Dyrektor generalny sieci nieruchomości ERA Johan Krijgsman określił rok 2025 na flamandzkim rynku mieszkaniowym jako „nudny”. Po kilku latach silnych wahań ceny nieruchomości we Flandrii ustabilizowały się, co potwierdza najnowszy barometr opracowany wspólnie z Uniwersytetem w Antwerpii. Wartości domów i mieszkań nadal rosną, jednak tempo wzrostu wróciło do długoterminowej średniej. Uwagę zwraca zwłaszcza fakt, że nieruchomości o słabej charakterystyce energetycznej, z certyfikatem E lub F, ponownie zaczęły zyskiwać na wartości.
Powrót do wieloletniej równowagi
Z punktu widzenia danych statystycznych rok 2025 był wyjątkowo spokojny. Jak podkreśla Krijgsman, po gwałtownych skokach cen w okresie pandemii oraz korekcie rynku w kolejnych latach, sytuacja we Flandrii wróciła do poziomów zbliżonych do średniej obserwowanej od 2005 r. Oznacza to wyraźną stabilizację cen nieruchomości.
Analizy Uniwersytetu w Antwerpii pokazują, że ceny domów wzrosły średnio o 3,7 procent, a mieszkań o 4,1 procent. Wzrost kosztów mieszkaniowych pozostaje więc zgodny z trendami z ostatnich dwóch dekad, zwłaszcza przy inflacji wynoszącej w ubiegłym roku 2,5 procent.
Dla osób kupujących swój pierwszy i jedyny dom pewną ulgę przyniosła obniżka flamandzkiej opłaty rejestracyjnej, która od 1 stycznia 2025 r. spadła z 3 do 2 procent. Z drugiej strony stopniowo rosło oprocentowanie kredytów hipotecznych – z około 3 do 3,5 procent w skali roku.
Energochłonne domy wracają do łask
Jednym z bardziej zaskakujących trendów jest ponowny wzrost cen domów o niskiej klasie energetycznej. Nieruchomości z certyfikatem E lub F podrożały w 2025 r. o niespełna 3 procent, po dwóch latach spadków. Mimo to pozostają one wyraźnie tańsze od średniej rynkowej – dom z etykietą F kosztuje przeciętnie o 13,5 procent mniej.
Największymi beneficjentami zmian regulacyjnych okazały się jednak budynki z certyfikatem C lub D. Po złagodzeniu przez rząd flamandzki obowiązku renowacji to właśnie ta grupa odnotowała najsilniejszy wzrost cen – około 3,6 procent. Dla porównania, najbardziej energooszczędne domy z certyfikatem A lub B zdrożały średnio o 3,3 procent.
Profesor ekonomii rynku nieruchomości Sven Damen z Uniwersytetu w Antwerpii tłumaczy, że po wycofaniu planów zaostrzenia obowiązkowej modernizacji energetycznej domy z certyfikatem C i D nie wymagają w najbliższym czasie kosztownych inwestycji, co czyni je szczególnie atrakcyjnymi dla kupujących.
Gandawa wyprzedza Antwerpię
W zestawieniu najdroższych miast Flandrii doszło do istotnej zmiany. Po raz pierwszy Gandawa wyprzedziła Antwerpię pod względem średnich cen nieruchomości. Według ERA ma to związek m.in. z dynamicznym rozwojem sektora technologicznego w Gandawie. Pracownicy branży IT dysponują wysokimi dochodami i często wybierają życie w samym mieście lub jego bezpośrednim sąsiedztwie.
Antwerpia pozostaje miastem o dużych kontrastach – obok bardzo drogich dzielnic występują tam również obszary bardziej przystępne cenowo. Ze względu na skalę miasta średnie ceny wypadają tam niżej niż w Gandawie czy Leuven. To właśnie Leuven utrzymuje pozycję najdroższego miasta centralnego we Flandrii, natomiast Aalst i Sint-Niklaas w ostatnim czasie wyraźnie zyskują na atrakcyjności.
Złoty trójkąt sprzyja wzrostom
Aalst i Sint-Niklaas korzystają z położenia w tzw. złotym trójkącie Antwerpia–Gandawa–Bruksela. Oba miasta są bardzo dobrze skomunikowane – leżą przy autostradach i mają bezpośrednie połączenia kolejowe z największymi ośrodkami regionu.
Poza ścisłymi centrami miast ceny nieruchomości rosną szybciej niż w samych aglomeracjach. Najbardziej przystępnymi cenowo prowincjami pozostają Flandria Zachodnia oraz Limburgia, natomiast Brabancja Flamandzka niezmiennie jest najdroższym regionem do zakupu nieruchomości we Flandrii.
