Od grudnia ubiegłego roku na czele Funduszu Mieszkaniowego w Brukseli stoi Anne Musimu, wieloletnia działaczka tej instytucji, która wcześniej kierowała sektorem wynajmu oraz działem kredytów i sprzedaży. Jej celem jest dalsze ułatwianie rodzinom o niskich dochodach dostępu do mieszkań własnościowych oraz zwiększenie wsparcia regionalnego dla kredytów hipotecznych.
Historia Funduszu Mieszkaniowego i jego misja
Fundusz Mieszkaniowy, choć często mylony ze Société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale (SLRB), nie jest instytucją regionalną, lecz prywatną spółką kooperatywną, której historia sięga 1929 roku. Powstał on z inicjatywy Ligi Rodzin Wielodzietnych, finansowanej wówczas z loterii charytatywnej organizowanej w ramach walki z fatalnymi warunkami mieszkaniowymi.
Od samego początku Fundusz miał na celu wspieranie rodzin poprzez umożliwienie im zakupu własnego mieszkania – to rozwiązanie długoterminowe i najstabilniejsze. Tak narodziła się działalność związana z kredytami hipotecznymi. W latach 70. instytucja zaczęła również angażować się w pomoc dla najemców, wprowadzać system wynajmu z opcją wykupu oraz budować mieszkania.
Ponad 5 800 kredytów hipotecznych w pięć lat
Misja Funduszu pozostaje niezmienna – umożliwienie osobom o ograniczonych dochodach zakupu nieruchomości. Nawet ci, którzy początkowo zgłaszają się jako przyszli najemcy, są informowani o możliwościach nabycia mieszkania. Organizacja stale poszukuje nowych rozwiązań, takich jak rozszczepienie praw własności, które pozwala obniżyć koszty zakupu.
Obecnie realizowany jest projekt we współpracy z organizacją Ciré, zajmującą się wsparciem migrantów, aby pomóc najemcom w zakupie mieszkań budowanych przez Fundusz. Uczestnicy uczą się wszystkich aspektów procesu nabycia nieruchomości.
Od 2019 do 2024 roku Fundusz udzielił 5 814 kredytów hipotecznych. Wśród nowych kredytobiorców aż 84% spełnia kryteria dochodowe wymagane przy ubieganiu się o mieszkanie socjalne. Dzięki preferencyjnym warunkom – możliwość kredytowania nawet 120% wartości nieruchomości oraz okres spłaty do 30 lat – osoby, które w tradycyjnych bankach nie miałyby szans na uzyskanie finansowania, mogą spełnić marzenie o własnym mieszkaniu.
Każda decyzja kredytowa poprzedzona jest szczegółową analizą zdolności spłaty. Uwzględnia się nie tylko koszty samego zakupu, ale także wydatki na notariusza, podatki, opłaty eksploatacyjne i potencjalne koszty remontu. W efekcie odsetek zaległości w spłatach jest minimalny – wynosi zaledwie 0,14% całkowitej wartości udzielonych kredytów, a średnia miesięczna rata to 960 euro.
Nie jesteśmy bankiem. Naszą misją jest pomoc społeczna, więc jeśli ktoś napotka trudności finansowe, oferujemy wsparcie. Ale to, że ktoś ma niskie dochody, nie oznacza, że nie potrafi regularnie spłacać zobowiązań – podkreśla dyrektorka.
Wsparcie finansowe z budżetu regionalnego
Fundusz Mieszkaniowy pozyskuje finansowanie z rynków kapitałowych, ale kluczowe znaczenie ma również dotacja inwestycyjna Regionu Brukselskiego, wynosząca 5,9 miliona euro. Środki te pokrywają różnicę między oprocentowaniem kredytów Funduszu a oprocentowaniem płaconym przez jego kredytobiorców.
Interwencja regionalna, której wysokość zależy od poziomu stóp procentowych, wynosi średnio 341 euro na gospodarstwo domowe – znacznie mniej niż inne formy wsparcia mieszkaniowego, takie jak dodatki mieszkaniowe czy Regionalna Dotacja Solidarności (ARS), która pokrywa 75% różnicy między bazowym a rzeczywistym czynszem w mieszkaniach socjalnych.
Zdaniem Anne Musimu, w obecnej sytuacji budżetowej Brukseli najlepszą inwestycją jest rozwój kredytów hipotecznych. Kiedy gospodarstwa domowe kupują mieszkania, nie czekają już na przydział lokalu socjalnego, co zmniejsza potrzebę interwencji ARS i AIS (Agencje Pośrednictwa Najmu). Dodatkowo zaczynają płacić podatek od nieruchomości, co przynosi regionowi wymierne korzyści.
Konieczność reformy systemu mieszkaniowego
Musimu podkreśla, że niezbędna jest także zmiana podejścia do wynajmu socjalnego i harmonizacja zasad obowiązujących w różnych instytucjach zajmujących się mieszkalnictwem.
Obecny model mieszkań socjalnych nie może funkcjonować w nieskończoność w takiej formie – przekonuje. Obecnie czynsze w mieszkaniach socjalnych wynoszą 20-24% dochodów gospodarstwa domowego, co w jej opinii nie jest długoterminowo zrównoważone dla finansów regionu.
Jej zdaniem mieszkania socjalne powinny stanowić etap przejściowy na drodze do większej niezależności finansowej, a nie rozwiązanie na całe życie. Zbyt często są traktowane jako stały najem. Jeśli ktoś płaci jedynie 20% swoich dochodów na czynsz, trudno znaleźć motywację do zmiany sytuacji.
Dlatego proponuje pomoc przejściową, polegającą na obniżeniu wysokości rat kredytowych w pierwszych pięciu latach. Po zakończeniu okresu spłaty lub sprzedaży nieruchomości, środki te byłyby zwracane do budżetu regionu, co pozwoliłoby na dalsze wsparcie kolejnych rodzin.
Plany na przyszłość i wyzwania
Fundusz Mieszkaniowy kontynuuje również inwestycje w sektor wynajmu. Aktualnie zarządza ponad 1 600 mieszkaniami, które są niemal w pełni wynajęte (98% zajętości). Czynsze, niższe niż na rynku prywatnym, są obliczane na podstawie dochodów najemców, ale nie przekraczają 30% ich wynagrodzenia. Jednocześnie ustalono minimalny próg czynszu, aby zapewnić stabilność finansową systemu.
Największym wyzwaniem na najbliższe lata jest modernizacja istniejących budynków. W ramach strategii Rénolution Fundusz zobowiązał się do przeprowadzenia kompleksowych renowacji, co do 2040 roku pochłonie aż 100 milionów euro.
Zdaniem Anne Musimu przyszłość mieszkalnictwa w Brukseli powinna opierać się na zrównoważonym połączeniu dostępności mieszkań socjalnych i wsparcia dla kredytobiorców, tak aby jak najwięcej rodzin mogło osiągnąć niezależność mieszkaniową.
