Konflikt na Bliskim Wschodzie może odbić się na rynku nieruchomości w Belgii – obawy o stopy procentowe i koszty budowy

Przedłużający się konflikt na Bliskim Wschodzie może wywołać łańcuch reakcji, który dotknie także belgijski rynek nieruchomości. Eksperci ostrzegają, że rosnące ceny energii mogą przełożyć się na wzrost kosztów materiałów budowlanych, wyższe oprocentowanie kredytów hipotecznych, a w efekcie – spadek cen mieszkań i domów. Taki scenariusz przypomina sytuację z 2022 r., kiedy kryzys energetyczny wywołany rosyjską inwazją na Ukrainę odcisnął wyraźne piętno na belgijskiej gospodarce.

Sektor budowlany szczególnie wrażliwy na ceny energii

Branża budowlana, ze względu na wysokie zużycie energii, jest wyjątkowo podatna na wzrost cen surowców energetycznych. Federacja budownictwa Embuild przyznaje, że na tym etapie trudno jeszcze dokładnie oszacować wpływ obecnego konfliktu na sektor budowlany i instalacyjny w Belgii. Organizacja zaznacza jednak, że jeśli działania wojenne będą się przedłużać, skutki mogą być odczuwalne w wielu obszarach.

Deweloperzy mogą wstrzymywać inwestycje z powodu niepewności co do kosztów realizacji i przyszłych cen sprzedaży. Z kolei osoby prywatne mogą odkładać decyzje o budowie domu lub przeprowadzeniu remontu. Dodatkowym czynnikiem ryzyka jest presja na finanse publiczne – ewentualne zwiększenie wydatków na obronność lub wprowadzenie nowych mechanizmów wsparcia energetycznego mogłoby ograniczyć środki na inne cele.

Embuild przypomina, że między końcem 2020 r. a połową 2022 r. ceny materiałów budowlanych wzrosły o 35,7 procent. Obecnie sytuacja jest stabilna, jednak powrót silnych podwyżek mógłby ponownie pogrążyć sektor w kryzysie. Branża, która od 2022 r. zmaga się z osłabionym popytem, ma ograniczoną zdolność do absorbowania kolejnych wstrząsów – już teraz mierzy się z wysokimi stopami procentowymi, problemami z uzyskiwaniem pozwoleń na budowę oraz rosnącą liczbą bankructw.

Kredyty hipoteczne mogą ponownie zdrożeć

Wzrost cen energii może mieć również wpływ na poziom oprocentowania kredytów hipotecznych. Ekonomista Etienne de Callataÿ z Orcadia Asset Management wskazuje, że na rynku widoczny jest już lekki wzrost długoterminowych stóp procentowych. Jeśli ceny energii będą nadal rosły, Europejski Bank Centralny może zostać zmuszony do podjęcia zdecydowanych działań, aby zahamować powrót inflacji – co przełoży się na dalszy wzrost kosztu kredytów.

De Callataÿ zwraca także uwagę, że pogorszenie kondycji finansów publicznych może zwiększyć premie za ryzyko. Kryzys energetyczny mógłby bowiem pogłębić deficyty budżetowe i spowolnić wzrost gospodarczy.

Rentowność belgijskich dziesięcioletnich obligacji skarbowych (OLO), które stanowią punkt odniesienia dla kredytów hipotecznych, osiągnęła w ubiegłym tygodniu poziom 3,496 procent – najwyższy od października 2023 r. Średnie oprocentowanie stałego kredytu hipotecznego na 25 lat wynosi obecnie 3,8 procent według Immotheker Finotheker, co odpowiada poziomom obserwowanym podczas poprzedniego kryzysu energetycznego. W przypadku dalszej eskalacji konfliktu stopy mogą wzrosnąć do poziomów nienotowanych od lat 2010.

Bernard Keppenne, główny ekonomista banku CBC, ocenia, że szybkie zakończenie konfliktu jest mało realne. Nawet w przypadku ustania działań wojennych ceny gazu i ropy mogą utrzymywać się na podwyższonym poziomie jeszcze przez kilka tygodni z powodu zakłóceń w produkcji i łańcuchach dostaw. Wpływ na inflację będzie długotrwały, a EBC – mając w pamięci doświadczenia po pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie – prawdopodobnie zareaguje zdecydowanie. Keppenne podkreśla, że rentowność belgijskich obligacji dziesięcioletnich wzrosła o 30 punktów bazowych w ciągu jednego tygodnia, co nieuchronnie przełoży się na wyższe oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.

Możliwy spadek cen nieruchomości

Wzrost stóp procentowych tradycyjnie uderza w rynek nieruchomości, szczególnie po stronie sprzedających. Etienne de Callataÿ potwierdza, że taki scenariusz oznaczałby presję spadkową na ceny mieszkań i domów. Doświadczenia z ostatnich lat są jednoznaczne – po podwyżkach stóp w 2022 r. liczba transakcji spadła o 15 procent w 2023 r., a w 2024 r. nadal odnotowano niewielki spadek o 0,7 procent.

Ceny realne, czyli skorygowane o inflację, obniżyły się w 2023 r. o 1 procent w przypadku domów. Różnice regionalne były jednak znaczące – w Brukseli spadek wyniósł 4,5 procent, w Walonii 0,9 procent, natomiast we Flandrii odnotowano wzrost o 0,9 procent.

Alternatywny scenariusz – szybkie zakończenie konfliktu

Mimo pesymistycznych prognoz Etienne de Callataÿ dopuszcza także bardziej optymistyczny rozwój sytuacji. Jego zdaniem Donald Trump nie może pozwolić sobie na długotrwały wzrost cen energii i może ogłosić sukces nawet przy ograniczonych efektach politycznych. W takim scenariuszu konflikt mógłby zakończyć się w ciągu najbliższych dni.

Kluczową niewiadomą pozostaje jednak stanowisko Izraela – cele premiera Beniamina Netanjahu nie muszą pokrywać się z interesami amerykańskiego prezydenta, co utrudnia przewidywanie dalszego przebiegu wydarzeń.