Od 1 maja 2025 roku w Belgii wchodzą w życie nowe przepisy dotyczące sektora nieruchomości. Regulacje te obejmują szereg obszarów, od kontroli czynszów w Brukseli, przez pozwolenia urbanistyczne w Walonii, po nowe sankcje związane z niedeklarowanymi instalacjami fotowoltaicznymi. Te zmiany prawne będą miały bezpośredni wpływ na nabywców, właścicieli oraz najemców nieruchomości.
Regulacja czynszów w Regionie Stołecznym Brukseli
W Brukseli wprowadzono bardziej rygorystyczną kontrolę wysokości czynszów, co jest konsekwencją przyjęcia przez Parlament Brukselski 4 kwietnia br. rozporządzenia mającego na celu walkę z wygórowanymi opłatami za wynajem. Od 1 maja wynajmujący nie będą mogli, z wyjątkiem uzasadnionych przypadków, przekraczać o więcej niż 20% kwot wskazanych w siatce referencyjnej ustalonej przez władze regionalne.
Wszystkie umowy najmu w Regionie Brukselskim muszą od 1 grudnia 2022 roku wskazywać referencyjną wysokość czynszu dla danej nieruchomości lub przedział kwot wokół czynszu referencyjnego, zgodnie z siatką ustanowioną przez Region Brukselski i corocznie aktualizowaną.
Czynsze w Brukseli są uznawane za wygórowane, jeśli przekraczają o 20% kwoty z regionalnej siatki. W wyjątkowych przypadkach różnica ta może być uzasadniona specyficznymi elementami komfortu właściwymi dla danego lokalu lub jego otoczenia. Z drugiej strony, czynsz może zostać uznany za wygórowany, nawet jeśli nie przekracza 20% ceny referencyjnej, jeśli wykryto defekty jakościowe specyficzne dla lokalu lub jego otoczenia.
W praktyce najemca może wnioskować o rewizję czynszu po upływie określonego czasu: po 3 miesiącach trwania umowy w przypadku umów krótkoterminowych lub od 4 miesiąca dla umów długoterminowych. W tym kontekście strony mogą zwrócić się o niewiążącą opinię do Wspólnej Komisji ds. Najmu (CPL) lub skierować sprawę do sędziego pokoju. Bezpośrednio lub w przypadku braku porozumienia między stronami po postępowaniu pojednawczym zorganizowanym przez CPL, sędzia pokoju może również rozpatrzyć wniosek o rewizję wygórowanego czynszu. Ten ostatni może ponadto zwrócić się o opinię do CPL przed wydaniem orzeczenia.
Zmiany w pozwoleniach urbanistycznych w Walonii
Rząd waloński zatwierdził na początku kwietnia dekret zmieniający część Kodeksu Rozwoju Terytorialnego (CoDT). Konkretnym skutkiem jest to, że od 1 maja szereg działań nie będzie już wymagać uzyskania pozwolenia na budowę.
Dotyczy to między innymi instalacji okiennic, ogrodzeń lub balustrad niewidocznych z domeny publicznej; otwierania, modyfikacji lub zamykania otworów w płaskich dachach; budowy wiat rowerowych zaprojektowanych z lekkimi barierami metalowymi lub drewnianymi; instalacji zadaszonych infrastruktur parkingowych dla pojazdów mobilności aktywnej (np. rowerów) o maksymalnej powierzchni 60 m² zarówno w domenie publicznej, jak i prywatnej, a także instalacji tarasów dla sektora HoReCa (powierzchnia zwiększona z 50 do 100 m²).
Dotyczy to również naprawy lub zagospodarowania brzegów i koryta małych cieków wodnych po klęsce żywiołowej (w terminie 5 lat); instalacji modułów produkcji energii elektrycznej lub cieplnej z energii słonecznej zarówno dla budynków, jak i istniejących sztucznych konstrukcji (panele słoneczne na dachach lub na ziemi w określonych strefach); instalacji pomp ciepła w strefie działalności gospodarczej, a także utworzenia punktu sprzedaży na maksymalny okres sześciu miesięcy (nieprzedłużalny) w celu zajęcia pustych lokali, przyciągnięcia nowych typów klientów lub przetestowania nowych koncepcji.
Jeśli chodzi o przepisy dotyczące terenów zalewowych, wprowadzone zostaną nowe przepisy oparte na scenariuszach powodzi o wysokim prawdopodobieństwie. Te szczególne środki pozwolą poprawić bezpieczeństwo, unikając jednocześnie niepotrzebnego komplikowania procedur dla obszarów, których to nie dotyczy, wyjaśnia rząd. W tym kontekście budowa ogrodzeń na terenach zalewowych o wysokim zagrożeniu (co może powodować blokady podczas powodzi) będzie teraz podlegać pozwoleniu.
