Reforma opłat rejestracyjnych w Walonii stała się przedmiotem gorącej debaty po publikacji najnowszego barometru notarialnego, który wykazał wzrost cen domów o blisko 13% w regionie. Pojawiły się pytania, czy zmiana przepisów faktycznie osiągnęła zamierzone cele, czy raczej przyczyniła się do wzrostu cen. Premier Walonii Adrien Dolimont odpiera zarzuty, przekonując, że wzrost wartości nieruchomości ma bardziej złożone przyczyny niż sama reforma podatkowa.
Obniżenie stawki opłat rejestracyjnych z 12,5% do 3% miało na celu pobudzenie rynku i ułatwienie dostępu do własności, szczególnie młodym nabywcom. Choć reforma rzeczywiście ożywiła popyt, to – zgodnie z podstawowymi zasadami ekonomii – wzrost popytu przy ograniczonej podaży prowadzi do podwyżek cen. To właśnie ten efekt wywołał dziś dyskusję o skutkach reformy.
Wyjaśnienie wzrostu cen według premiera
Adrien Dolimont utrzymuje, że wzrost cen nie wynika bezpośrednio z reformy. „Ostatni barometr notariuszy pokazuje, że rynek nieruchomości w Walonii odzyskał dynamikę z 2022 roku po dwóch spokojniejszych latach. Średni wzrost o 12,9% nie oznacza gwałtownego skoku, lecz efekt zmiany struktury: sprzedawane nieruchomości są większe, lepiej położone lub bardziej energooszczędne” – tłumaczy.
Premier odwołuje się do uwag notariuszy, którzy podkreślają, że obniżka stawki do 3% pozwoliła nabywcom kupować nieruchomości lepszej jakości, a nie zawyżać ceny tych samych obiektów. Według Dolimonta oznacza to, że średni wzrost cen wynika raczej ze zmiany profilu transakcji niż z ogólnego wzrostu wartości wszystkich nieruchomości.
Alternatywne dane i metodologia porównań
Szef rządu walońskiego powołuje się również na dane portalu Immoweb. „Ta platforma analizuje nie tyle różnice między cenami sprzedaży, co ewolucję wartości tej samej nieruchomości w czasie. Według tej metody ceny wzrosły o 0,8% w trzecim kwartale i o 3,8% w skali roku w Walonii – to poziom całkowicie normalny dla rynku w fazie ożywienia” – wskazuje Dolimont.
Różnica między obiema analizami – barometrem notarialnym a danymi Immoweb – wynika z metodologii. Pierwszy porównuje średnie ceny transakcji, drugi śledzi zmiany cen tych samych obiektów, eliminując wpływ różnic w typie sprzedawanych nieruchomości. Minister uważa, że ta druga metoda lepiej oddaje rzeczywistą dynamikę rynku.
Cele reformy i ich realizacja
Zdaniem Dolimonta reforma spełniła swoje zadanie. „Celem było ożywienie rynku, wsparcie zakupu bardziej efektywnych energetycznie mieszkań i umożliwienie wejścia na rynek nowym grupom, zwłaszcza osobom w wieku 18–25 lat” – podkreśla.
Dane potwierdzają, że udział młodych nabywców wyraźnie wzrósł. W pierwszych trzech kwartałach roku osoby z grupy wiekowej 18–25 lat odpowiadały za 22% zakupów domów i 16% zakupów mieszkań. W 2021 roku było to zaledwie 8% i 6%. To oznacza, że reforma rzeczywiście ułatwiła dostęp do własności młodym mieszkańcom regionu.
Wieloczynnikowe uwarunkowania rynku
Federacja Notariuszy (Fednot), publikująca barometr, wskazuje jednak, że wzrost cen ma charakter wieloczynnikowy i nie można przypisywać go wyłącznie reformie. Na rynek wpływają m.in. stopy procentowe, dostępność kredytów, koszty budowy, sytuacja gospodarcza i demograficzna, a także ograniczona podaż gruntów.
Jak zauważa Dolimont, „żadna reforma nie jest cudownym rozwiązaniem, ale stawka 3% ożywiła rynek, przywracając zaufanie kupujących i umożliwiając im większą mobilność finansową”. Według ministra, to właśnie ten efekt – a nie wzrost cen – najlepiej pokazuje, że reforma spełnia swoją funkcję.
Długofalowa ocena skutków
Debata wokół reformy pokazuje klasyczne napięcie między chęcią zwiększenia dostępności mieszkań a ryzykiem wzrostu cen. Obniżenie kosztów transakcyjnych zwiększa siłę nabywczą, ale jeśli podaż pozostaje ograniczona, może to prowadzić do presji cenowej.
Dolimont twierdzi jednak, że reforma nie doprowadziła do „przegrzania rynku”, lecz do zmiany jego struktury – nabywcy mogą pozwolić sobie na lepsze nieruchomości, a nie droższe te same.
Ostateczna ocena skuteczności reformy będzie wymagała kilkuletniej perspektywy i szczegółowych analiz obejmujących różne segmenty rynku oraz grupy społeczne. Kluczowe będzie, czy zwiększony udział młodych nabywców utrzyma się, czy był jedynie efektem krótkoterminowego impulsu.
Reforma opłat rejestracyjnych pozostaje więc jednym z najbardziej dyskutowanych posunięć walońskiego rządu. Jej efekty – choć już widoczne – wymagają dalszej obserwacji, by ocenić, czy udało się rzeczywiście pogodzić dwa trudne cele: większą dostępność mieszkań i stabilność cen.
