Komisja Parytetowa ds. Najmu (CPL), powołana do ochrony lokatorów przed nadmiernie wysokimi czynszami w stolicy Belgii, w praktyce częściej działa na korzyść właścicieli mieszkań – wynika z najnowszego raportu związku lokatorów Wuune. Analiza opinii wydanych przez komisję pokazuje, że niemal 75 procent wniosków o rewizję czynszu, mimo formalnego przekroczenia dopuszczalnych progów, kończy się rozstrzygnięciem niekorzystnym dla najemców. Zdaniem związku procedura przed komisją coraz częściej staje się dla lokatorów dodatkową barierą, zamiast realnego narzędzia ochrony ich praw.
Mechanizm ochrony lokatorów w praktyce
Od 1 maja 2025 r. właściciele nieruchomości w Brukseli są zobowiązani do stosowania czynszów, które nie przekraczają o więcej niż 20 procent tzw. czynszu referencyjnego. Jeżeli limit ten zostanie przekroczony, najemca może złożyć wniosek o rewizję czynszu do Komisji Parytetowej ds. Najmu, w której zasiadają przedstawiciele zarówno lokatorów, jak i właścicieli.
Komisja wysłuchuje obu stron sporu i wydaje opinię. Nie ma ona charakteru wiążącego, lecz może stanowić podstawę do dalszych działań, w tym ewentualnego skierowania sprawy do sądu pokoju, jeśli strony nie osiągną porozumienia.
Statystyki przemawiają na niekorzyść najemców
Związek Wuune przeanalizował 43 opinie wydane i opublikowane przez komisję od początku jej działalności. W 27 przypadkach, czyli w 63 procentach spraw, decyzje były niekorzystne dla lokatorów domagających się obniżenia czynszu, mimo że w każdym z tych przypadków stawka przekraczała dopuszczalny próg 20 procent powyżej czynszu referencyjnego.
Do tej grupy należy doliczyć pięć spraw, w których komisja nie była w stanie wydać opinii z powodu braku jednomyślności. W praktyce takie sytuacje również działają na niekorzyść lokatorów, ponieważ bez jednoznacznej opinii nie jest możliwa ani mediacja, ani faktyczna rewizja czynszu. Łącznie oznacza to, że blisko 75 procent analizowanych spraw dotyczących potencjalnie zawyżonych czynszów zakończyło się korzystnie dla wynajmujących.
Według danych Bruxelles Logement, po uwzględnieniu również opinii jeszcze nieopublikowanych, odsetek ten sięga nawet 80 procent. W 22 procentach spraw komisja nie osiągnęła jednomyślności.
Kontrowersje wokół siatki czynszów referencyjnych
Zdaniem związku Wuune przyczyną tak niekorzystnych dla lokatorów wyników jest sposób funkcjonowania komisji oraz brak precyzyjnych zasad jej działania. W ocenie organizacji obecna praktyka prowadzi do faktycznego legitymizowania zawyżonych czynszów.
Notariusz Olivier De Clippele, reprezentujący właścicieli w komisji, przyznaje, że przedstawiciele wynajmujących nie opierają swoich ocen na siatce czynszów referencyjnych. Jego zdaniem narzędzie to nie oddaje aktualnej sytuacji rynkowej, ponieważ bazuje na danych z badań prowadzonych w latach 2017, 2018 oraz 2020-2021.
Bruxelles Logement odrzuca te zarzuty. Administracja podkreśla, że choć dane są stosunkowo stare, ich wartości są corocznie indeksowane. Zwraca też uwagę, że stawki z siatki bywają niższe niż te publikowane przez federację agentów nieruchomości Fédéria czy portal Immoweb, ale jednocześnie są wyższe niż wartości wynikające z europejskiego badania Silc, opartego na rygorystycznych standardach jakościowych. Zdaniem urzędu nie ma więc mowy o systematycznym zaniżaniu czynszów referencyjnych.
