Znalezienie mieszkania na wynajem w przystępnej cenie w Belgii staje się coraz większym wyzwaniem. Najnowszy Barometr Najmu przygotowany przez federację agencji nieruchomości Federia oraz jej niderlandzkojęzyczny odpowiednik CIB potwierdza utrzymujący się wzrost czynszów zarówno w Regionie Brukselskim, jak i w Walonii. Choć tempo podwyżek w stolicy nieco spowolniło w porównaniu z poprzednimi latami, sytuacja strukturalna pozostaje napięta – liczba ofert maleje, a stawki utrzymują się na wysokim poziomie. W Walonii natomiast czynsze nadal wyraźnie rosną, a kolejne prowincje przekraczają symboliczne granice cenowe.
Bruksela – pozorna stabilizacja, realne problemy
Barometr opiera się na analizie 70 000 umów najmu zawartych w 2025 r. za pośrednictwem frankofońskich agencji nieruchomości. Dane wskazują, że w Regionie Brukselskim liczba nowych kontraktów spadła poniżej 8 000, podczas gdy w latach 2022-2023 przekraczała 10 000 rocznie. Średnie czynsze wzrosły o 3,7 procent – wyraźnie mniej niż 8,8 procent w 2023 r. oraz 5,5 procent w 2024 r.
To wyhamowanie nie oznacza jednak trwałej poprawy sytuacji. Jak podkreśla Patrick Boterbergh, dyrektor generalny firmy ubezpieczeniowej Korfine, współpracującej przy opracowaniu raportu, na pierwszy rzut oka rynek może sprawiać wrażenie stabilizującego się. W rzeczywistości jednak – jego zdaniem – wszystkie wskaźniki ostrzegawcze pozostają aktywne: ofert jest mniej, inwestycji ubywa, a ceny nadal są wysokie.
Szczegółowa analiza pokazuje, że umiarkowany średni wzrost wynika głównie z 6-procentowej korekty czynszów za domy szeregowe. Tymczasem mieszkania, które stanowią około 85 procent rynku najmu w Brukseli, podrożały w ciągu roku o ponad 5 procent. Średni czynsz za mieszkanie w stolicy wynosi obecnie 1 330 euro. Granicę 1 000 euro średniego czynszu przekroczyły kolejne gminy – Jette, Ganshoren i na Anderlechcie. W dwóch ostatnich przypadkach roczny wzrost przekroczył 10 procent.
Walonia dogania – czynsze rosną we wszystkich prowincjach
Również w Walonii czynsze wyraźnie wzrosły. Średnia podwyżka wyniosła 5,4 procent, przy czym najmocniej zdrożały domy szeregowe (6,1 procent) oraz domy wolnostojące (7 procent). Średni czynsz w regionie osiągnął 888 euro dla wszystkich typów nieruchomości łącznie. Choć poziom ten pozostaje niższy niż w pozostałych regionach Belgii, różnica systematycznie się zmniejsza.
W ubiegłym roku prowincje Hainaut i Liège przekroczyły próg 800 euro średniego czynszu. Nadal widoczne są jednak znaczne różnice wewnętrzne. W prowincji Luksemburg średnia wynosi 881 euro, natomiast Brabancja Walońska odnotowała wzrost o 8,3 procent, osiągając poziom 1 238 euro. Federia zwraca uwagę na wymowny przykład: wynajem domu wolnostojącego w prowincji Liège (1 043 euro) kosztuje niemal tyle samo, co najem mieszkania w Brabancji Walońskiej (1 035 euro).
Najniższe czynsze nadal dotyczą studiów (536 euro) oraz mieszkań (750 euro) w prowincji Hainaut. Z wyjątkiem segmentu willi, w którym odnotowano niewielką korektę cenową, wszystkie typy nieruchomości i wszystkie prowincje w Walonii zanotowały wzrost średnich stawek.
Popyt rośnie, podaż się kurczy
Charlotte De Thaye, dyrektor generalna Federia, wskazuje na długofalowe przyczyny obserwowanych zmian. Jej zdaniem połączenie utrzymującego się wysokiego popytu z malejącą liczbą dostępnych mieszkań wciąż napędza wzrost czynszów. Zwraca również uwagę, że obniżenie opłat rejestracyjnych przy zakupie nieruchomości w Walonii w 2025 r. wprawdzie skłoniło część osób do zakupu mieszkań, ale nie przywróciło równowagi na rynku najmu.
Według Federia poprawa sytuacji wymaga stworzenia bardziej sprzyjających warunków dla prywatnych inwestorów, uproszczenia procedur administracyjnych związanych z pozwoleniami budowlanymi i regularyzacją urbanistyczną nowych lokali oraz wzmocnienia wsparcia dla renowacji istniejących zasobów mieszkaniowych. Bez takich działań dostęp do mieszkań o odpowiednim standardzie może pozostawać poza zasięgiem coraz większej liczby gospodarstw domowych.
