Decyzja gabinetu Arizona o trwałym obniżeniu stawki VAT do 6% dla projektów rozbiórkowo-odbudowujących przynosi nadzieję pogrążonemu w kryzysie sektorowi budowlanemu. Jednak eksperci branżowi ostrzegają, że mimo pozytywnych sygnałów, pełne wyjście z recesji będzie procesem długotrwałym.
Stałe obniżenie VAT: kluczowy impuls dla deweloperów
Środowisko budowlane z satysfakcją przyjęło decyzję rządu o nadaniu stałego charakteru obniżonej stawce VAT dla projektów typu rozbiórka/odbudowa przeznaczonych na sprzedaż. Dotychczas regulacja ta miała charakter tymczasowy i wygasała 30 czerwca 2025 roku. W ramach wielkanocnego porozumienia koalicyjnego, gabinet Arizona zdecydował o bezterminowym przedłużeniu tej preferencji podatkowej od 1 lipca bieżącego roku.
„Zabiegaliśmy o równe traktowanie wszystkich uczestników rynku, ponieważ preferencyjna stawka 6% obowiązywała już w przypadku projektów przeznaczonych na wynajem oraz realizowanych przez indywidualnych inwestorów, natomiast deweloperzy komercyjni mieli zostać wykluczeni z tego mechanizmu od 1 lipca” – wyjaśnia Niko Demeester, dyrektor generalny Embuild, organizacji reprezentującej belgijski sektor budowlany.
Preferencyjne opodatkowanie będzie podlegać określonym warunkom, analogicznym do dotychczasowych. Lokal mieszkalny nie może przekraczać 175 m² powierzchni (wobec limitu 200 m² dla inwestorów indywidualnych), a nieruchomość musi służyć jako główne miejsce zamieszkania lub być przeznaczona na wynajem. Warto odnotować, że rząd Arizona wprowadził istotne ograniczenie ekologiczne – preferencja podatkowa nie obejmie instalacji grzewczych wykorzystujących paliwa kopalne, co stanowi element szerszej polityki klimatycznej.
Dyrektor Demeester ocenia: „Ta regulacja zapewni przestrzeń manewru nie tylko deweloperom i wykonawcom, ale również nabywcom indywidualnym. Jeśli zależy nam na hamowaniu wzrostu cen nowych mieszkań, kluczowe jest zwiększenie podaży, a to właśnie projekty deweloperskie odgrywają główną rolę w tym procesie”.
Głęboka recesja w sektorze: zimny prysznic statystyk
Belgijski sektor budowlany tkwi w wieloletnim zastoju. Od czterech lat nie odnotowuje wzrostu, aktywność w segmencie nowych mieszkań spadła o 15-20% w porównaniu do poziomów sprzed pięciu lat, a liczba wydanych pozwoleń budowlanych osiągnęła w 2024 roku najniższy poziom od ponad dwóch dekad.
Kumulacja niekorzystnych czynników – gwałtowny wzrost cen materiałów, wysokie wskaźniki indeksacji płac oraz przewlekłe procedury wydawania pozwoleń – zmusiła licznych deweloperów do modyfikacji harmonogramów, dzielenia projektów na fazy, a w skrajnych przypadkach do wstrzymania lub odsprzedaży inwestycji.
Olivier Carrette, dyrektor generalny Upsi (federacji profesjonalnych deweloperów i inwestorów nieruchomości) potwierdza: „Deweloperzy kontaktują się z nami codziennie, dopytując o szczegóły i termin wejścia regulacji w życie. Wielu z nich wyraźnie wstrzymywało decyzje inwestycyjne, oczekując na ten impuls”.
Oprócz korzystnych zmian w opodatkowaniu, sektor odnotowuje stabilizację cen materiałów budowlanych, które w większości powróciły do poziomów sprzed konfliktu w Ukrainie. Choć piasek, cegły i cement pozostają droższe o 25-30% w porównaniu do stanu sprzed trzech lat, ceny stali, drewna i tworzyw sztucznych znacząco spadły.
