Brukselski sektor agencji mieszkań społecznych (AIS) przeżywa wyjątkowo trudny okres. Po niedawnym zamknięciu agencji AISSJ na Saint-Josse-ten-Noode, obciążonej ponad 520 000 euro zaległości oraz objętej audytem w związku z podejrzeniami oszustw i złego zarządzania, teraz na skraju bankructwa znalazła się AISAC z Cureghem. Tymczasowy dyrektor instytucji, Abderrazak Benayad, potwierdził w rozmowie z BRUZZ, że deficyt biura sięga „około pół miliona euro”. Sytuacja ta zagraża przyszłości niemal 230 gospodarstw domowych korzystających z mieszkań zarządzanych przez agencję.
Kryzys w AISAC ujawnia głębsze problemy strukturalne, które od lat nękają sektor mieszkalnictwa socjalnego w stolicy. Agencje tego typu pełnią kluczową rolę w zapewnianiu mieszkań o przystępnych czynszach dla osób o niskich dochodach, działając jako pośrednicy między prywatnymi właścicielami nieruchomości a lokatorami wymagającymi wsparcia społecznego. Jednak skomplikowane procedury administracyjne, opóźnienia w wypłatach dotacji i rosnące trudności finansowe najemców tworzą spiralę problemów, z której coraz trudniej się wydostać.
Zablokowane dotacje i zaległości czynszowe
Agencja, zarządzająca około 230 mieszkaniami, tłumaczy swoje kłopoty splotem czynników administracyjnych i finansowych. Kluczową kwestią jest system weryfikacji dochodów lokatorów. „Nie wszyscy najemcy dostarczają nam zaświadczenia o dochodach lub o składzie gospodarstwa domowego” – wyjaśnia Benayad w rozmowie z BRUZZ. „Bez tych dokumentów Bruxelles Logement wstrzymuje część dotacji, które już wcześniej wypłaciliśmy właścicielom mieszkań” – dodaje.
W efekcie powstaje paradoks: agencja ponosi koszty utrzymania zasobu mieszkaniowego i płaci właścicielom czynsze, lecz nie otrzymuje pełnych środków od władz regionalnych z powodu brakującej dokumentacji. Problem nasila się wśród gospodarstw domowych w trudnej sytuacji finansowej, które nie są w stanie na czas przekazywać wymaganych dokumentów.
Pandemia COVID-19 tylko pogłębiła kryzys. Wielu lokatorów musiało zwrócić się do CPAS/OCMW o dochód integracyjny, a opóźnienia w przetwarzaniu dokumentów i problemy organizacyjne w CPAS/OCMW na Anderlechcie spowolniły wypłaty. W rezultacie zaczęły narastać zaległości czynszowe i rachunki za energię – część mieszkańców przestała w ogóle płacić za ogrzewanie, co jeszcze bardziej zwiększyło deficyt agencji.
Struktura na granicy wytrzymałości
Spośród 230 mieszkań zarządzanych przez AISAC około 150 należy do prywatnych właścicieli, a 70 jest własnością stowarzyszenia HUVAK (Huurdersvereniging van Anderlecht en Kureghem), organizacji non-profit również kierowanej przez Abderrazaka Benayada. Dyrektor przyznaje, że od momentu objęcia funkcji w 2024 r., po zwolnieniu swojego poprzednika, pełni „podwójną rolę”, lecz odmawia komentarza w sprawie zarzutów o niewłaściwe zarządzanie.
Taka koncentracja funkcji rodzi pytania o potencjalny konflikt interesów i przejrzystość finansową, zwłaszcza w sytuacji, gdy ta sama osoba kieruje zarówno agencją pośredniczącą, jak i jednym z głównych właścicieli mieszkań. W odróżnieniu od AISSJ na Saint-Josse, powiązanej z gminą, AISAC działał w pełni niezależnie – co dawało większą autonomię, ale pozbawiało instytucjonalnego wsparcia w razie problemów finansowych.
Narastający dług zagraża dziś również HUVAK, które wciąż spłaca kredyty zaciągnięte na renowację mieszkań. Brak terminowych płatności od agencji grozi efektem domina: kryzys jednej jednostki szybko przenosi się na kolejne ogniwa systemu, osłabiając stabilność całego sektora mieszkań społecznych.
Transfer mieszkań jako rozwiązanie
Aby uniknąć bankructwa, trwają negocjacje z sześcioma innymi brukselskimi agencjami społecznymi, które mogłyby przejąć zarządzanie mieszkaniami i ich lokatorami. „Naszym celem jest, by wszystkie gospodarstwa domowe zachowały swoje warunki socjalne” – zapewnia Benayad. Zachowanie preferencyjnych stawek czynszowych jest kluczowe, ponieważ ich utrata mogłaby dla wielu rodzin oznaczać utratę mieszkania.
Decyzja sądu gospodarczego ma zapaść do listopada. Jej treść zdecyduje o przyszłości nie tylko AISAC, ale także kilkuset osób, które dzięki systemowi mieszkań społecznych mają dach nad głową. Procedura przekazania zasobu mieszkaniowego innej agencji jest jednak złożona – wymaga przeniesienia umów najmu, uzgodnień z właścicielami i zapewnienia ciągłości opieki administracyjnej nad lokatorami.
Perspektywa regionalna
Bruxelles Logement zapewnia, że wszyscy lokatorzy dotknięci sytuacją otrzymają odpowiedź przed końcem roku. Oświadczenie to potwierdza, że Region Stołeczny Brukseli jest świadomy powagi problemu i zamierza włączyć się w poszukiwanie rozwiązań. Same deklaracje jednak nie wystarczą, jeśli nie pójdą za nimi konkretne działania naprawcze i wzmocnienie mechanizmów nadzoru.
Kryzys AISAC, podobnie jak wcześniejsze bankructwo agencji z Saint-Josse-ten-Noode, unaocznia słabości modelu agencji mieszkań społecznych w Brukseli. Choć system ten w teorii zapewnia elastyczny i efektywny sposób udostępniania mieszkań osobom o niskich dochodach, w praktyce okazuje się wyjątkowo podatny na zakłócenia administracyjne i finansowe.
Wyzwania dla sektora mieszkalnictwa socjalnego
Trudności AISAC to nie tylko problem jednej agencji, lecz symptom szerszego kryzysu w brukselskim sektorze mieszkań społecznych. Rosnące koszty energii, konsekwencje pandemii, brak koordynacji między instytucjami publicznymi i nadmiernie złożone procedury tworzą środowisko, w którym nawet dobrze zarządzane organizacje mogą szybko wpaść w spiralę zadłużenia.
Eksperci ds. polityki mieszkaniowej podkreślają potrzebę reform systemowych: uproszczenia weryfikacji dochodów lokatorów, przyspieszenia wypłat dotacji i wprowadzenia mechanizmów wczesnego ostrzegania, które pozwoliłyby identyfikować agencje w trudnej sytuacji zanim staną się niewypłacalne. Bez takich zmian kolejne biura AIS mogą stanąć w obliczu podobnych kryzysów, uderzając ostatecznie w najbardziej wrażliwe grupy społeczne – osoby o niskich dochodach, dla których mieszkania socjalne stanowią ostatnią gwarancję bezpieczeństwa mieszkaniowego.
Przypadek AISAC pokazuje także, jak kluczowa jest przejrzystość zarządzania i wyraźny podział kompetencji w instytucjach publicznych. Skupienie zbyt dużej władzy w rękach jednej osoby kierującej równocześnie agencją i organizacją-właścicielem mieszkań rodzi uzasadnione pytania o skuteczność kontroli i odpowiedzialność za publiczne środki.
