Gmina Etterbeek jako pierwsza w Regionie Stołecznym Brukseli wprowadza podatek od mieszkań typu coliving – nowoczesnej formy wspólnego zamieszkiwania, która w ostatnich latach gwałtownie się rozwinęła, szczególnie w pobliżu dzielnicy europejskiej. Władze szacują, że nowy podatek przyniesie do budżetu gminy od 600 000 do 800 000 euro rocznie.
Po nieudanej próbie z 2023 r., która została odrzucona, Etterbeek zatwierdziło ostateczną wersję przepisów regulujących i opodatkowujących zjawisko coliving. Nowy regulamin wprowadza istotne poprawki w stosunku do pierwotnego projektu i ma na celu zarówno zwiększenie dochodów, jak i uporządkowanie dynamicznie rozwijającego się rynku tego typu mieszkań.
Mechanizm opodatkowania i szacunkowe wpływy
Zgodnie z przyjętym regulaminem, gmina będzie pobierać podatek w wysokości 90 euro za każdy metr kwadratowy powierzchni sypialni w mieszkaniach typu coliving. Szacuje się, że na terenie Etterbeek znajduje się około 600 pokoi tego rodzaju, co przekłada się na setki tysięcy euro wpływów do lokalnej kasy.
System został zaprojektowany tak, by precyzyjnie identyfikować nieruchomości spełniające kryteria coliving, bez nadmiernego obciążania tradycyjnych form współdzielenia mieszkań. Każdy przypadek będzie analizowany indywidualnie, by uniknąć błędnych klasyfikacji i zapewnić równe traktowanie właścicieli.
Charakterystyka zjawiska coliving i jego odbiorcy
Coliving to szczególny model wspólnego zamieszkiwania, różniący się od klasycznych wynajmów czy mieszkań studenckich. Zazwyczaj są to duże domy – często dawne rezydencje lub wille – wykupione przez wyspecjalizowane firmy i przekształcone w obiekty dla 10–20 osób.
Typowy lokator to młody profesjonalista odbywający staż w instytucjach europejskich lub pracujący tymczasowo w Brukseli. Czynsze za pokój wahają się najczęściej między 700 a 800 euro miesięcznie, ale w przypadku colivingów o wyższym standardzie sięgają nawet 1 000 euro. W zamian najemcy zyskują dostęp do przestronnych części wspólnych – kuchni, salonów, pralni czy ogrodów – utrzymywanych przez zarządcę obiektu.
Dla porównania, w klasycznym wynajmie współdzielonym lokator płaci średnio 500–600 euro miesięcznie, jednak musi sam zadbać o rachunki, sprzątanie i umeblowanie. Różnica 150–200 euro miesięcznie, choć uzasadniona dodatkowymi usługami, w praktyce wyklucza wiele osób o niższych dochodach z rynku mieszkaniowego Etterbeek.
Precyzyjne kryteria definicyjne i system wykluczeń
Jednym z kluczowych wyzwań było opracowanie kryteriów, które pozwolą odróżnić coliving od innych form wspólnego zamieszkiwania. Władze Etterbeek wskazały pięć wskaźników pozwalających jednoznacznie zidentyfikować tego rodzaju obiekty.
Do głównych należą: zarządzanie przez firmę oferującą dodatkowe usługi, dostęp do sprzątania i pralni, istnienie dużych i profesjonalnie utrzymywanych przestrzeni wspólnych, czynsz wyższy o ponad 15% od gminnej siatki orientacyjnych stawek oraz brak rejestracji mieszkańców w ewidencji ludności. Aby nieruchomość została uznana za coliving, musi spełniać co najmniej dwa z tych kryteriów.
Jednocześnie wprowadzono wyłączenia – podatek nie obejmuje domów opieki, mieszkań studenckich zarządzanych przez agencje publiczne ani części lokali wynajmowanych turystycznie. Każdy przypadek będzie oceniany indywidualnie, aby uniknąć nieuzasadnionych obciążeń.
