Centra miast w Walonii przeżywają bezprecedensowy kryzys handlu detalicznego. Według najnowszego barometru Stowarzyszenia Zarządzania Centrum Miasta (AMCV), aż 21,3 proc. lokali użytkowych w centrach walońskich miast pozostaje pustych – to najwyższy wskaźnik od początku prowadzenia pomiarów w 1997 roku.
Stowarzyszenie AMCV od prawie trzech dekad publikuje coroczny barometr dotyczący dynamiki handlowej w centrach miast, co pozwala śledzić długoterminowe trendy. Najnowsze dane wskazują na pewną stabilizację po okresie pandemii, ale mimo to nie napawają optymizmem. Wskaźnik pustostanów wzrósł z 20,9 proc. w 2024 roku do 21,3 proc. w 2025 roku – wzrost o 0,4 punktu procentowego to niewielka zmiana, lecz w ujęciu historycznym oznacza najwyższy poziom w historii walońskich centrów miejskich.
Systematyczny upadek od dekady
Aby zrozumieć skalę zjawiska, warto przyjrzeć się danym z ostatnich lat. W 2010 roku wskaźnik pustostanów wynosił zaledwie 12,6 proc., niemal dwa razy mniej niż obecnie. Spadek atrakcyjności centrów miast następował stopniowo i niemal liniowo, z wyjątkiem okresu pandemii COVID-19, gdy odnotowano chwilowe zahamowanie trendu (17,2 proc. w 2021 roku i 16,8 proc. w 2022 roku).
Największe straty poniósł segment „specjalizacji shopping”, obejmujący sklepy z wyposażeniem osobistym i domowym. W ciągu dziesięciu lat jego udział w strukturze handlowej spadł z 30,2 proc. w 2015 roku do 21,8 proc. w 2025 roku – to drastyczna zmiana, która na trwałe przekształciła profil handlowy centrów miast Walonii.
Wielowymiarowe przyczyny kryzysu
Eksperci AMCV wskazują na kilka głównych czynników odpowiedzialnych za utrzymujący się spadek aktywności handlowej.
Po pierwsze, konkurencja ze strony stref handlowych na obrzeżach miast, oferujących łatwy dojazd, bezpłatne parkingi i duże skupiska sklepów, przyciąga coraz więcej klientów. Dla osób zmotoryzowanych są one znacznie wygodniejsze niż centra miast z ograniczonym dostępem i utrudnionym parkowaniem.
Po drugie, dynamiczny rozwój handlu elektronicznego odebrał tradycyjnym sklepom znaczną część klientów. Wygoda zakupów online, szeroka oferta i konkurencyjne ceny powodują, że coraz więcej konsumentów rezygnuje z zakupów stacjonarnych.
Po trzecie, Walonia w ostatnich latach odczuła skutki upadłości kilku dużych sieci handlowych. Ich zniknięcie pogłębiło problem pustych lokali w centrach miast, tworząc efekt domina, który osłabił lokalny ekosystem handlowy.
Nadmiar powierzchni handlowej jako problem strukturalny
Jednym z kluczowych wniosków analizy AMCV jest zbyt duża ilość powierzchni handlowej w regionie. Wskaźnik powierzchni handlowej na mieszkańca w Walonii wynosi 1,88 m² – więcej niż średnia belgijska (1,67 m²) i znacznie więcej niż średnia europejska (1,2 m²).
Oznacza to, że przez lata rozwoju urbanistycznego i komercyjnego powstało w regionie znacznie więcej lokali handlowych, niż wynikałoby to z realnych potrzeb konsumpcyjnych mieszkańców. Skutkiem jest chroniczne przeinwestowanie w infrastrukturę handlową i trwała nadpodaż powierzchni, której rynek nie jest w stanie wchłonąć.
Sygnały transformacji i adaptacji
Wśród negatywnych trendów można jednak dostrzec oznaki powolnej transformacji centrów miast. Coraz wyraźniej rośnie rola sektora HoReCa – kawiarni, restauracji, barów oraz innych miejsc spędzania wolnego czasu.
Udział tej branży w strukturze działalności centrów miejskich wzrósł z 23 proc. w 2015 roku do 27,3 proc. w 2025 roku. To dowód, że centra miast coraz bardziej przekształcają się z przestrzeni handlowych w miejsca spotkań, rekreacji i życia społecznego.
Pozytywny trend obserwuje się także w sektorze „handlu bliskości”, obejmującym sklepy spożywcze, punkty usługowe, apteki i drogerie. Od 2015 roku jego udział wzrósł z 39,4 proc. do 43,4 proc., co wskazuje, że centra miast stopniowo przystosowują się do roli lokalnych centrów usług codziennego użytku.
Implikacje dla polityki miejskiej i planowania przestrzennego
Dane AMCV stanowią poważne wyzwanie dla władz lokalnych i regionalnych. Tradycyjny model centrum miasta jako przede wszystkim strefy handlowej wyczerpał się, co wymaga nowego podejścia do planowania przestrzennego i rewitalizacji.
Niektóre miasta już eksperymentują z alternatywnymi rozwiązaniami – przekształcają puste lokale w przestrzenie kulturalne, coworkingowe, gastronomiczne lub mieszkalne. Rewitalizacja centrów miast wymaga jednak elastycznych regulacji urbanistycznych oraz wsparcia finansowego dla właścicieli nieruchomości.
Szerszy kontekst europejski
Problem pustych lokali handlowych nie jest wyłącznie walońskim zjawiskiem. Wiele regionów Europy boryka się z podobnymi trudnościami – szczególnie tam, gdzie populacja spada lub rośnie popularność handlu online.
Jednak przy poziomie ponad 21 proc. pustostanów Walonia znajduje się w grupie najbardziej dotkniętych regionów. W innych częściach Europy skuteczne przeciwdziałanie temu zjawisku łączy działania w kilku obszarach: ograniczenie rozwoju stref handlowych na obrzeżach, inwestycje w atrakcyjność centrów, wsparcie dla małych przedsiębiorców oraz różnicowanie funkcji miejskich.
Pytania o przyszłość
Dane za 2025 rok prowokują zasadnicze pytanie: czy walońskie centra miast czeka dalsze wyludnianie handlowe, czy też transformacja w nowoczesne, wielofunkcyjne przestrzenie miejskie?
Odpowiedź zależy od polityki władz, strategii właścicieli nieruchomości i decyzji konsumentów. Pewne jest jedno – tradycyjny model centrum miasta jako strefy handlu odchodzi do przeszłości. Przyszłość będzie należeć do miejsc łączących funkcje społeczne, kulturalne, mieszkaniowe i usługowe.
AMCV zapowiada dalsze monitorowanie trendów, które będą kluczowe dla kształtowania polityki miejskiej w kolejnych latach. Walonia stoi dziś przed wyzwaniem przekształcenia swoich centrów miast w bardziej zrównoważone, żywotne i dostosowane do realiów XXI wieku.
