Dotacje i pożyczki muszą iść w parze – Bruksela i Walonia szukają nowego modelu finansowania renowacji budynków

Tempo modernizacji energetycznej budynków w Belgii pozostaje bardzo niskie i wynosi zaledwie około 1 procent rocznie. Tymczasem, aby osiągnąć neutralność klimatyczną do 2050 r., należałoby je zwiększyć co najmniej trzykrotnie, a najlepiej czterokrotnie. Zarówno w Brukseli, jak i w Walonii konieczne jest wycofanie z użytkowania najbardziej energochłonnych budynków – odpowiednio do 2033 r. i najpóźniej do 2036 r. Problem w tym, że dostępne środki finansowe nie odpowiadają skali wyzwań. W obu regionach trwa więc poszukiwanie nowego balansu między dotacjami a preferencyjnymi kredytami, które skuteczniej skłoniłyby właścicieli do przeprowadzania gruntownych prac.

Stare budynki, ogromne koszty

Znaczna część belgijskich budynków jest przestarzała, a koszt kompleksowej modernizacji energetycznej stanowi poważną przeszkodę. Z badania Febelfin z 2024 r. wynika, że średni koszt takiej inwestycji dla jednego mieszkania wynosi około 80 000 euro. Choć w dłuższej perspektywie przynosi to oszczędności i poprawę komfortu, dla wielu właścicieli barierą pozostaje wysoki koszt początkowy.

Władze regionalne stosują trzy główne narzędzia: obowiązkowe normy energetyczne dla nabywców nieruchomości, system dotacji oraz finansowanie ze środków publicznych. Pierwszym krokiem jest eliminacja budynków o najgorszych parametrach energetycznych – do 2033 r. w Brukseli i do 2036 r. w Walonii – a następnie stopniowe zaostrzanie wymagań.

Ciągłe reformy podkopują zaufanie

Efekty obecnego systemu wsparcia pozostają jednak ograniczone. Tempo renowacji rośnie, ale wciąż jest zbyt niskie w stosunku do celów klimatycznych. Eksperci wskazują przede wszystkim na brak stabilności systemu dotacji. Każdy kolejny minister odpowiedzialny za ten obszar wprowadza własne zmiany, upraszcza procedury i modyfikuje zasady, co w praktyce prowadzi do chaosu, zniechęca właścicieli i utrudnia funkcjonowanie firm budowlanych.

Obecne władze regionalne również zapowiadają kolejne reformy. W Walonii nowy system ma zostać wdrożony w październiku, natomiast w Brukseli propozycje zostaną przedstawione pod koniec 2026 r., a ich realizacja nastąpi w późniejszym terminie.

Mniej dotacji, więcej pożyczek

Kierunek zmian jest coraz wyraźniejszy: ograniczenie dotacji, a w niektórych przypadkach ich całkowite wycofanie, na rzecz preferencyjnych lub zerowo oprocentowanych pożyczek dla gospodarstw domowych w trudniejszej sytuacji. Takie podejście ma odciążyć budżet publiczny i lepiej ukierunkować wsparcie. Dodatkowo obecny system dotacyjny bywa skomplikowany i nie zawsze trafia do najbardziej potrzebujących.

Julien Simon z instytutu Icedd zwraca uwagę na zjawisko tzw. efektu deadweight – sytuacji, w której z dotacji korzystają osoby, które i tak przeprowadziłyby remont. Jednocześnie podkreśla, że dotacje pełnią ważną funkcję psychologiczną, ponieważ obniżają postrzegany próg opłacalności inwestycji. W praktyce przyszłe oszczędności nie zawsze wystarczają, by przekonać właścicieli do poniesienia dużych kosztów.

Bariery po stronie właścicieli

Według Simona właściciele nieruchomości często nie doceniają przyszłych korzyści w porównaniu z bieżącymi wydatkami. Dodatkowo mierzą się z wieloma barierami: ograniczoną płynnością finansową, niepewnością co do cen energii, skomplikowanymi procedurami, ryzykiem inwestycyjnym oraz naturalną skłonnością do odkładania decyzji. W rezultacie wiele opłacalnych projektów nigdy nie jest realizowanych.

W tym kontekście dotacje mogą pełnić rolę kluczowego impulsu, szczególnie dla klasy średniej. Problem polega jednak na tym, że przy skali wymaganych inwestycji budżet publiczny nie jest w stanie finansować wyłącznie dotacji. Quentin Jossen z firmy Climact podkreśla, że powinny one stać się przede wszystkim formą zabezpieczenia socjalnego dla najbardziej potrzebujących.

Pożyczki nie rozwiązują wszystkiego

Preferencyjne kredyty są mniej obciążające dla finansów publicznych i pozwalają rozłożyć koszty w czasie, ale nie obniżają całkowitego kosztu inwestycji ani nie zmieniają jej postrzeganej opłacalności. Co więcej, nie są dostępne dla wszystkich. Jak wynika z raportu Centralnej Rady Gospodarczej, ponad połowa właścicieli zajmujących swoje nieruchomości w Belgii (51,8 procent), czyli ponad jedna trzecia wszystkich gospodarstw domowych (36,6 procent), nie ma dostępu do długoterminowego kredytu z powodu ograniczonej zdolności kredytowej lub wieku.

Rada zwraca również uwagę na ryzyko niewłaściwego zaprojektowania systemu kredytów socjalnych, które mogą trafiać do osób mających dostęp do standardowych produktów bankowych.

Potrzebna różnorodność narzędzi

Eksperci są zgodni, że skuteczna polityka renowacyjna musi opierać się na zróżnicowanych instrumentach. Wśród nich wymienia się dotacje dla osób o najniższych dochodach oraz dla najbardziej energochłonnych budynków, pożyczki o niskim lub zerowym oprocentowaniu – często realizowane we współpracy z sektorem bankowym – a także kredyty z odroczoną spłatą.

Walonia, która już stosuje model łączący dotacje i pożyczki, analizuje dodatkowe rozwiązania dla osób bez zdolności kredytowej. Inspiracją są m.in. francuski mechanizm „avance-rénovation” (PAR+), w którym przez pierwsze dziesięć lat spłacane są wyłącznie odsetki, a kapitał zwracany jest dopiero przy sprzedaży lub dziedziczeniu nieruchomości, a także flamandzki „noodkopfonds”. Rozważany jest również model z udziałem inwestora zewnętrznego, który finansuje remont w zamian za udział w nieruchomości – szczególnie w przypadku wspólnot mieszkaniowych.

Klasa średnia potrzebuje nie tylko pieniędzy

Zdaniem Jossena system nie powinien gwałtownie rezygnować z dotacji. W przypadku osób całkowicie pozbawionych możliwości finansowania bardziej racjonalne jest pokrycie kosztów niż pozostawienie budynków w złym stanie. Eksperci podkreślają także konieczność kompleksowego wsparcia – obejmującego nie tylko finansowanie, ale również pomoc w planowaniu prac i kontaktach z wykonawcami.

W odniesieniu do klasy średniej, która ma dostęp do kredytów bankowych, same instrumenty finansowe mogą nie wystarczyć. Kluczową rolę powinien odegrać sektor budowlany, promując korzyści takie jak komfort, zdrowie, lepsza jakość powietrza i odporność budynków na ekstremalne temperatury. Branża powinna rozwijać proste i przejrzyste rozwiązania, ograniczające stres i niepewność związane z remontem, a jednocześnie gwarantujące oczekiwane efekty.