Nowy system rejestracji umów najmu w Regionie Stołecznym Brukseli ujawnił znaczące nieprawidłowości w kształtowaniu wysokości czynszów. Według danych rządowych, spośród 13 000 umów zarejestrowanych od początku 2025 r., ponad jedna czwarta może przekraczać dopuszczalne stawki określone w systemie referencyjnym.
Obowiązek regionalnej rejestracji umów, wprowadzony w maju 2025 r., stanowi element szerszej polityki mieszkaniowej, której celem jest zwiększenie przejrzystości rynku i ochrona najemców przed nadużyciami. Dzięki systemowi władze zyskują możliwość monitorowania praktyk wynajmu i identyfikowania przypadków naruszeń przepisów dotyczących kontroli czynszów.
Skala potencjalnych nadużyć
Analiza zgromadzonych danych wskazuje, że 26,5 proc. wszystkich zarejestrowanych umów może zawierać czynsze przekraczające stawki referencyjne. Po wyłączeniu mieszkań społecznych odsetek ten rośnie do 30,8 proc., co oznacza, że problem dotyczy głównie sektora prywatnego.
Wstępne ustalenia sugerują, że wielu właścicieli nieruchomości może stosować praktyki niezgodne z regulacjami. Stawki referencyjne zostały wprowadzone, by chronić najemców przed nadmiernymi podwyżkami i spekulacją. Należy jednak podkreślić, że dane opierają się na automatycznym porównaniu i nie przesądzają o nielegalności czynszu. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy.
Mechanizmy weryfikacji i odwołania
System przewiduje możliwość kwestionowania wstępnych ustaleń. Właściciele mogą uzasadniać wyższą stawkę, wskazując na elementy komfortowe mieszkania, takie jak: wysokiej jakości wyposażenie, lokalizacja w prestiżowej dzielnicy, dodatkowe udogodnienia, ponadprzeciętny stan techniczny czy wyjątkowe walory architektoniczne.
Od maja 2025 r. do komisji najmu wpłynęło 77 wniosków o wydanie opinii dotyczącej zasadności czynszu. Komisja, złożona z przedstawicieli najemców i właścicieli, pełni funkcję niezależnego organu rozstrzygającego spory.
Postępowania i rozstrzygnięcia
Dotychczasowe postępowania pokazują zróżnicowane wyniki. Spośród 77 spraw 40 jest nadal rozpatrywanych, trzy zakończono z powodów proceduralnych, a 34 doczekały się rozstrzygnięcia. Nadużycie potwierdzono w pięciu przypadkach, w siedemnastu zarzuty oddalono.
Stosunkowo niska liczba potwierdzonych nadużyć może wynikać z tego, że właściciele kierujący sprawy do komisji zwykle dysponują uzasadnieniem dla wyższych stawek. Wymóg przedstawienia szczegółowej dokumentacji sprawia też, że oczywiste naruszenia często odpadają już na wstępnym etapie.
Implikacje dla rynku mieszkaniowego
Wprowadzenie systemu rejestracji i kontroli czynszów ma istotne znaczenie dla funkcjonowania rynku najmu w Brukseli. Z jednej strony zwiększa ochronę najemców przed spekulacją i nadmiernymi kosztami. Z drugiej – właściciele obawiają się ograniczenia swobody kształtowania cen i spadku atrakcyjności inwestycji w mieszkania na wynajem.
Kluczowym wyzwaniem pozostaje znalezienie równowagi między interesami najemców a zachętami dla inwestorów. Długoterminowy wpływ systemu będzie zależał od skuteczności egzekwowania przepisów oraz zdolności adaptacji mechanizmów kontrolnych do zmieniających się warunków rynkowych. Regularne monitorowanie efektów będzie decydujące dla oceny skuteczności nowych regulacji.