Sankcje ze strony Sibelga
Niedeklarowane instalacje paneli fotowoltaicznych, stacji ładowania lub baterii magazynujących energię mogą podlegać karom ze strony Sibelga od 1 maja. Mieszkańcy Brukseli mają prawny obowiązek zgłaszania tego typu instalacji w maksymalnym terminie 30 dni.
Od 1 maja niezgłoszone instalacje mogą więc podlegać ewentualnym karom, ostrzega Sibelga. „Jeśli prosument korzysta z klasycznego licznika bez uregulowania swojej sytuacji pomimo ponagleń, Sibelga może, oprócz tych 'kar’, skorygować jego zużycie, uznając, że żadna energia elektryczna nie została ani zużyta na własne potrzeby, ani wprowadzona do sieci” – precyzuje brukselski operator sieci dystrybucji energii elektrycznej i gazu ziemnego.
Przepisy te mają na celu uniknięcie przeciążenia sieci, odłączania falowników i uszkodzeń infrastruktury. Wzrost liczby paneli fotowoltaicznych w Brukseli stanowi bowiem prawdziwe wyzwanie dla zarządzania siecią, wyjaśnia Sibelga. Operator ten gwarantuje dostawy gazu i energii elektrycznej dla ponad 500 000 gospodarstw domowych w Regionie Stołecznym Brukseli.
Dom do wygrania w Lotto
Loteria Narodowa zaproponuje od 1 maja nową formułę swojej emblematycznej gry losowej Lotto. Ta nowa formuła zapewni więcej wygranych w każdym losowaniu i wprowadzi wyjątkową nagrodę nieruchomościową, obiecuje firma. Zapowiedziana jest również podwyżka ceny kuponu Lotto, pierwsza zmiana wprowadzona od 2018 roku, jak precyzuje przedsiębiorstwo. Cena wzrośnie do 1,50 euro.
Nowa formuła pozwoli „zaoferować więcej wygranych graczom, z 50 000 dodatkowymi zwycięzcami przy każdym losowaniu i 'Domem Marzeń’ o wartości 750 000 euro w każdą ostatnią sobotę miesiąca”, wyjaśnia Jérémie Demeyer, rzecznik prasowy. „Będziemy proponować w każdą ostatnią sobotę miesiąca, oprócz Jackpota, zaoferowanie jednemu z graczy Lotto projektu nieruchomościowego o wartości 750 000 euro. Ta nagroda jest przyznawana nie poprzez kombinację losowania, ale poprzez Lucky Lotto Code, kod przypisany losowo do każdego zagranego kuponu Lotto”.
W praktyce kwota 750 000 euro zostanie przekazana notariuszowi wybranemu przez zwycięzcę, któremu to zwycięzca będzie musiał przedstawić projekt (zakup, renowacja, kredyt hipoteczny…). Po uznaniu projektu za zgodny, kwota będzie mogła być elastycznie wykorzystana przez okres trzech lat od daty losowania. Po trzech latach ewentualne pozostałe środki zostaną wypłacone zwycięzcy.
Analiza kontekstu politycznego
Zmiany w sektorze nieruchomości odzwierciedlają szerszy kontekst belgijskiej polityki mieszkaniowej, zmierzającej do równoważenia interesów właścicieli i najemców. Nowe regulacje czynszów w Brukseli stanowią odpowiedź na długotrwały problem dostępności cenowej mieszkań w stolicy, gdzie presja na rynek nieruchomości jest szczególnie odczuwalna. Działania te wpisują się w szerszą strategię władz regionalnych zmierzającą do zapewnienia stabilności na rynku nieruchomości.
Uproszczenie procedur urbanistycznych w Walonii należy interpretować jako element polityki deregulacyjnej, mającej na celu stymulowanie aktywności budowlanej w regionie dotkniętym stagnacją ekonomiczną. Jednocześnie wprowadzenie bardziej rygorystycznych przepisów dla terenów zalewowych świadczy o rosnącej świadomości zagrożeń związanych ze zmianami klimatycznymi i potrzebie adaptacji planowania przestrzennego do nowych realiów środowiskowych.
Sankcje Sibelga za niedeklarowane instalacje energetyczne odzwierciedlają rosnące wyzwania związane z transformacją energetyczną i decentralizacją produkcji energii. W kontekście europejskich celów klimatycznych, belgijskie władze zmierzają do uporządkowania rozwoju energetyki prosumenckiej, by zapewnić stabilność sieci energetycznej.
Wprowadzenie nagrody nieruchomościowej w loterii państwowej można odczytywać jako próbę połączenia polityki promowania dostępu do własności mieszkaniowej z tradycyjnymi mechanizmami gier losowych, co stanowi interesujący przykład innowacji w polityce mieszkaniowej.