Mimo tych korzystnych trendów, Demeester zachowuje ostrożność w prognozach: „Sygnały są zdecydowanie pozytywne i tworzą podstawy do ożywienia, jednak należy pamiętać, że sektor nowego budownictwa mieszkaniowego doświadczył i nadal doświadcza głębokiego kryzysu. Spadek aktywności wyniósł 7,3% w 2024 roku, a w tym roku prognozujemy spadek o 3,3%. Widać więc poprawę, ale wciąż znajdujemy się poniżej poziomów z 2021 roku”.
Strukturalne bariery hamujące ożywienie
Mimo pozytywnych impulsów podatkowych, sektor budowlany napotyka na istotne przeszkody systemowe. Jedną z najpoważniejszych barier pozostaje przewlekłość procedur administracyjnych związanych z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę oraz nagminne odwołania składane przez okolicznych mieszkańców.
„Nadużywanie procedur odwoławczych i swoiste szantaże ze strony sąsiadów istotnie opóźniają realizację projektów. Spory często kończą się ugodami finansowymi, które zwiększają całkowity koszt inwestycji, a w konsekwencji cenę mieszkań dla końcowych nabywców” – podkreśla Carrette.
Szczególnie dotkliwe są konsekwencje opóźnień w wydawaniu pozwoleń budowlanych. „W centrum Brukseli jeden z naszych deweloperów oczekiwał siedem lat na pozwolenie dotyczące gruntownej renowacji, a taki przypadek nie jest wyjątkiem” – ilustruje dyrektor Upsi. „Oznacza to, że przez cały ten okres inwestor musiał finansować zakup gruntu i budynków oraz opłacać podatek od nieruchomości w wysokości miliona euro rocznie, gdyż w Brukseli nie przewidziano zwolnień dla pustostanów. Nawet po rozbiórce budynku administracja nadal egzekwuje podatek!” – dodaje z rozgoryczeniem.
Te dodatkowe obciążenia, sięgające setek tysięcy euro, przekładają się ostatecznie na wzrost cen dla nabywców końcowych. „Odnosi się wrażenie, że organy polityczne i administracyjne robią wszystko, by koszty rosły, szczególnie w Brukseli” – podsumowuje Carrette.
Priorytety dla zwiększenia dostępności mieszkań
Usprawnienie procedur wydawania pozwoleń budowlanych stanowi, zdaniem przedstawicieli branży, priorytetowy warunek zwiększenia dostępności nowego budownictwa mieszkaniowego.
„Nasz sektor ma świadomość uwarunkowań ekonomicznych kraju i nie domaga się dotacji. Oczekujemy jedynie sprawnego wydawania pozwoleń oraz uporządkowania kwestii odwołań” – zaznacza Carrette. „Nie generuje to dodatkowych kosztów budżetowych, wymaga jedynie usprawnień organizacyjnych i efektywnych procedur”.
Niko Demeester z satysfakcją odnotowuje, że nowe gabinety Walonii i Flandrii zadeklarowały uproszczenie procedur administracyjnych. „Z uznaniem przyjmujemy te zapisy w umowach koalicyjnych, jednak kluczowe będzie ich przełożenie na konkretne projekty dekretów, które przyniosą realne efekty. Wiemy, że proces ten wymaga czasu, gdyż materia jest złożona”.
W Brukseli perspektywa reform pozostaje bardziej odległa ze względu na przedłużający się impas w formowaniu rządu regionalnego. Rok 2025 może zapoczątkować ożywienie w belgijskim sektorze budowlanym, jednak powrót do pełnej dynamiki będzie procesem rozłożonym na lata. Wyzwania są znaczące – według szacunków Embuild, Belgia powinna budować 75 tysięcy mieszkań rocznie do 2030 roku, aby zaspokoić potrzeby wynikające z przyrostu demograficznego i rosnącej liczby gospodarstw domowych.
