Ponad 1 300 lokali handlowych stoi pustych na terenie Charleroi. Władze miasta chcą zachęcić właścicieli do przekształcenia tych przestrzeni w mieszkania. To zapowiedź istotnej zmiany w lokalnej polityce urbanistycznej, mającej jednocześnie odpowiedzieć na problem pustostanów i deficytu mieszkaniowego.
Obecnie prowadzone są lokalne badania mające na celu szczegółowe zmapowanie sytuacji. W mieście brakuje mieszkań, podczas gdy ponad 1 300 dawnych punktów handlowych pozostaje niewykorzystanych – niektóre od wielu lat. Liczba tradycyjnych sklepów systematycznie maleje wraz z rozwojem handlu internetowego i ekspansją centrów handlowych. Stąd pomysł, by przekształcać partery dawnych lokali handlowych w mieszkania.
Strategiczne podejście do przekształceń
Nie wszystkie puste lokale będą mogły zostać przekształcone w mieszkania. Władze planują wyznaczyć konkretne strefy i ulice, gdzie będzie to możliwe, oraz opracować praktyczny przewodnik dla właścicieli. Dokument ten ma pomóc w przejściu przez procedury administracyjne oraz informować o dostępnych funduszach i formach wsparcia. Publikacja przewodnika planowana jest na przyszły rok.
Według skarbnika odpowiedzialnego za handel i mieszkalnictwo, Tanguy Luambua, konwersja lokali handlowych w mieszkania może nie tylko zwiększyć podaż lokali, ale także poprawić bezpieczeństwo i spójność społeczną w poszczególnych dzielnicach. „Wielu mieszkańców chętnie zamieszkałoby przy ulicy handlowej – blisko sklepów, szkół i komunikacji” – podkreśla.
Perspektywa rynku nieruchomości
Michel Michalakis, agent nieruchomości z ponad trzydziestoletnim doświadczeniem w Charleroi, uważa, że takie mieszkania znalazłyby nabywców bez większego problemu, zwłaszcza że byłyby nowe i po adaptacji. Jednak zwraca uwagę, że przekształcenie lokalu handlowego wiąże się z kosztami i długim procesem administracyjnym.
„Budynki o mieszanym przeznaczeniu są trudne do sprzedaży. Inwestorzy wolą nieruchomości w pełni mieszkalne – są prostsze w zarządzaniu i mniej obciążone podatkowo. Jeśli parter wynajmuje przedsiębiorca, obowiązują inne przepisy podatkowe i ryzyko pustostanu jest większe” – tłumaczy.
Przykład z lokalnego rynku
Michalakis przytacza przykład nieruchomości w Gosselies – lokal handlowy z mieszkaniem na piętrze, który mimo bardzo niskiej ceny nie znajduje nabywcy. Kupujący obawiają się, że nie uda im się wynająć parteru lub że zysk z wynajmu będzie zbyt niski.
Sytuacja ta dobrze ilustruje szerszy problem: z jednej strony rośnie zapotrzebowanie na mieszkania w centrum, z drugiej właściciele napotykają bariery ekonomiczne i administracyjne utrudniające konwersję lokali handlowych.
Kontekst transformacji miejskiej
Charleroi, podobnie jak wiele miast postindustrialnych w Europie, odczuwa skutki zmian w handlu detalicznym. Upadek tradycyjnych sklepów, przyspieszony przez pandemię i cyfryzację, pozostawił po sobie liczne puste lokale. Ich obecność pogarsza estetykę i bezpieczeństwo dzielnic, a także negatywnie wpływa na lokalną gospodarkę.
Przekształcanie pustych lokali w mieszkania może przyczynić się do rewitalizacji centrum, zwiększając liczbę stałych mieszkańców. Większa gęstość zaludnienia sprzyja ożywieniu gospodarczemu, poprawia bezpieczeństwo i pozwala lepiej wykorzystać istniejącą infrastrukturę, zwłaszcza transport publiczny.
Wyzwania i bariery dla właścicieli
Proces zmiany przeznaczenia lokalu handlowego jest skomplikowany. Wymaga uzyskania pozwoleń urbanistycznych i spełnienia restrykcyjnych norm budowlanych dotyczących izolacji akustycznej, wentylacji, oświetlenia czy bezpieczeństwa pożarowego. Koszty takich adaptacji mogą być wysokie, szczególnie gdy konieczna jest przebudowa instalacji.
Dodatkowo zmiana funkcji lokalu wpływa na jego opodatkowanie i wartość rynkową, co wymaga od właścicieli dokładnej analizy ekonomicznej. Dla wielu z nich może to być bariera trudna do pokonania bez wsparcia finansowego.
Rola przewodnika i wsparcia instytucjonalnego
Planowany przez miasto przewodnik ma stanowić kluczowy element projektu. Poza wyjaśnieniem procedur ma wskazywać możliwe źródła finansowania – od dotacji regionalnych po ulgi podatkowe i pożyczki niskooprocentowane. Tylko w ten sposób przekształcenia staną się realnie dostępne dla prywatnych właścicieli.
Władze miasta zamierzają też wyznaczyć strefy priorytetowe, w których konwersje będą szczególnie wspierane. Nie każda ulica handlowa nadaje się bowiem do funkcji mieszkalnej – trzeba uwzględnić poziom hałasu, infrastrukturę, dostępność transportu i charakter dzielnicy.
Potencjał demograficzny i społeczny
Tanguy Luambu wskazuje, że projekt wpisuje się w szerszy trend powrotu mieszkańców do centrów miast. Młodsze pokolenia coraz częściej wybierają życie w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, blisko usług i miejsc pracy, rezygnując z konieczności codziennych dojazdów z przedmieść.
Zwiększenie liczby mieszkańców śródmieścia może uruchomić pozytywny efekt domina: więcej mieszkańców oznacza większy popyt na usługi lokalne, a to z kolei może przyciągnąć nowych przedsiębiorców i ożywić zdegradowane dzielnice.
Perspektywy i dalsze kroki
Sukces projektu będzie zależał od kilku czynników: atrakcyjności oferowanego wsparcia, poziomu zainteresowania inwestorów oraz skuteczności komunikacji ze społecznością lokalną. Doświadczenia innych europejskich miast pokazują, że przekształcenia tego typu mogą się powieść, jeśli towarzyszy im szeroka strategia rewitalizacyjna i uproszczone procedury administracyjne.
Charleroi musi jednak zachować równowagę między rewitalizacją a utrzymaniem minimalnej oferty handlowej niezbędnej dla funkcjonowania dzielnic. Projekt znajduje się obecnie w fazie analitycznej, a publikacja przewodnika w przyszłym roku będzie pierwszym konkretnym krokiem w jego realizacji. Pierwsze rezultaty i efekty społeczne będzie można ocenić dopiero za kilka lat, gdy pojawią się przykłady udanych przekształceń i ich wpływu na ożywienie centrum miasta.
