Osoby planujące zakup pierwszego mieszkania w Belgii powinny dokładnie przeanalizować specyfikę wybranego rynku. Sytuacja w Brukseli i Walonii znacząco się różni – zarówno pod względem struktury oferty i poziomu cen, jak i fiskalnych uwarunkowań czy dynamiki sprzedaży. Wybór lokalizacji to dziś nie tylko kwestia stylu życia, lecz przede wszystkim decyzja finansowa, w której coraz większe znaczenie mają opłaty rejestracyjne, oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz klasa energetyczna budynku. Jak podjąć rozsądną decyzję, nie tracąc z pola widzenia najważniejszych priorytetów?
Single dominują wśród kupujących
Z danych Federacji Notariatu (Fednot) wynika, że 58 procent mieszkań w Belgii nabywają obecnie osoby samotne. Single stanowią więc większość w tym segmencie rynku, a ich udział ma dalej rosnąć. Statbel podaje, że w 2024 r. jednoosobowe gospodarstwa domowe odpowiadały już za 36 procent wszystkich gospodarstw w kraju. Prognozy Biura Planowania wskazują, że do 2070 r. odsetek ten wzrośnie do 41 procent.
Osoby kupujące samodzielnie dysponują zwykle mniejszą siłą nabywczą niż pary, co utrudnia im dostęp do własności. Jednocześnie ich potrzeby mieszkaniowe – zwłaszcza w zakresie metrażu – są inne. Jak wyjaśnia Marick Schippers, dyrektor zarządzający belgijskiej sieci Engel & Völkers, nabywcy pierwszej nieruchomości szukają przede wszystkim funkcjonalnych lokali o przemyślanym układzie, najlepiej gotowych do wprowadzenia się lub wymagających jedynie niewielkich prac. Estetyka ma znaczenie drugorzędne wobec takich kryteriów jak lokalizacja, certyfikat energetyczny PEB, wysokość opłat wspólnotowych, jakość wykonania czy potencjał utrzymania wartości w czasie.
Różnice cenowe między Brukselą a Walonią
W Brukseli ceny w najbardziej prestiżowych gminach pozostają wysokie. Uccle, Ixelles i Woluwe-Saint-Pierre należą do najdroższych części stolicy – mediany cen mieszkań wynoszą tam odpowiednio 325 000, 345 000 i 360 000 euro, przy medianie dla całego Regionu Brukselskiego nieco powyżej 260 000 euro. Jak zauważa Kim Ruysen, dyrektor generalny Trevi/Honesty, wciąż można jednak znaleźć bardziej dostępne lokalizacje. Wskazuje m.in. na Jette (215 000 euro), Ganshoren (219 500 euro), Berchem-Sainte-Agathe (230 000 euro) czy na Schaerbeek (265 625 euro). Schippers dodaje, że wśród osób kupujących pierwsze mieszkanie rosnącą popularnością cieszą się również modne części Saint-Gilles, Forest i na Schaerbeek.
W Walonii struktura rynku wygląda odmiennie. Podczas gdy w Brukseli 70 procent ubiegłorocznych transakcji dotyczyło mieszkań, w Walonii aż 78 procent zakupów w 2025 r. stanowiły domy. Mediana ceny domu wyniosła 240 000 euro, co oznacza wzrost o 15,4 procent rok do roku. Różnice między prowincjami są jednak bardzo duże. W Brabancji Walońskiej dom kosztował średnio 400 000 euro, natomiast w Hainaut – 191 000 euro, czyli niemal o połowę mniej.
Brabancja Walońska pozostaje najbardziej pożądanym obszarem, zwłaszcza w gminach takich jak Waterloo, Braine-l’Alleud czy Rixensart. Tańsze alternatywy znajdują się przy granicy z Hainaut – m.in. w Tubize, Enghien, Soignies czy Nivelles. Schippers sugeruje, aby zamiast Lasne (725 000 euro) czy Waterloo (540 000 euro) rozważyć Genappe (330 000 euro), Braine-l’Alleud, Hélécine (255 000 euro), Jodoigne lub Perwez.
