Najnowszy barometr rynku nieruchomości opracowany przez Immoweb i bank Belfius pokazuje pogarszającą się sytuację gospodarstw domowych w stolicy Belgii. Przy niezmienionych dochodach w porównaniu z początkiem 2025 r. mieszkańcy Brukseli mogą dziś pozwolić sobie na zakup mieszkania mniejszego średnio o 8 metrów kwadratowych. To powierzchnia odpowiadająca niewielkiej sypialni lub wyraźnie mniejszemu salonowi. Za spadek możliwości zakupowych odpowiada jednoczesny wzrost cen nieruchomości oraz droższe kredyty hipoteczne.
Ceny w górę, możliwości w dół
W 2025 r. ceny nieruchomości w Brukseli wzrosły o 3,1 procent. W tym samym czasie oprocentowanie kredytów hipotecznych zwiększyło się od stycznia o około 60 punktów bazowych. Połączenie tych dwóch zjawisk bezpośrednio osłabia siłę nabywczą przeciętnego gospodarstwa domowego w stolicy.
Przy średniej cenie 3 419 euro za metr kwadratowy Bruksela pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Belgii. Dla porównania w Mons metr kwadratowy kosztuje przeciętnie 1 632 euro, a w Charleroi około 1 410 euro. Oznacza to, że osoby kupujące nieruchomość w stolicy muszą zapłacić ponad dwa razy więcej niż nabywcy w tych miastach.
Apartamenty tracą na popularności
Na rynku nieruchomości w Brukseli coraz wyraźniej widać zmianę preferencji kupujących. W ubiegłym roku ceny mieszkań wzrosły jedynie o 2,1 procent, podczas gdy domy podrożały aż o 5 procent. Od czasu pandemii rośnie zapotrzebowanie na przestrzeń zewnętrzną – balkon, taras lub ogród. Upowszechnienie pracy zdalnej również wpłynęło na oczekiwania nabywców. Konieczność wygospodarowania miejsca do pracy sprawia, że dwupokojowe mieszkanie o powierzchni 60 metrów kwadratowych coraz częściej okazuje się niewystarczające.
Dłuższe kredyty jako sposób na przetrwanie
W odpowiedzi na rosnące ceny i droższe finansowanie mieszkańcy Brukseli coraz częściej decydują się na dłuższe kredyty hipoteczne. Z danych banku Belfius wynika, że siedem na dziesięć osób kupujących swoją pierwszą nieruchomość wybiera obecnie pożyczkę na 25 lat lub dłużej. Pozwala to obniżyć miesięczną ratę i ułatwiać domknięcie domowego budżetu, ale jednocześnie oznacza dłuższy okres zadłużenia i wyższy całkowity koszt kredytu.
Zauważalny jest również powrót zainteresowania oprocentowaniem zmiennym. Niższe stawki początkowe umożliwiają zakup nieco większej powierzchni. Eksperci zwracają jednak uwagę, że w trakcie spłaty raty mogą wzrosnąć, choć ich poziom jest ograniczony obowiązującymi przepisami.
Prognozy na 2026 r. nie napawają optymizmem
Analitycy Immoweb i Belfius nie spodziewają się poprawy sytuacji w najbliższym czasie. Prognozy na 2026 r. zakładają dalszy wzrost cen nieruchomości w Brukseli, który może sięgnąć nawet 3,5 procent.
Presja cenowa utrzymuje się z kilku powodów. Stolica zmaga się z poważnym niedoborem nowych mieszkań, a liczba wydawanych pozwoleń na budowę spadła między styczniem a sierpniem 2025 r. o 15 procent w porównaniu z analogicznym okresem rok wcześniej.
Jednocześnie systematycznie rośnie liczba gospodarstw domowych. Przybywa osób żyjących samotnie oraz rodzin niepełnych, a seniorzy coraz dłużej pozostają we własnych mieszkaniach. Wszystkie te czynniki zwiększają popyt i potęgują presję na rynek, który już dziś jest silnie obciążony.
