Właściciele nieruchomości w Belgii mierzą się z rosnącymi obciążeniami fiskalnymi. Gminy – zarówno w Brukseli, jak i w Walonii – systematycznie podnoszą swoje stawki dodatkowe doliczane do podatku od nieruchomości (précompte immobilier). W ciągu ostatnich dziesięciu lat średni wzrost gminnych dodatków w Regionie Stołecznym Brukseli wyniósł 17 procent, podczas gdy w poprzedniej dekadzie było to jedynie 6 procent. Skutki podwyżek szczególnie dotykają emerytów i osoby o niższych dochodach. Z danych administracji podatkowej Bruxelles Fiscalité wynika, że w 2025 r. aż 71 304 właścicieli w regionie brukselskim miało zaległości w płatnościach, co odpowiada niemal 18 procentom wszystkich zobowiązanych. W Walonii z kolei gwałtownie rośnie liczba wniosków o rozłożenie należności na raty. Sytuację komplikuje dodatkowo przestarzały system wyceny katastralnej, oparty na danych sprzed około 50 lat.
Fala podwyżek w gminach – Bruksela i Walonia
Po ostatnich wyborach samorządowych tempo podwyżek wyraźnie przyspieszyło. W 2026 r. wzrost stawek obejmie wiele gmin we wszystkich regionach kraju. Na Uccle podatek wzrośnie o 16 procent, na Etterbeek o 17 procent, a na Auderghem o 23 procent. Największą podwyżkę zapowiedziano w gminie Saint-Josse – o 37 procent, po raz pierwszy od 25 lat. Łącznie 9 z 19 gmin brukselskich zwiększy stawki w 2026 r. Te, które nie robią tego w tym roku, w wielu przypadkach podniosły je wcześniej.
Podobna tendencja widoczna jest w Walonii. W 2026 r. stawki wzrosną m.in. o 30 procent w Wavre, o 12 procent w Spa i La Louvière oraz o 6 procent w Charleroi.
Podatek od nieruchomości obliczany jest na podstawie zindeksowanego dochodu katastralnego, który ma odzwierciedlać hipotetyczny roczny dochód z wynajmu nieruchomości. Na całkowitą kwotę składa się część regionalna, prowincjonalna i gminna – przy czym ta ostatnia odpowiada za około 75 procent rachunku. Gdy podwyżki stawek gminnych zbiegają się z automatyczną indeksacją dochodu katastralnego, łączny wzrost obciążenia staje się szczególnie dotkliwy.
Zaległości płatnicze i plany ratalne
Rosnące kwoty podatku coraz częściej przekraczają możliwości finansowe właścicieli. Przed 2022 r., czyli przed okresem silnej inflacji i gwałtownej indeksacji dochodów katastralnych, odsetek opóźnionych płatności w Brukseli wynosił około 12 procent. Obecnie niemal co piąty właściciel w stolicy składa wniosek o rozłożenie podatku na raty.
W Walonii sytuacja wygląda podobnie. W 2025 r. administracja podatkowa zatwierdziła 71 966 planów ratalnych – o 13 procent więcej niż rok wcześniej, gdy było ich 63 792.
Szczególnie dotkliwie podwyżki odczuwają emeryci. Zmagają się oni z malejącymi realnymi dochodami przy jednoczesnym wzroście podatku oraz ograniczonym dostępem do ulg – na przykład związanych z dziećmi na utrzymaniu.
Ludzkie oblicze statystyk
Za statystykami stoją konkretne historie. Henri Legrain, 70-letni mieszkaniec Liège, zapłacił w 2025 r. 1 955 euro podatku od nieruchomości za dom o powierzchni około 200 m² – o 200 euro więcej niż wynosi jego miesięczna emerytura netto. „Uważam za niesprawiedliwe, że muszę płacić podatek, choć mieszkam we własnym domu. To podatek od fikcyjnego dochodu, którego nie osiągam, bo nie mogę go wynajmować” – mówi.