Lokalizacja i energia kluczowe dla wartości
Eksperci podkreślają, że lokalizacja pozostaje najważniejszym czynnikiem wpływającym na wartość nieruchomości, wyprzedzając nawet klasę energetyczną. Aymeric Francqui z sieci Latour & Petit zaznacza, że wartość gruntu w atrakcyjnych dzielnicach rośnie wraz z popytem, podczas gdy wartość samego budynku z czasem maleje – podobnie jak w przypadku samochodu. Dobrze położona nieruchomość sprzedaje się szybciej i lepiej zabezpiecza inwestycję w długiej perspektywie.
Jednocześnie certyfikat energetyczny PEB zyskał na znaczeniu. Schippers wskazuje, że słaba klasa energetyczna może natychmiast obniżyć wartość nieruchomości, natomiast dobry wynik uspokaja kupujących pod względem przyszłych kosztów eksploatacji i możliwości odsprzedaży. Efektywność energetyczna wpływa dziś bezpośrednio na cenę oraz tempo sprzedaży.
Opłaty rejestracyjne przechylają szalę
Aspekt fiskalny ma coraz większe znaczenie przy wyborze regionu. Od 1 stycznia 2025 r. opłaty rejestracyjne przy zakupie jedynego i własnego mieszkania w Walonii wynoszą 3 procent zamiast wcześniejszych 12,5 procent. We Flandrii stawka została obniżona z 3 do 2 procent. W Regionie Brukselskim utrzymuje się poziom 12,5 procent, choć obowiązuje ulga obejmująca pierwsze 200 000 euro wartości nieruchomości oraz dodatkowa preferencja 25 000 euro za każdy skok klasy energetycznej po przeprowadzeniu prac remontowych. Nowa większość rządowa w Brukseli zapowiedziała podniesienie pułapu tej ulgi z 600 000 do 800 000 euro od 2029 r.
Różnice w kosztach są wyraźne. Przy zakupie mieszkania za 480 000 euro w Brukseli nabywczyni zapłaci około 35 000 euro opłat rejestracyjnych po uwzględnieniu ulg. Taka sama nieruchomość w Waterloo wiązałaby się z opłatą 14 400 euro, a w Rhode-Saint-Genèse we Flandrii – 9 600 euro.
Walonia przyspiesza najszybciej
Zmiany fiskalne wyraźnie pobudziły walijski rynek. W 2025 r. liczba aktów sprzedaży wzrosła tam o 17 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. We Flandrii wzrost wyniósł 14,1 procent, a w Brukseli 7,1 procent. Notariusz Renaud Grégoire potwierdza, że obniżka opłat rejestracyjnych oraz preferencyjna stawka 3 procent znacząco zwiększyły zainteresowanie zakupem, szczególnie wśród młodszych osób w miastach.
Kim Ruysen wskazuje, że Trevi odnotowało największy wzrost właśnie w Walonii – przychody na południu kraju były wyższe o 28 procent. Najsilniejszy impuls pochodził z prowincji Luksemburg, a segmentem, który najbardziej się rozwinął, byli kupujący pierwszą nieruchomość. Według Ruysena reforma spełniła swoje zadanie.
Wyższe oprocentowanie ogranicza możliwości
Mniej korzystnie wygląda sytuacja na rynku kredytów hipotecznych. Na początku 2026 r. średnie stałe oprocentowanie kredytu na 25 lat wynosi około 3,8 procent – wynika z danych Immotheker Finotheker. To najwyższy poziom od ponad dekady, porównywalny z marcem 2014 r. Jeszcze rok wcześniej stawki przekraczały nieznacznie 3 procent.
Wzrost oprocentowania przekłada się na wyższe raty. Przy finansowaniu 80 procent wartości mieszkania za 480 000 euro, czyli kredycie w wysokości 384 000 euro na 25 lat przy oprocentowaniu 3,9 procent, miesięczna rata wynosi 1 990 euro. Rok wcześniej, przy stawce 3,14 procent, rata wynosiłaby około 1 840 euro – o 150 euro mniej. W całym okresie kredytowania różnica w kosztach odsetek sięga niemal 45 000 euro.
