Administracja Regionu Stołecznego Brukseli zapowiedziała, że w bieżącym roku zostanie przygotowana aktualizacja regionalnej tabeli referencyjnej czynszów. Informację tę przekazała sekretarz stanu ds. mieszkalnictwa Nawal Ben Hamou w odpowiedzi na pisemne zapytanie parlamentarzystki Imane Belguenani z Open VLD. Do czasu opracowania nowej wersji dokumentu wartości zawarte w obowiązującej tabeli będą nadal corocznie indeksowane. Sama zapowiedź wywołała jednak silne reakcje, zwłaszcza wśród właścicieli nieruchomości i pośredników, którzy od dawna podważają aktualność stosowanych danych.
Dane sprzed lat a realia rynku
Imane Belguenani wskazuje na zasadniczy problem obowiązującej tabeli referencyjnej czynszów, której celem jest ograniczanie nadmiernych kosztów najmu. Choć od stycznia 2025 r. za pośrednictwem regionalnej platformy IRISRent zarejestrowano ponad 17 000 umów najmu, system odniesienia wciąż opiera się na danych z lat 2017-2020.
W praktyce oznacza to, że ocena wysokości czynszów bazuje na informacjach sprzed kilku lat, które coraz słabiej oddają obecną sytuację rynkową. W ostatnich latach znacząco wzrosły zarówno ceny nieruchomości, jak i koszty ich utrzymania, co sprawia, że historyczne dane coraz bardziej rozmijają się z realiami rynku mieszkaniowego w Brukseli.
Skarga do Sądu Konstytucyjnego
Jesienią ubiegłego roku pięć organizacji zawodowych zrzeszających właścicieli oraz agentów nieruchomości złożyło skargę do Sądu Konstytucyjnego. Dotyczy ona stosowania przestarzałych danych jako podstawy do oceny, czy dany czynsz może zostać uznany za nadmierny.
Sam fakt skierowania sprawy do Sądu Konstytucyjnego pokazuje skalę niezadowolenia środowiska właścicieli. Ich zdaniem obecny system prowadzi do sytuacji, w której czynsze odpowiadające bieżącym warunkom rynkowym są kwestionowane wyłącznie na podstawie nieaktualnych kryteriów.
Ostra krytyka ze strony Open VLD
Belguenani otwarcie krytykuje obecny stan rzeczy. Zwraca uwagę, że tabela referencyjna czynszów, oparta na danych sprzed lat, zyskała w ostatnim czasie realną moc regulacyjną i jest wykorzystywana do kwalifikowania jako nadmiernych czynszów, które w rzeczywistości odpowiadają dzisiejszym realiom rynku.
Parlamentarzystka podkreśla, że według obowiązującej tabeli aż co trzeci czynsz w Brukseli uznawany jest za niezgodny z przepisami, mimo że punkt odniesienia opóźniony jest o kilka lat. W jej ocenie taki mechanizm podważa zaufanie właścicieli i zniechęca inwestorów do lokowania kapitału w sektorze najmu mieszkań w stolicy.
Skutki dla właścicieli i najemców
Obowiązujące regulacje prowadzą, zdaniem krytyków, do paradoksalnych konsekwencji. Czynsze za mieszkania dobrej jakości, ustalone zgodnie z aktualnymi stawkami rynkowymi, mogą być kwestionowane przed regionalną komisją paritarną ds. najmu. Najemcy powołują się wówczas na przestarzałą tabelę referencyjną czynszów, domagając się obniżenia opłat.
W efekcie właściciele, którzy inwestują w poprawę standardu technicznego lokali, ryzykują, że nie będą mogli ustalić czynszu odpowiadającego jakości oferowanego mieszkania. Z perspektywy rynku może to zniechęcać do modernizacji istniejących zasobów mieszkaniowych.
Szerszy kontekst problemów mieszkaniowych
Spór wokół tabeli referencyjnej czynszów wpisuje się w szersze wyzwania, z jakimi od lat mierzy się Region Stołeczny Brukseli. Należą do nich niedobór mieszkań, wysokie ceny zakupu nieruchomości oraz problemy z jakością części lokali. Według dostępnych danych ponad 20 procent mieszkań w stolicy zmaga się z problemami wilgoci, co bezpośrednio wpływa na warunki życia najemców.
Aktualizacja tabeli referencyjnej czynszów powinna więc uwzględniać nie tylko zmiany cen rynkowych, lecz także realne koszty utrzymania i modernizacji mieszkań, rosnące wymagania energetyczne oraz obciążenia finansowe ponoszone przez właścicieli.
Co dalej w 2026 r.
Zapowiedź przygotowania nowej tabeli referencyjnej czynszów w bieżącym roku jest sygnałem, że władze regionalne dostrzegają narastający konflikt wokół obecnych regulacji. Sam proces aktualizacji będzie jednak wymagał zebrania nowych danych rynkowych oraz uwzględnienia stanowisk zarówno najemców, jak i właścicieli.
Do momentu wprowadzenia nowej wersji obowiązujące wartości będą nadal indeksowane, co ma częściowo rekompensować inflację i wzrost kosztów życia. Ostateczny kształt zaktualizowanej tabeli referencyjnej czynszów oraz sposób jej stosowania pozostają otwarte i będą uważnie obserwowane przez wszystkich uczestników brukselskiego rynku mieszkaniowego.
