obecnie 55,22 procent. Podwyżki wprowadziły tam 24 gminy, a największy wzrost zanotowano w Wavre – o 31 procent. W całym regionie już 48 gmin przekracza poziom 60 procent obciążenia podatkowego, głównie w prowincji Hainaut.

Bruksela coraz mniej atrakcyjna dla firm

Najwyższe obciążenia podatkowe nadal występują w Regionie Stołecznym Brukseli. Średni podatek od nieruchomości wynosi tam 58,48 procent. Właściciele powierzchni biurowych muszą dodatkowo płacić regionalny podatek od nieruchomości niemieszkalnych, a w większości gmin także odrębne podatki lokalne dotyczące biur.

W efekcie już w 14 z 19 brukselskich gmin całkowite obciążenie podatkowe przekracza 70 procent. Rok wcześniej dotyczyło to jedynie 9 gmin. Najwyższe poziomy odnotowano na Schaerbeek – 81,58 procent – oraz w Saint-Josse-ten-Noode, gdzie wskaźnik sięga 80,02 procent. Sama gmina Saint-Josse zwiększyła w tym roku opcentiemen aż o 37 procent – z 2 980 do 4 090.

Zdaniem Doriana Clémenta skutki tej polityki są coraz bardziej widoczne na rynku nieruchomości biurowych. Wskaźnik pustostanów w Brukseli osiągnął już 8,7 procent i systematycznie rośnie od 2018 r. Coraz więcej przedsiębiorstw decyduje się przenieść działalność na flamandzkie obrzeża stolicy, czyli Vlaamse Rand.

Ekspert podkreślił, że nowy rząd Regionu Stołecznego Brukseli dysponuje narzędziami pozwalającymi odwrócić ten trend, jednak przed władzami stoi trudne zadanie ponownego przyciągnięcia inwestorów na rynek nieruchomości.