Lieve, 66-letnia mieszkanka na Ixelles, znajduje się w podobnej sytuacji. Od momentu zakupu działki i budowy domu w okolicach placu Flagey jej podatek niemal się podwoił. W 2025 r. wyniósł 2 300 euro, podczas gdy jej emerytura to 1 750 euro miesięcznie. Wysoki dochód katastralny charakterystyczny dla nowszych budynków, połączony z indeksacją i dwiema podwyżkami stawek gminnych, znacząco podniósł rachunek. Ulgi obniżają go jedynie o 260 euro. „Na szczęście spłaciłam kredyt hipoteczny i wciąż pracuję 15 godzin tygodniowo” – przyznaje. Dodaje, że podatek reguluje zazwyczaj z opóźnieniem, wykorzystując do tego premię końcoworoczną.
Jeszcze trudniejszą sytuację przeżyła Monique Van Cauwenberge, 77-letnia mieszkanka gminy Forest. Jej emerytura, wynosząca około 1 100 euro, nie wystarczała na pokrycie wszystkich wydatków, w tym podatku. W Forest stawki gminne należą do najwyższych w stolicy i rosły wielokrotnie w ostatnich latach. Ostatecznie zdecydowała się na sprzedaż mieszkania w formule renty dożywotniej, co zapewnia jej dodatkowe 1 050 euro miesięcznie przy zachowaniu prawa do zamieszkiwania lokalu. „Zrobiłam wszystko, aby móc spokojnie spędzić starość we własnym domu” – podkreśla.
Przestarzałe wyceny katastralne źródłem nierówności
Różnice w wysokości podatku za podobne nieruchomości w tej samej okolicy bywają znaczące. Alice, 36-letnia mieszkanka gminy Forest, zapłaciła w 2025 r. jedynie 228 euro za mieszkanie o powierzchni około 70 m² – dziesięciokrotnie mniej niż niektórzy jej sąsiedzi. Jej dochód katastralny, nieaktualizowany od dziesięcioleci poza indeksacją, wynosi 400 euro, a dwie ulgi dodatkowo obniżają należność. „Wiem, że inni w tej samej gminie płacą znacznie więcej za podobne mieszkania” – przyznaje.
Źródłem tych dysproporcji jest system oparty na dochodach katastralnych, których ostatnia ogólnokrajowa aktualizacja miała miejsce w 1975 r., mimo że przepisy przewidują rewizję co dziesięć lat. Wiele nieruchomości w dokumentach wciąż figuruje jako „skromne”, czyli pozbawione łazienki lub ogrzewania centralnego, choć w rzeczywistości zostały dawno zmodernizowane. Dane Federalnego Ministerstwa Finansów (SPF Finances) pokazują, że problem ma charakter ogólnokrajowy.
W samej gminie Forest 1 536 nieruchomości jest oficjalnie wykazanych jako pozbawione zarówno ogrzewania, jak i łazienki, a kolejne 1 708 jako pozbawione ogrzewania, lecz wyposażone w łazienkę – łącznie to około 12 procent zasobu mieszkaniowego gminy. W Walonii skala zjawiska jest jeszcze większa – ponad jedna czwarta mieszkań formalnie nie posiada ogrzewania centralnego według danych katastralnych.
Hugo Périlleux z Igeat-ULB zwraca uwagę, że prowadzi to do realnych nierówności. „Istnieje wyraźna rozbieżność między dochodem katastralnym a rzeczywistym standardem wielu nieruchomości. Skutkiem są znaczące różnice w opodatkowaniu podobnych domów i mieszkań, co rodzi poczucie niesprawiedliwości” – podkreśla.
Gminy uruchamiają kampanie aktualizacyjne
Władze części gmin w Brukseli i w Walonii rozpoczęły działania mające na celu aktualizację danych katastralnych, licząc na zwiększenie wpływów oraz bardziej równe traktowanie podatników. W gminie Forest wysłano już dwa pisma do właścicieli nieruchomości figurujących jako „skromne”, z pytaniami o obecność łazienki i ogrzewania centralnego.
Alain Mugabo, radny ds. urbanistyki w Forest (Ecolo), potwierdza skalę wyzwania. Alice, która otrzymała takie pismo i odpowiedziała twierdząco na oba pytania, nie ukrywa obaw: „Boję się tej aktualizacji, bo nie wiem, jak bardzo wzrośnie mój podatek. Spodziewam się wszystkiego”.