Dlaczego czynsze w ogłoszeniach znacznie przekraczają stawki referencyjne
Bruxelles Logement wskazuje kilka powodów rozbieżności między czynszami widocznymi w ogłoszeniach a stawkami referencyjnymi. Po pierwsze, siatka opiera się na medianie czynszów ze wszystkich obowiązujących umów najmu, a nie wyłącznie z nowo zawieranych kontraktów. Po drugie, dane pochodzące od agentów nieruchomości mogą być zniekształcone przez nadreprezentację lokali z wyższego segmentu rynku – większych, nowszych, lepiej wyposażonych i atrakcyjniej zlokalizowanych.
Mediana oznacza wartość, poniżej której czynsz płaci połowa najemców, podczas gdy druga połowa płaci więcej.
Propozycje zmian i trwająca rewizja siatki
W warunkach pogłębiającego się kryzysu mieszkaniowego czynsze w niektórych częściach Brukseli rosły szybciej niż inflacja. Przedstawiciele właścicieli postulują, aby siatkę czynszów referencyjnych oprzeć na umowach rejestrowanych na regionalnej platformie Irisrent. Od 1 stycznia 2025 r. rejestracja nowych umów najmu w tym systemie jest obowiązkowa.
Zwolennicy obecnego modelu również popierają poszerzenie bazy danych, ale podkreślają konieczność zachowania ostrożności. Sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa Nawal Ben Hamou (PS) poinformowała niedawno o trwających pracach nad rewizją siatki, zastrzegając, że najpierw trzeba sprawdzić reprezentatywność nowych danych i wyeliminować możliwe zniekształcenia. Do tej pory zarejestrowano 19 644 umowy najmu, z czego 90 procent zawarto między końcem 2024 r. a 15 stycznia 2026 r.
Podwójne liczenie tych samych kryteriów
Raport Wuune zwraca uwagę na poważne nieprawidłowości w praktyce komisji. Jedna trzecia czynszów uznanych za mieszczące się w dopuszczalnych granicach, mimo faktycznego przekroczenia progu 20 procent, została uzasadniona lokalizacją nieruchomości. Problem polega na tym, że lokalizacja jest już uwzględniona w kalkulacji czynszu referencyjnego, a jej ponowne przywoływanie oznacza w praktyce podwójne liczenie tego samego czynnika.
Podobnie wygląda sytuacja w przypadku innych elementów, takich jak miejsce parkingowe, certyfikat energetyczny PEB czy powierzchnia mieszkania. Wszystkie te parametry są uwzględnione w stawce referencyjnej, a mimo to komisja traktuje je jako dodatkowe argumenty uzasadniające wyższy czynsz.
Dla porównania: dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 80 m², z certyfikatem energetycznym E i bez szczególnych udogodnień, uznawane jest za zawyżone cenowo powyżej 1 100 euro w dzielnicach europejskich lub Saint-Michel na Etterbeek, natomiast już powyżej 900 euro w okolicach Cureghem na Anderlechcie.
Brak przejrzystości i trudne przesłuchania
Związek Wuune krytykuje również brak przejrzystości w wydawanych opiniach. Dokumenty te nie zawierają ani informacji o wysokości czynszu referencyjnego, ani o faktycznie pobieranej stawce. Zdaniem związku wystarczy wskazanie dowolnego elementu komfortu, aby czynsz przestał podlegać realnym ograniczeniom i mógł znacząco przekraczać wartość referencyjną.
Problematyczne są także same przesłuchania przed komisją. Związek, który towarzyszył kilkunastu lokatorom w trakcie procedury, podkreśla, że dla wielu osób jest to dodatkowe, stresujące doświadczenie. Najemcy skarżą się na pytania uznawane za intruzywne, zadawane zarówno przez członków komisji, jak i jej przewodniczącego, prokuratora Juliena Moinila, takie jak: „Czy chce pan/pani zostać?” lub „Czy dobrze się pan/pani czuje w tym mieszkaniu?”. Zapytany o komentarz przewodniczący komisji odmówił wypowiedzi, powołując się na konieczność zachowania bezstronności.
