Kredyty hipoteczne w Belgii: zmienne oprocentowanie znów tańsze

Po ponad trzech latach na belgijskim rynku kredytów hipotecznych ponownie nastąpiła zmiana trendu. Krzywa stóp procentowych odzyskała swój typowy kształt – oprocentowanie krótkoterminowe jest dziś niższe niż długoterminowe. Średnia stała stopa dla kredytu hipotecznego na 25 lat wynosi obecnie około 3,77 procent, natomiast oprocentowanie zmienne z coroczną aktualizacją to około 3,25 procent. Ta różnica sprawia, że kredyty ze zmienną stopą ponownie zaczynają interesować część kredytobiorców. Jednocześnie napięcia geopolityczne – w tym eskalacja militarna na Bliskim Wschodzie obserwowana od końca lutego – zwiększają ryzyko ponownego wzrostu stóp procentowych.

Ile można zaoszczędzić?

Jak wylicza L’Echo, w przypadku kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 euro zaciągniętego na 25 lat różnica pomiędzy oprocentowaniem stałym i zmiennym jest wyraźna. Przy stałej stopie wynoszącej 3,77 procent miesięczna rata wynosi około 1 535,28 euro, a całkowity koszt odsetek przekracza 160 000 euro. Przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 3,25 procent rata spada do 1 454,44 euro, a łączna suma odsetek wynosi około 136 000 euro. Trzeba jednak pamiętać, że w wariancie zmiennym dopuszczalne odchylenie wynosi 2 punkty procentowe – w takiej sytuacji miesięczna rata może spaść nawet do około 1 174 euro, ale może też wzrosnąć do około 1 767 euro. Z danych Union professionnelle du crédit (UPC) wynika, że w ostatnim kwartale 2025 r. aż 86 procent kredytobiorców nadal wybierało kredyty ze stałym oprocentowaniem. Belgijskie prawo przewiduje jednocześnie, że oprocentowanie kredytu w trakcie jego trwania nie może wzrosnąć ponad dwukrotność stawki początkowej, a jego minimalny poziom wynosi 0 procent.

Popularne formuły zmienne

Banki oferują kilka wariantów kredytów ze zmiennym oprocentowaniem, które różnią się częstotliwością aktualizacji stopy. Najczęściej spotykane są formuły z korektą co rok (1/1/1), co trzy lata (3/3/3) oraz co pięć lat (5/5/5). Każda z nich posiada określone limity spadku i wzrostu oprocentowania – tak zwany FLOOR i CAP. W banku Belfius coraz większą popularnością cieszy się hybrydowa formuła 3/3/3. W tym rozwiązaniu podczas pierwszej rewizji oprocentowanie może wyłącznie spaść, natomiast ryzyko jego wzrostu pojawia się dopiero po sześciu latach spłaty. Pod koniec lutego stawki w Belfius dla kredytu na 25 lat wynosiły około 3,58 procent dla stałego oprocentowania, 3,194 procent dla formuły hybrydowej 3/3/3 oraz 3,698 procent dla zmiennego wariantu chronionego 5/5/5.

Mechanizm “akordeonowy” i spłaty elastyczne

Aby ograniczyć skutki ewentualnego wzrostu stóp procentowych, wiele banków proponuje tak zwany kredyt “akordeonowy”. W takim modelu przy zmianie oprocentowania wysokość miesięcznej raty pozostaje bez zmian, natomiast modyfikowany jest czas spłaty kredytu – może on zostać wydłużony lub skrócony maksymalnie o pięć lat. Kredytobiorcy mogą również wybierać pomiędzy różnymi typami harmonogramu spłat: ratami stałymi, malejącymi albo rosnącymi. W wariancie rosnącym wysokość rat zwiększa się co roku o około 2 procent, co odpowiada średniemu poziomowi inflacji.

Oprocentowanie zmienne chronione

Banki Crelan i Belfius wprowadziły niedawno także specjalną formułę zmiennego oprocentowania chronionego. W tym modelu stopa procentowa nigdy nie może przekroczyć poziomu ustalonego w chwili podpisania umowy (CAP 0). Jeżeli natomiast stopy rynkowe spadną, oprocentowanie kredytu może zostać obniżone maksymalnie o 2 punkty procentowe. Podstawowa stawka w takiej formule jest jednak zwykle wyższa niż w przypadku tradycyjnego oprocentowania stałego lub klasycznego zmiennego – kredytobiorcy płacą więc swego rodzaju premię za dodatkową ochronę przed wzrostem kosztów kredytu.