W Belgii obowiązują trzy regiony i trzy odrębne systemy regulujące efektywność energetyczną budynków, określane skrótem PEB/EPC. Coraz więcej przedstawicieli branży budowlanej, rynku nieruchomości oraz sektora finansowego postuluje ujednolicenie tych zasad – zarówno ze względu na skuteczność działań, jak i równe traktowanie osób mieszkających w Belgii, niezależnie od miejsca zamieszkania. Dyskusja nabiera szczególnej wagi w związku ze zbliżającym się terminem wdrożenia nowej dyrektywy unijnej, która zobowiązuje państwa członkowskie do ambitnych działań w zakresie modernizacji energetycznej budynków.
Apel Belgian Green Building Council
O harmonizację przepisów PEB/EPC zaapelowała niedawno organizacja Belgian Green Building Council – niezależna platforma o zasięgu ogólnokrajowym, skupiająca podmioty z sektora budowlanego, nieruchomości oraz instytucji finansowych. Choć różnice między regionalnymi systemami są krytykowane od lat, obecna sytuacja może okazać się przełomowa. Do końca maja bieżącego roku Belgia musi bowiem wprowadzić do swojego porządku prawnego dyrektywę 2024/1275 w sprawie efektywności energetycznej budynków. Jej celem jest przyspieszenie gruntownych renowacji oraz wyznaczenie etapowych celów tak, aby do 2050 r. cały zasób budowlany osiągnął zerową emisyjność.
Skala wyzwania jest ogromna. Z danych federacji Embuild wynika, że jedynie 5 procent mieszkań spełnia już standardy energetyczne przewidziane na 2050 r. Po wyłączeniu obiektów przeznaczonych do rozbiórki i ponownej zabudowy pozostaje około 5,2 miliona budynków mieszkalnych wymagających modernizacji. Aby sprostać unijnym zobowiązaniom, tempo renowacji musiałoby wzrosnąć pięciokrotnie – do poziomu 4 procent rocznie. To przedsięwzięcie o ogromnej skali, wymagające zarówno znaczących nakładów finansowych, jak i odpowiednich zasobów kadrowych.
Trzy regiony, trzy różne systemy
Jeszcze zanim pojawi się pytanie o dostępność środków i specjalistów, konieczne jest uporządkowanie kwestii podstawowej – rozbieżności samych celów i metod oceny. Każdy z regionów przyjął własne pośrednie cele PEB, które różnią się nie tylko harmonogramem wdrażania, lecz także konstrukcją skali ocen.
W Brukseli wszystkie mieszkania muszą uzyskać co najmniej etykietę energetyczną E do 2033 r. W Walonii analogiczny wymóg obowiązuje do 2036 r., przy czym dotyczy wyłącznie obecnych właścicieli nieruchomości. Co istotne, ta sama klasa E oznacza w obu regionach inny poziom zużycia energii. W stolicy maksymalna wartość wynosi 275 kWh/m²/rok energii pierwotnej, natomiast w Walonii granica dla tej kategorii sięga 425 kWh/m²/rok.
Belgian Green Building Council wskazuje również na różnice w przeliczniku zużycia energii elektrycznej stosowanym przy wyliczaniu wskaźnika PEB. W zależności od regionu ten sam budynek może uzyskać wyniki różniące się nawet o 30 procent. W praktyce oznacza to, że nieruchomość oceniona jako B w jednym regionie, w innym może otrzymać klasę D, a nawet E.
Konsekwencje dla rynku nieruchomości i kredytów
Różnice te przekładają się na konkretne skutki dla rynku, ponieważ ocena PEB w coraz większym stopniu wpływa na warunki udzielania kredytów hipotecznych oraz na wycenę nieruchomości. Zdaniem Belgian Green Building Council utrzymywanie trzech odmiennych systemów oznacza również dodatkowe koszty – zarówno finansowe, jak i organizacyjne. Ujednolicenie przepisów umożliwiłoby wspólne finansowanie oprogramowania, szkoleń czy interpretacji technicznych.
Organizacja podkreśla ponadto, że rozbieżne regulacje osłabiają wiarygodność belgijskiej polityki energetycznej i mogą zniechęcać inwestorów. Banki oraz prywatni nabywcy mają trudności z porównywaniem nieruchomości z różnych regionów czy z oszacowaniem kosztów dostosowania budynków do przyszłych wymogów PEB.
Jak zaznacza Belgian Green Building Council, poszczególne regiony mogą zachować własną specyfikę językową, jednak wspólne zasady oceny stanowiłyby impuls do zwiększenia napływu prywatnego kapitału w kierunku zrównoważonego budownictwa o wysokim standardzie. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji ograniczania dotacji na renowacje, gdy rola środków prywatnych staje się kluczowa.
Walonia otwarta na dialog, ale rozwiązania nie przyjdą szybko
Po stronie Walonii minister Cécile Neven, odpowiedzialna m.in. za energetykę i mieszkalnictwo, wyraziła poparcie dla idei harmonizacji i potwierdziła nawiązanie kontaktów z przedstawicielami pozostałych regionów. Jednocześnie zaznaczyła, że nie należy oczekiwać szybkich decyzji. Jak podkreśliła, samo spotkanie przy jednym stole nie wystarczy, a kwestii tych nie da się rozstrzygnąć w ciągu dwóch godzin – metodologie obliczania wskaźników PEB opierają się bowiem na złożonych rozwiązaniach technicznych.
