Kredyty hipoteczne na zmiennym oprocentowaniu, które tradycyjnie były tańszą opcją dla kredytobiorców, obecnie kosztują więcej niż te na stałej stopie procentowej. Jest to sytuacja nietypowa, która budzi wiele pytań wśród osób planujących zaciągnięcie kredytu na zakup nieruchomości. Przyjrzyjmy się przyczynom tego zjawiska i jego możliwym konsekwencjom.
Obecne różnice w kosztach
Z danych firmy Immotheker wynika, że średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych na stałe oprocentowanie wynosi obecnie 3,03% dla okresu 20 lat. Tymczasem dla kredytów na zmiennym oprocentowaniu, które są rewizowane co roku, średnia stawka to 3,38%. Jeszcze niedawno sytuacja była odwrotna – kredyty zmienne były bardziej opłacalne.
Dlaczego zmienne oprocentowanie jest droższe?
Wzrost kosztów kredytów na zmiennym oprocentowaniu wynika z polityki banków, które podnoszą swoje marże w tym segmencie rynku. „Segment kredytów na zmiennym oprocentowaniu jest mniej konkurencyjny niż ten dotyczący kredytów na stałe oprocentowanie, co pozwala bankom na zwiększenie swoich zysków” – wyjaśnia John Romain, dyrektor generalny Immotheker Finotheker.
Dodatkowo, zmienne oprocentowanie przenosi ryzyko związane ze wzrostem stóp procentowych bezpośrednio na kredytobiorcę, co czyni tę opcję mniej ryzykowną dla banków. Paradoksalnie, mimo że krótkoterminowe stopy procentowe spadły, oprocentowanie kredytów zmiennych wciąż jest wyższe.
Korzyści i ryzyka zmiennego oprocentowania
Kredyty hipoteczne na zmiennym oprocentowaniu mają swoje zalety, zwłaszcza w kontekście przewidywanego dalszego spadku stóp procentowych. Klienci korzystają wówczas z obniżek niemal natychmiast. Przykładowo, osoba, która zaciągnęła kredyt zmienny w listopadzie 2023 roku, mogła odczuć spadek oprocentowania o 1,2 punktu procentowego w grudniu 2024 roku.
Jednakże zmienne oprocentowanie wiąże się również z ryzykiem wzrostu stóp, co może skutkować wyższymi ratami. Istnieją jednak mechanizmy, które mogą pomóc złagodzić to ryzyko, takie jak tzw. kredyty „akordeonowe”. W przypadku wzrostu stóp procentowych czas spłaty kredytu wydłuża się, aby utrzymać stałą wysokość rat. Z kolei przy spadku stóp okres spłaty ulega skróceniu.
Trudności z refinansowaniem kredytów
Dla kredytobiorców, którzy wybiorą obecnie stałe oprocentowanie, możliwości refinansowania kredytu w przyszłości będą ograniczone. Nowe przepisy, obowiązujące od czerwca 2024 roku, ograniczają opłaty za refinansowanie w tej samej instytucji bankowej do 175 euro i wykluczają możliwość naliczania dodatkowych opłat. W praktyce oznacza to, że banki nie są zainteresowane refinansowaniem kredytów, chyba że klient jest wyjątkowo atrakcyjny finansowo.
Refinansowanie w innym banku pozostaje możliwe, ale wiąże się z dodatkowymi kosztami, takimi jak opłaty notarialne czy trzymiesięczna kara za wcześniejszą spłatę kredytu, co czyni tę operację mniej opłacalną.
Co przyniesie przyszłość?
Eksperci przewidują dalsze spadki stóp procentowych krótkoterminowych, co może uczynić kredyty na zmiennym oprocentowaniu bardziej atrakcyjnymi. Niemniej jednak różnica w kosztach między kredytami zmiennymi a stałymi może się utrzymywać, jeśli banki nadal będą podnosić swoje marże.
Jak wybrać odpowiedni kredyt?
Decyzja o wyborze rodzaju oprocentowania zależy od wielu czynników, takich jak tolerancja ryzyka, stabilność dochodów czy oczekiwania co do przyszłych stóp procentowych. Kredyt zmienny daje szansę na skorzystanie ze spadków oprocentowania, ale wiąże się z niepewnością co do wysokości przyszłych rat. Z kolei kredyt stały oferuje stabilność, ale może nie przynieść korzyści w razie dalszych spadków stóp.
W obliczu dynamicznej sytuacji na rynku finansowym wybór odpowiedniego kredytu wymaga dokładnej analizy i konsultacji z doradcą finansowym. To kluczowa decyzja, która wpłynie na domowy budżet przez wiele lat.
