Od 2030 roku każde mieszkanie przeznaczone na wynajem we Flandrii będzie musiało przejść oficjalną kontrolę jakości. Lokale spełniające wymagania otrzymają świadectwo zgodności, natomiast te z poważnymi usterkami mogą zostać uznane za nienadające się do zamieszkania. Władze regionalne liczą, że nowy obowiązek poprawi standard lokali dostępnych na rynku, jednak eksperci i przedstawiciele branży obawiają się jego skutków ubocznych dla i tak mocno obciążonego sektora najmu.
Jak wygląda kontrola w praktyce
W około jednej trzeciej flamandzkich gmin wymóg posiadania świadectwa zgodności przy podpisywaniu nowej umowy obowiązuje już dziś. Zespoły kontrolerów, jak ten obsługujący Tienen, Zoutleeuw i Geetbets, codziennie odwiedzają kolejne lokale. Największym wyzwaniem jest jednak brak centralnej bazy danych wszystkich mieszkań na wynajem. Umowy powinny być formalnie rejestrowane, lecz w praktyce wielu właścicieli tego nie robi.
Kontrolerzy muszą więc działać metodami pośrednimi. Porównują nazwisko osoby meldującej się pod nowym adresem z nazwiskiem właściciela. Gdy dane się różnią, właściciel otrzymuje wezwanie do przeprowadzenia kontroli. Jak wskazuje kontrolerka Anke Meus, to proces czasochłonny i pracochłonny, obejmujący wyłącznie nowe umowy, w których lokatorzy dokonują oficjalnego zameldowania.
Zakres kontroli i konsekwencje nieprawidłowości
Inspektorzy posługują się listą określoną w flamandzkim kodeksie mieszkaniowym. Obejmuje ona elementy widoczne gołym okiem i dotyczy minimalnych norm bezpieczeństwa, zdrowia i komfortu. Sprawdzane są m.in. ryzyko porażenia prądem lub zatrucia tlenkiem węgla, dostęp światła dziennego, możliwości wentylacji, obecność wilgoci i pleśni, zabezpieczenia przy niskich oknach oraz bezpieczeństwo klatek schodowych.
Jeśli stwierdzone zostaną usterki, właściciel dostaje zazwyczaj trzy miesiące na ich usunięcie. Według Meus reakcje są różne – od westchnień po przewracanie oczami – ale w większości przypadków właściciele doprowadzają lokale do wymaganego stanu. Gdy jednak nie podejmują działań, burmistrz może uznać mieszkanie za nienadające się do użytku lub niezdatne do zamieszkania, co wiąże się z podatkiem rosnącym z każdym kolejnym rokiem utrzymywania się złego stanu lokalu.
Obawy o rynek najmu
Rynek wynajmu we Flandrii już teraz mierzy się z poważnym niedoborem przystępnych cenowo mieszkań. Stowarzyszenie Flamandzkich Miast i Gmin (VVSG) apeluje do minister mieszkalnictwa Melissy Depraetere z partii Vooruit o analizę wpływu nowych regulacji przed ich wdrożeniem. Największa obawa dotyczy możliwego wzrostu czynszów w związku z dodatkowymi kosztami dla wynajmujących.
Pojawia się też pytanie, czy najbardziej wrażliwi lokatorzy odważą się zgłaszać kontrole. Przy tak dużej konkurencji o każde dostępne mieszkanie część najemców może obawiać się sygnalizowania usterek, by nie ryzykować utraty lokalu. Ministerstwo argumentuje jednak, że powszechność obowiązku ma właśnie znieść tę barierę psychologiczną.
Wyzwania dla właścicieli
Organizacja Verenigde Eigenaars, reprezentująca prywatnych właścicieli, zwraca uwagę na trudności, z jakimi mierzą się wynajmujący. Wielu z nich to osoby starsze, słabo zorientowane w przepisach i normach technicznych. Część nie odwiedzała swoich lokali od lat, zwłaszcza przy długoletnich umowach.
Organizacja wskazuje także na różnice w interpretacji wymagań jakościowych w zależności od inspektora. Wzywa do rozsądnego podejścia oraz zapewnienia właścicielom odpowiedniego wsparcia i czasu na dostosowanie lokali.
Skala kontroli rośnie
Statystyki potwierdzają dynamiczny wzrost liczby kontroli. W 2024 roku lokalne władze przeprowadziły blisko 45 000 inspekcji – dwa razy więcej niż pięć lat wcześniej. Liczba ta obejmuje również powtórne wizyty, więc część lokali mogła być sprawdzana kilkakrotnie. Ostatecznie wydano 22 485 świadectw zgodności. Około 20 procent kontroli kończy się decyzją o uznaniu lokalu za nienadający się do użytku lub niezdatny do zamieszkania.
Szczegóły dotyczące wdrożenia powszechnego obowiązku kontroli od 2030 roku nie zostały jeszcze ostatecznie określone.
