Belgijski system podatkowy przewiduje różnorodne podejście do opodatkowania nieruchomości w zależności od ich charakteru i sposobu wykorzystania. Główna rezydencja pozostaje poza zakresem deklaracji, podczas gdy pozostałe nieruchomości wymagają szczegółowego rozliczenia według specyficznych zasad.
Wyjątki od zasady niedeklarowania mieszkania głównego
Mieszkanie rodzinne, stanowiące główne miejsce zamieszkania podatnika, zasadniczo nie podlega obowiązkowi deklaracji w zeznaniu podatkowym. Regułę tę utrzymuje się nawet w sytuacji wynajmowania własnego lokum z przyczyn zawodowych lub społecznych, takich jak wynajęcie mieszkania w pobliżu miejsca pracy celem uniknięcia długich dojazdów lub w przypadku choroby bądź podeszłego wieku. Pamiętaj by rozliczyć się na czas, Podatek.be pomoże Ci zgłosić mieszkanie spoza Belgii oraz rozliczy Twój podatek!
System przewiduje jednak dwa istotne wyjątki od tej zasady. Pierwszy dotyczy sytuacji, gdy nadal spłacany jest kredyt zaciągnięty przed 2015 rokiem na finansowanie nieruchomości mieszkalnej. W takim przypadku dochód katastralny należy zadeklarować w odpowiedniej rubryce, co paradoksalnie może przynieść korzyści podatkowe. Drugi wyjątek odnosi się do wykorzystywania części mieszkania rodzinnego na cele zawodowe, gdzie konieczne jest zadeklarowanie części dochodu katastralnego odpowiadającej użytkowaniu zawodowemu.
Zasady opodatkowania nieruchomości dodatkowych
Wszystkie pozostałe nieruchomości będące w posiadaniu podatnika podlegają obowiązkowi deklaracji, przy czym sposób rozliczenia zależy od charakteru ich wykorzystania. Dochód z tych nieruchomości dodaje się do pozostałych przychodów i opodatkowany zostaje według najwyższej stawki marginalnej, która wynosi minimum 25 procent i może sięgać 50 procent, nie licząc dodatków komunalnych.
W przypadku nieruchomości wykorzystywanych jako drugie mieszkanie lub wynajmowanych na cele prywatne, podatnik deklaruje niezindeksowany dochód katastralny. Podstawę opodatkowania stanowi dochód katastralny zindeksowany poprzez pomnożenie przez współczynnik 2,1763, następnie powiększony o 40 procent. System umożliwia nadal odliczanie odsetek od kredytów wykorzystanych na finansowanie nieruchomości, jednak możliwość ta zostanie zniesiona począwszy od deklaracji za 2026 rok.
Specyfika wynajmu na cele profesjonalne
Nieruchomości wynajmowane najemcom wykorzystującym je do celów zawodowych lub spółkom podlegają bardziej złożonym regulacjom podatkowym. Podatnik musi zadeklarować zarówno niezindeksowany dochód katastralny, jak i rzeczywiście otrzymane przychody z najmu, obejmujące oprócz czynszu również koszty utrzymania i napraw przerzucone na najemcę.
Administracja skarbowa stosuje w takich przypadkach ryczałt kosztów w wysokości 40 procent przychodów brutto, ograniczony jednak do dwóch trzecich niezindeksowanego dochodu katastralnego pomnożonego przez współczynnik rewaloryzacji 5,46. Wprowadzono również dolną granicę opodatkowania, zgodnie z którą podatnik płaci podatek minimum od zindeksowanego dochodu katastralnego powiększonego o 40 procent.
Regulacje dotyczące platform cyfrowych
Rozwój gospodarki współdzielenia spowodował konieczność wprowadzenia szczegółowych regulacji dotyczących platform takich jak Airbnb. Administracja skarbowa otrzymuje automatycznie informacje o dochodach generowanych przez właścicieli nieruchomości za pośrednictwem tych platform, co wymusza precyzyjne deklarowanie wszystkich związanych z tym przychodów.
Przychody z wynajmu krótkoterminowego dzielą się na trzy kategorie: dochody z wynajmu pomieszczenia, przychody z wynajmu wyposażenia oraz przychody z usług dodatkowych. Gdy podział ten nie został określony w umowie najmu i stosowana jest cena zryczałtowana, administracja skarbowa przyjmuje, że 20 procent stanowią przychody różne, a pozostałe 80 procent dzieli się między wynajem pomieszczenia i wyposażenia w proporcji 60 do 40 procent.
Zasady szczególne i sytuacje wyjątkowe
System podatkowy uwzględnia różnorodne sytuacje majątkowe podatników poprzez wprowadzenie szczegółowych regulacji dla przypadków szczególnych. Właściciele posiadający wyłącznie użytkowanie nieruchomości deklarują całość dochodu, podczas gdy posiadacze samej własności nie wykazują żadnych przychodów. Pary małżeńskie bez intercyzy dzielą przychody z nieruchomości po połowie, niezależnie od tego, który z partnerów jest formalnym właścicielem.
Podatnicy prowadzący intensywną działalność wynajmu mogą zostać zakwalifikowani przez administrację skarbową jako prowadzący działalność gospodarczą, co zmienia sposób opodatkowania z dochodów z kapitału na przychody z działalności gospodarczej. W takich przypadkach możliwe staje się odliczanie rzeczywistych kosztów związanych z zarządzaniem nieruchomościami, co może wpływać na ostateczne obciążenie podatkowe.
System belgijski charakteryzuje się zatem znaczną złożonością, wymagającą od podatników szczegółowej znajomości regulacji w zależności od sposobu wykorzystania posiadanych nieruchomości oraz ich prawnego statusu właścicielskiego.