Zagrożenia dla rynku nieruchomości i dostępności mieszkań
Podatek wprowadzono głównie z powodu rosnących obaw dotyczących wpływu colivingów na lokalny rynek mieszkaniowy. Wysokie stawki czynszowe w tych obiektach powodują wzrost średnich cen wynajmu w całej gminie, co utrudnia dostęp do mieszkań osobom o przeciętnych dochodach.
Przykładowo, tradycyjne mieszkanie dwupokojowe w Etterbeek kosztuje obecnie średnio 1 200 euro miesięcznie, podczas gdy pięć lat temu można je było wynająć za około 950 euro. W tym samym czasie stawki za pokoje w colivingach wzrosły z 600 do 800 euro. Taki wzrost, zdaniem władz gminy, wynika po części z działalności firm inwestujących w colivingi, które skupują całe budynki, podbijając ceny nieruchomości.
Zjawisko to ma też wymiar społeczny – właściciele domów jednorodzinnych coraz częściej sprzedają swoje nieruchomości pod konwersję na coliving, co prowadzi do zmniejszenia liczby mieszkań dostępnych dla rodzin z dziećmi. Podobne procesy obserwuje się również w Ixelles i Saint-Gilles, gdzie w niektórych rejonach połowa budynków została już przekształcona w tego typu obiekty.
Kwestie bezpieczeństwa i brak nadzoru urbanistycznego
Burmistrz Vincent De Wolf podkreśla, że oprócz kwestii finansowych równie ważne są względy bezpieczeństwa. Wiele obiektów colivingowych powstaje bez wymaganego pozwolenia urbanistycznego, mimo że są to dawne domy jednorodzinne zamieszkiwane przez nawet 20 osób.
Brak kontroli technicznej oznacza, że część z nich może nie spełniać podstawowych norm bezpieczeństwa przeciwpożarowego – nie posiadać dróg ewakuacyjnych, czujników dymu czy odpowiednich zabezpieczeń instalacji. Gmina przypomina, że w klasycznym procesie uzyskiwania pozwolenia urbanistycznego budynki są poddawane szczegółowej weryfikacji przez straż pożarną, której w przypadku colivingów często brakuje.
Potrzeba kompleksowej regulacji i dialogu międzygminnego
Etterbeek nie zamierza całkowicie eliminować colivingów, lecz dąży do ich uregulowania i zrównoważenia w ramach lokalnej polityki mieszkaniowej. Władze podkreślają, że zjawisko to odpowiada na potrzeby rynku – rosnącą mobilność zawodową i krótkoterminowe kontrakty – jednak wymaga jasnych zasad i większej przejrzystości.
Podczas prac nad nowym regulaminem większość i opozycja były zgodne co do konieczności działania. Regulamin wszedł w życie natychmiast po zatwierdzeniu, czyniąc Etterbeek pierwszą gminą w Brukseli, która faktycznie opodatkowała coliving.
Równocześnie trwają rozmowy z innymi gminami – m.in. z Ixelles, Saint-Gilles i Schaerbeek – które również borykają się z rosnącą liczbą takich obiektów. Samorządy rozważają stworzenie wspólnych wytycznych, by uniknąć zjawiska „turystyki inwestycyjnej”, w której właściciele przenoszą działalność do gmin o łagodniejszych przepisach.
Dla mieszkańców, w tym licznej polskiej społeczności w Brukseli, decyzja Etterbeek może mieć realne znaczenie. Wprowadzenie podatku od mieszkań typu coliving może przełożyć się na wzrost czynszów w tych obiektach, ale też – paradoksalnie – ograniczyć presję na ceny tradycyjnych mieszkań. W praktyce więc zmiany te wpłyną zarówno na młodych pracowników instytucji europejskich, jak i na rodziny poszukujące stabilnego zakwaterowania w przystępnej cenie.
