Sytuacja finansowa spółki mieszkaniowej Dijledal, kluczowego partnera miasta Leuven w obszarze mieszkalnictwa socjalnego, budzi coraz większe zaniepokojenie. Zarząd organizacji przewiduje, że w 2026 r. spółka odnotuje stratę w wysokości 2,6 mln euro. Wpływ na taki wynik mają rosnące koszty funkcjonowania, wysoki poziom pustostanów oraz opóźnienia w realizacji ważnych projektów budowlanych. Informacje te znalazły się w wewnętrznym dokumencie, do którego dotarła redakcja VRT NWS. Władze Leuven podkreślają jednak, że ponowne przeliczenie budżetu w oparciu o nowe rozwiązania zaproponowane przez rząd Flandrii może jeszcze zmienić te prognozy. Sprawa ma szczególne znaczenie w kontekście zapowiedzi budowy 700 nowych mieszkań socjalnych w trakcie obecnej kadencji samorządu.
Zarząd społecznej spółki mieszkaniowej Dijledal w swoim dokumencie zarządczym przedstawia trudną sytuację finansową na nadchodzący rok. Największy partner Leuven w zakresie budownictwa socjalnego zakłada, że 2026 r. zakończy się stratą rzędu 2,6 mln euro. Dla instytucji odpowiedzialnej za zapewnienie dostępnych cenowo mieszkań osobom o niższych dochodach jest to poważne wyzwanie organizacyjne i finansowe.
Wielowymiarowe źródła problemów finansowych
Trudności Dijledal wynikają z kilku nakładających się czynników. Jednym z najpoważniejszych problemów są pustostany w zasobach mieszkaniowych. Część z nich ma charakter strukturalny i dotyczy inwestycji takich jak Albertbuilding oraz Schorenshof. Projekty te napotkały istotne opóźnienia, między innymi z powodu problemów z uzyskaniem wymaganych pozwoleń. Skutki są wyraźnie odczuwalne – z tytułu utraconych wpływów z najmu spółka straciła już około 3 mln euro.
Drugą kategorię stanowią pustostany przejściowe, czyli mieszkania czasowo niewynajęte między odejściem jednego lokatora a wprowadzeniem się kolejnego. Na początku 2025 r. około 250 lokali pozostawało niezajętych właśnie z tego powodu. Zarząd spółki wskazuje, że lokale często są oddawane w złym stanie technicznym, co wymusza kosztowne remonty przed ponownym wynajmem. Średni koszt doprowadzenia jednego mieszkania do odpowiedniego standardu to około 4 500 euro. W skali roku straty związane z tego typu pustostanami sięgają około 1,2 mln euro.
Do tego dochodzi wyraźny wzrost kosztów osobowych oraz ograniczone wsparcie finansowe ze strony władz publicznych. Wszystkie te elementy razem znacząco pogarszają kondycję finansową spółki.
Problem wykracza poza Leuven
Radna Leuven ds. mieszkalnictwa Lies Corneillie z partii Groen przyznaje, że Dijledal zmaga się z poważnymi trudnościami, ale zaznacza, że nie jest to przypadek odosobniony. Jej zdaniem niemal wszystkie społeczne spółki mieszkaniowe we Flandrii borykają się z podobnymi problemami strukturalnymi. Podstawowym wyzwaniem jest sam model funkcjonowania takich organizacji – jedynym stałym źródłem dochodów są czynsze, podczas gdy jednocześnie konieczne są wysokie nakłady inwestycyjne na zakup gruntów i realizację nowych projektów.
Jak podkreśla radna, czynsze w mieszkaniach socjalnych są celowo utrzymywane na poziomie znacznie niższym niż rynkowy. W takiej sytuacji osiągnięcie rentowności jest z definicji trudne. Dijledal konsekwentnie stawia na wynajem, a nie sprzedaż nieruchomości, co przy modelu opartym na długoterminowym najmie i kosztownych remontach oznacza bardzo wolny zwrot z inwestycji.
Rozważane scenariusze oszczędnościowe
Zgodnie z flamandzkimi przepisami społeczne spółki mieszkaniowe mogą wykazywać straty wyłącznie w ściśle określonych granicach. Aby Dijledal zmieściło się w tych limitach, zarząd przygotował zestaw scenariuszy oszczędnościowych. Obejmują one m.in. znaczące ograniczenie usług dodatkowych oferowanych najemcom.
Wśród rozważanych działań znajdują się rezygnacja z finansowania lokalnych inicjatyw sąsiedzkich oraz bardziej rygorystyczne przenoszenie kosztów napraw na lokatorów. Spółka bierze również pod uwagę niezastępowanie dwóch pracowników – jednego, który przeszedł na emeryturę, oraz drugiego, którego stosunek pracy został rozwiązany. Zarząd ostrzega, że w takiej sytuacji „działalność zostanie ograniczona do absolutnego minimum wymaganego przepisami”. Dodatkowo rozważana jest sprzedaż nieruchomości w Wijgmaal, które obecnie stoją puste i wymagają kosztownych prac remontowych.
Stanowisko władz miejskich
Radna Corneillie zaznacza, że przedstawione scenariusze mają charakter awaryjny i nie są celem samym w sobie. Jej zdaniem nikt nie dąży do redukcji zatrudnienia ani sprzedaży budynków. Przypomina jednocześnie, że rząd Flandrii w ramach grudniowego porozumienia świątecznego zapowiedział szereg działań, które mogą poprawić sytuację społecznych spółek mieszkaniowych. W grę wchodzą m.in. dodatkowe środki finansowe, zmiany w oprocentowaniu kredytów oraz inne mechanizmy wsparcia. Na tej podstawie Dijledal ma ponownie przeliczyć swój budżet.
Jeżeli po aktualizacji prognoz sytuacja finansowa nadal okaże się problematyczna, spółka będzie musiała podjąć konkretne decyzje. Radna podkreśla jednak, że to przede wszystkim Flandria powinna zadbać o stabilność takich organizacji, zwłaszcza w realiach wyjątkowo wymagającego rynku mieszkaniowego.
Przyszłość planowanych inwestycji
Niedawno władze Leuven zadeklarowały budowę 700 nowych mieszkań socjalnych w trakcie obecnej kadencji. W wewnętrznym dokumencie zarząd Dijledal ocenia jednak, że przy obecnej sytuacji finansowej realizacja tak ambitnego celu jest nierealna.
Władze miasta uspokajają, że zobowiązanie to nie jest zagrożone. Jak podkreśla radna Corneillie, w momencie przedstawienia konkretnych projektów władzom flamandzkim finansowanie będzie zapewnione. Środki na ten cel zostały już uwolnione przez Flandrię, a kluczowe znaczenie ma teraz ponowne przeliczenie budżetu i dalsza analiza kolejnych kroków dotyczących przyszłości Dijledal.
