Po okresie dynamicznych zmian, spowodowanych pandemią koronawirusa, ceny domów i mieszkań w Brukseli wracają do poziomów sprzed kryzysu. Zgodnie z raportem rocznym Komisji Nieruchomości Unii Geodetów-Bruksela (UGEB), rynek nieruchomości stabilizuje się, a wydajność energetyczna nieruchomości staje się coraz ważniejszym czynnikiem w procesie sprzedaży.
Zmiany na rynku nieruchomości
Rynek nieruchomości w Brukseli, od zakończenia II wojny światowej, przypomina morze, które cyklicznie przechodzi przez fazy wzrostu i spadku. Rok 2024 znajduje się w fazie „niskiej fali”, która nastąpiła po szczycie cen podczas pandemii koronawirusa i okresów lockdownu. Wartości domów jednorodzinnych, mieszkań i budynków wielomieszkaniowych, które wcześniej gwałtownie rosły, w zeszłym roku się ustabilizowały lub nawet zmniejszyły.
Mieszkania i ich ceny
Ceny mieszkań spadły o 5% w przypadku sprzedaży bezpośredniej, co jest pierwszym takim spadkiem od 10 lat. Spadek ten jest również widoczny w sprzedaży publicznej, gdzie różnica wynosi 1-2%. Oprócz lokalizacji, wieku budynku, wielkości nieruchomości i jej ogólnego stanu technicznego, te czynniki decydują o ostatecznej cenie. Na przykład mieszkanie w budynku z lat 70. sprzedaje się gorzej niż mieszkanie w odrestaurowanej kamienicy przekształconej na apartamenty.
Znaczenie wydajności energetycznej
Wydajność energetyczna staje się istotnym czynnikiem przy zakupie nieruchomości. Potencjalni nabywcy biorą pod uwagę koszty związane z remontami, zwłaszcza gdy dotyczą one wspólnych elementów budynku, takich jak izolacja dachu czy elewacji. W Brukseli od 2033 roku wszystkie nieruchomości z certyfikatami energetycznymi F i G muszą zostać wycofane z rynku, a do 2043 roku również te z certyfikatami E. Wydajność energetyczna wpływa także na warunki kredytów hipotecznych.
Ceny domów
Ceny domów jednorodzinnych również spadły, kontynuując trend z 2021 roku. Wartość domów spadła o 5,5% w sprzedaży prywatnej i o 4,5% w sprzedaży publicznej, wracając do poziomu z 2020 roku. Lokalizacja nadal pozostaje kluczowym czynnikiem. Ceny nieruchomości w południowo-wschodniej części Brukseli, która cieszy się większym zainteresowaniem, są znacznie wyższe niż w mniej popularnych częściach miasta.
Różnice cenowe w zależności od lokalizacji
Ceny nieruchomości w Brukseli różnią się znacząco w zależności od lokalizacji. Domy w bardziej pożądanych dzielnicach mogą kosztować nawet dwa razy więcej niż te znajdujące się w mniej popularnych częściach miasta. Małe domy, które są bardziej dostępne cenowo, cieszą się dużym zainteresowaniem i osiągają wyższą cenę za metr kwadratowy.
Imbryki i małe mieszkania
Ceny nieruchomości komercyjnych, takich jak budynki wielomieszkaniowe, pozostały stabilne. W latach 2023-2024 wzrosły o 1,3% w sprzedaży bezpośredniej, podczas gdy w sprzedaży publicznej spadły o 2%. Ponownie, lokalizacja, stan techniczny, ewentualne nieprawidłowości budowlane oraz wydajność energetyczna mają kluczowe znaczenie. Małe mieszkania i studia cieszą się dużym zainteresowaniem, dlatego ceny takich nieruchomości są wyższe.
Narzędzie do oceny wartości nieruchomości
Aby dokładniej odwzorować zmiany na rynku nieruchomości w Brukseli, UGEB opracowało narzędzie do porównań. Geodeci biorą pod uwagę powierzchnię, lokalizację, stan techniczny oraz wyposażenie nieruchomości (ogrzewanie, instalacje sanitarne, kuchnia itp.), co pozwala określić wartość nieruchomości, jak gdyby miała zostać odbudowana od podstaw, z uwzględnieniem wszystkich kosztów (z wyjątkiem wartości gruntu).
Każdego roku do bazy danych wprowadzanych jest około 500-600 nieruchomości, a metoda ta różni się od Barometru Notariuszy, który analizuje transakcje sprzedaży i bierze pod uwagę wszystkie transakcje rynkowe.
