Pomimo spadku oprocentowania kredytów hipotecznych do najniższego poziomu od dwóch lat, eksperci radzą ostrożność. Stopy procentowe mogą jeszcze spaść, co może sprawić, że refinansowanie kredytu w tej chwili nie będzie najlepszym rozwiązaniem.
Kredyty hipoteczne znowu tańsze
Od końca stycznia 2024 roku średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałej stopie na 20 lat spadło poniżej 3%, a niektórym kredytobiorcom udało się wynegocjować nawet 2,5%. To duża zmiana w porównaniu z listopadem 2023 roku, kiedy oprocentowanie dochodziło do 4%.
Obniżka oprocentowania sprawia, że coraz więcej osób rozważa refinansowanie swojego kredytu w celu uzyskania niższej raty. Jednak według Johna Romaina, prezesa Immotheker Finotheker, warto się wstrzymać. „Stopy mogą jeszcze spaść o 0,25–0,50 punktu procentowego w tym roku” – prognozuje.
Kiedy refinansowanie ma sens?
Decyzja o refinansowaniu powinna uwzględniać dwa kluczowe czynniki:
- Rodzaj refinansowania: Można renegocjować warunki kredytu w swoim banku (refinansowanie wewnętrzne) lub przenieść kredyt do innej instytucji finansowej (refinansowanie zewnętrzne).
- Koszty operacji: Opłacalność refinansowania zależy od tego, czy oszczędność na niższej racie przekroczy koszty związane z refinansowaniem.
Refinansowanie wewnętrzne – tańsza opcja, ale nie zawsze dostępna
Pierwszym krokiem jest negocjacja warunków z obecnym bankiem. Od 10 czerwca 2024 roku banki mogą pobierać jedynie opłatę administracyjną w wysokości maksymalnie 175 euro. Nie mogą już żądać opłaty za wcześniejszą spłatę, co sprawia, że ta opcja jest bardziej atrakcyjna.
Jednak nie wszystkie banki chętnie zgadzają się na renegocjację. „Większość instytucji finansowych niechętnie refinansuje kredyty swoich klientów, ponieważ oznacza to dla nich mniejsze zyski” – wyjaśnia John Romain.
Refinansowanie zewnętrzne – większe oszczędności, ale wyższe koszty
Jeśli bank odmawia refinansowania, można przenieść kredyt do innej instytucji. W takim przypadku obowiązują jednak dodatkowe opłaty:
- Opłata za wcześniejszą spłatę: Maksymalnie trzy miesiące odsetek naliczonych według pierwotnej stopy procentowej.
- Koszty notarialne: Konieczne jest wykreślenie starej hipoteki i ustanowienie nowej, co wiąże się z dodatkowymi kosztami.
- Opłata administracyjna: Nowy bank może pobrać maksymalnie 350 euro.
- Podatek rejestracyjny: 1% wartości nowej hipoteki.
Z tego względu refinansowanie zewnętrzne opłaca się głównie wtedy, gdy nowa stopa procentowa jest co najmniej o 1% niższa niż pierwotna, a do końca spłaty pozostało minimum 10 lat.
Jak długo jeszcze będziesz spłacać kredyt? To kluczowe pytanie
John Romain podkreśla, że opłacalność refinansowania zależy od długości okresu kredytowania. „Im dłużej pozostało do spłaty i im większa kwota kredytu, tym bardziej opłacalne jest refinansowanie. Jeśli zostało niewiele lat do końca kredytu, oszczędności na niższej racie mogą nie zrekompensować kosztów całej operacji.”
Nie tylko oprocentowanie – sprawdź dodatkowe warunki
Oprócz samej stopy procentowej warto zwrócić uwagę na dodatkowe warunki kredytu, które mogą mieć wpływ na całkowity koszt:
- Czy refinansowanie wpłynie na Twoje ubezpieczenie kredytowe (np. na ubezpieczenie na życie związane z kredytem)?
- Czy nowy bank wymaga dodatkowych produktów finansowych, takich jak ubezpieczenie nieruchomości lub przelewanie wynagrodzenia na konto w tej instytucji?
Czekać czy działać?
Jeśli zależy Ci na niższej racie już teraz, refinansowanie może być opłacalne, o ile nowa stopa procentowa jest znacząco niższa od obecnej. Jeśli jednak możesz poczekać, warto obserwować rynek – istnieje szansa, że stopy procentowe jeszcze spadną, co pozwoli uzyskać jeszcze lepsze warunki.
Każda sytuacja jest inna, dlatego zanim podejmiesz decyzję, warto dokładnie przeliczyć koszty refinansowania i porównać dostępne oferty.
